Geschafft! Die erste eigene Immobilie kann bezogen werden.

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Wirtschaft Immo

Der erfolgreiche Weg zur ersten eigenen Immobilie

Der Kauf einer Immobilie ist wie eine Abenteuerreise. Damit der Weg nicht holprig wird, gilt: Einen Schritt nach dem anderen absolvieren.

von Vanessa Haidvogl

01/29/2022, 05:00 AM

Monatelang haben Thomas und Sophie die Wohnungsanzeigen in den Tageszeitungen und auf Immobiliensuchportalen durchstöbert – auf der Suche nach ihrer Traumwohnung. Eigentum sollte es sein, 90 Quadratmeter groß, mit Terrasse. Neue Wohnung oder gebraucht war dem Paar egal, aber die Infrastruktur sollte passen. Sprich, der Arbeitsplatz mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gut von Zuhause erreichbar und ein Nahversorger in unmittelbarer NĂ€he sein.

1. Wohnung gefunden

Zuschlag bekommen Mehrere Wohnungen haben die beiden besichtigt und endlich war es soweit: Die passende Immobilie wurde im 14. Bezirk gefunden. Doch dann ging das große Zittern fĂŒr Thomas und Sophie erst los, denn der Makler teilte ihnen mit, dass es mehrere Interessenten dafĂŒr gĂ€be. Wie bekommt man den Zuschlag, fragen wir Georg Spiegelfeld, PrĂ€sident des Immobilienring Österreich: „Der VerkĂ€ufer entscheidet, an wen er verkaufen will. Je weniger Vorbehalte wegen Finanzierung bzw. leichte Einigung ĂŒber Sondervereinbarungen zur Ablöse oder MĂ€ngelbehebung, desto besser stehen die Chancen.“ Bei mehreren Interessenten mĂŒssten oft auch Anbote von den KĂ€ufern kommen, der VerkĂ€ufer entscheidet auch hier, an wen er verkaufen will.

Der Makler rĂ€t den Interessenten außerdem, bei der Besichtigung von gebrauchten Wohnungen den Zustand der Immobilie zu prĂŒfen. Am besten sogar einen Baukundigen zur UnterstĂŒtzung hinzuziehen. Dieser kann mögliche Renovierungskosten sowie BaumĂ€ngel feststellen. Solche MĂ€ngel könnten fĂŒr den zukĂŒnftigen EigentĂŒmer hohe Kosten nach sich ziehen. Auch die Arbeiterkammer hat einen Tipp: Besorgen Sie sich einen Grundbuchauszug vom VerkĂ€ufer oder beim Bezirksgericht. Daraus können Sie ersehen, ob die Wohnung lastenfrei ist, und ob Rechte anderer Personen bestehen. Noch eine wichtige Anlaufstelle fĂŒr Interessenten von gebrauchten Wohnungen ist die Hausverwaltung. Sie gibt Auskunft ĂŒber die Höhe der Betriebskosten, RĂŒcklagen oder ob es beispielsweise in der nĂ€chsten Zeit Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des GebĂ€udes gibt. Bei all diesen FormalitĂ€ten hilft auch der Makler weiter.

Bevorzugen Kaufwillige eine neu gebaute Wohnung, existiert diese zum Kaufzeitpunkt oftmals im Rohbau oder ist erst in Planung. Die Baubeschreibung enthĂ€lt die Leistungen, die der BautrĂ€ger durchfĂŒhren muss. Was nicht Inhalt ist, muss der zukĂŒnftige EigentĂŒmer selbst leisten.

2. Finanzierung sichern

Als Thomas und Sophie den Zuschlag durch den VerkĂ€ufer erhalten haben, kontaktierten sie mehrere Banken, um Vergleichsangebote fĂŒr die Finanzierung einzuholen.

Bei der Kreditvergabe wird im Regelfall ein bestimmter Eigenmittelanteil eingefordert, meist liegt dieser bei 20 Prozent. Es gilt: Je höher der Eigenmittelanteil, desto höher auch die Finanzierungswahrscheinlichkeit. Welche Kreditkonditionen man bekommt, hĂ€ngt aber nicht zuletzt vom Verhandlungsgeschick ab. Vergibt eine Bank einen Kredit fĂŒr die Immobilienfinanzierung, dann prĂŒft diese grundsĂ€tzlich die BonitĂ€t des Kreditnehmers sowie die Besicherung des Kredits. Immobilienkredite werden in Österreich normalerweise hypothekarisch besichert, das bedeutet, dass die Bank ein Pfandrecht fĂŒr die zu finanzierende Liegenschaft bekommt, welches im Grundbuch vermerkt wird. Die BonitĂ€tsprĂŒfung umfasst die PrĂŒfung der KreditwĂŒrdigkeit, KreditfĂ€higkeit sowie die Rechts- und GeschĂ€ftsfĂ€higkeit der Person, die den Kreditantrag stellt.

3. Kaufvertrag und Notar

Als die Bewilligung des Kredits garantiert wurde, stand dem Vertragsabschluss beim Notar mit allen Beteiligten nichts mehr im Wege. Die Aufgabe des Notars ist nicht nur die Erstellung des Vertrages, er klĂ€rt sowohl KĂ€ufer wie auch VerkĂ€ufer ĂŒber sĂ€mtliche Belange auf.

Der Immobilienkaufvertrag ist eine ĂŒbereinstimmende WillenserklĂ€rung: Der VerkĂ€ufer verpflichtet sich dazu, die Liegenschaft ins Eigentum des KĂ€ufers zu ĂŒbergeben. Dieser bestĂ€tigt mit der Unterschrift, im Gegenzug den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Kaufvertrag stellt sicher, dass alle Vereinbarungen klar und deutlich festgehalten werden und dient dem Schutz aller Vertragsparteien. Tauchen im Nachhinein Unstimmigkeiten auf, kann man sich auf eben diesen unterzeichneten Kaufvertrag berufen.

Der Notar fungiert zudem oft als TreuhÀnder. Bei treuhÀndischer Abwicklung zahlen die KÀufer bzw. die Bank den Kaufpreis oder die Raten nicht direkt an die VerkÀuferseite, sondern an einen Notar. Der Vorteil: Der TreuhÀnder leitet das gesamte Geld erst dann weiter, wenn das Eigentumsrecht des KÀufers im Grundbuch eingetragen ist.

„Heutzutage reicht oft ein Termin beim Notar, wenn vorab alles telefonisch, per E-Mail oder Videokonferenz besprochen und geklĂ€rt werden konnte, zur Unterfertigung des finalen Kaufvertrages. Schon heute kann die Unterfertigung des Kaufvertrages, unter ErfĂŒllung weniger Voraussetzungen voll digital, ohne analogen Unterfertigungstermin, erfolgen“, weiß Notar Matthias Klein. Und er rĂ€t bei Unsicherheiten rund um den Kauf, schon frĂŒhzeitig zu einem Experten zu kommen: „Die erste Rechtsberatung, die in diesen Belangen durchaus auch umfassender ausfallen kann, ist bei sĂ€mtlichen Notaren, bundesweit, kostenfrei.“

„Ein Kauf sollte niemals eine schnelle Entscheidung sein. Denn das ZurĂŒcktreten von einem Vertrag ist nur in AusnahmefĂ€llen bis gar nicht möglich“, weiß auch Georg Spiegelfeld.

4. SchlĂŒsselĂŒbergabe

Zur SchlĂŒsselĂŒbergabe kommt es immer erst, wenn der Kaufpreis (inklusive aller Nebenkosten) auf dem Treuhandkonto erliegt. Ab diesem Zeitpunkt verfĂŒgt der TreuhĂ€nder ĂŒber das Geld und es kann gemĂ€ĂŸ der Treuhandvereinbarung im Kaufvertrag das Geld an den VerkĂ€ufer ĂŒberwiesen werden. Das Geld fließt an den VerkĂ€ufer aber erst, wenn es einen Grundbucheintrag gibt. Das kann allerdings ein paar Wochen dauern, wĂ€hrend der Wartezeit empfiehlt es sich, Anbote fĂŒr eine Haushaltsversicherung einzuholen.

Nach vielen absolvierten Stationen war es endlich soweit. Thomas und Sophie erhielten die SchlĂŒssel fĂŒr ihre erste eigene Wohnung. Das war auch gleichzeitig der Startschuss, um Maler, Tischler und Umzugsfirma zu beauftragen, die allesamt in den nĂ€chsten Wochen dafĂŒr sorgen werden, dass die beiden bald in ihr neues Zuhause einziehen können.

Nebenkosten

10 bis 12 Prozent machen Steuern, Provisionen und GebĂŒhren aus:

Grunderwerbssteuer
Bei jedem Immobilienerwerb fĂ€llt in Österreich die Grunderwerbsteuer als Übertragungssteuer einmalig an. Bei KaufvertrĂ€gen wird die Grunderwerbsteuer in der Regel vom Kaufpreis berechnet. Der Steuersatz betrĂ€gt grundsĂ€tzlich 3,5 Prozent.  
Eingabe Grundbuch
FĂŒr jede elektronisch ĂŒbermittelte Eingabe ins Grundbuch ist eine GebĂŒhr von 47 Euro fĂ€llig.
EintragungsgebĂŒhr Grundbuch
FĂŒr die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (VerbĂŒcherung) ist eine GebĂŒhr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten.
EintragungsgebĂŒhr Pfandrecht
bei Aufnahme von Krediten 1,2 Prozent der Pfandsumme.
Maklerprovision
Hat ein Makler die Eigentumswohnung vermittelt, fĂ€llt eine Provision an. In der Regel mĂŒssen KĂ€ufer mit dem maximal zulĂ€ssigen Vermittlungshonorar rechnen: Das sind 3 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent Umsatzsteuer (Immobilienmaklerverordnung).
Notarkosten
Die Notarkosten ergeben sich prinzipiell nach dem sogenannten Notariatstarifgesetz und sind in der Regel davon abhĂ€ngig, was der Notar in dem konkreten individuellen Fall zu tun hat. In der Regel bezahlt man 1,5 Prozent vom Kaufpreis zzgl. Umsatzsteuer und aller GebĂŒhren und Barauslagen.

 

 

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