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Wirtschaft Immobiz
01/10/2022

Weg zur Traumimmobilie: Günstiges Geld zum Ausleihen

Kreditraten sind historisch niedrig. Je höher die Bonität des Kunden, desto besser sind die Konditionen der Banken.

von Vanessa Haidvogl

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Österreich ungebrochen hoch. Und das obwohl die Preise immer weiter steigen. Trotzdem gibt es gute Nachrichten für all jene, die sich ihren Traum von der eigenen Immobilie erfüllen möchten. Eine Fremdfinanzierung kann den Weg zur Wunschimmobilie ebnen und die Zinsen für Immobilienkredite sind derzeit auf einem historischen Tiefststand. Ob Einfamilienhaus im Grünen oder Stadtwohnung: Vor dem Kauf gilt es in jedem Fall herauszufinden, welche Finanzierung leistbar ist.

Erster Schritt

Als erster Schritt sollte eine Haushaltsrechnung durchgeführt werden. Dabei wird jener Teil des Einkommens ermittelt, der für die monatliche Kreditrate zur Verfügung steht. „Vom Nettoeinkommen eines Haushalts sollten allerdings nicht mehr als 40 Prozent für den Schuldendienst aufgewendet werden“, rät Birgit Niessner, Chefökonomin in der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB).

Kredithöhe wählen

Der Kreditbetrag sollte nicht zu hoch und nicht zu niedrig gewählt werden. Bei einem zu hohen Kreditbetrag bezahlt man unnötig hohe Kreditzinsen, bei einem zu niedrigen Betrag muss eventuell später ein weiterer Kredit aufgenommen werden. Zu bedenken ist auch, welche Eigenmittel wie Sparbücher, Aktien, andere Vermögenswerte zur Verfügung stehen, um den benötigten Kreditbetrag vermindern können. Wird ein Haus oder eine Wohnung nur über Fremdmittel finanziert, dann spricht man von einer Vollfinanzierung. Für eine Vollfinanzierung muss der Kreditnehmer eine ausgezeichnete Bonität aufweisen. Bei der Kreditvergabe wird aber im Regelfall ein bestimmter Eigenmittelanteil eingefordert, meist liegt dieser bei 20 Prozent. Es gilt: Je höher der Eigenmittelanteil, desto höher auch die Finanzierungswahrscheinlichkeit. Ein höherer Eigenmittelanteil kann für günstigere Kreditkonditionen sorgen. Welche Kreditkonditionen man bekommt, hängt aber nicht zuletzt vom Verhandlungsgeschick ab. „So sparen Sie zum Beispiel mehr Geld, wenn Sie statt des Entfalls einer einmaligen Bearbeitungsgebühr vereinbaren, den Zinssatz um 0,1 Prozent zu reduzieren“, weiß Bernd Lausecker vom Verein für Konsumenteninformation (VKI).

Prüfung der Bonität

Vergibt eine Bank einen Kredit für die Immobilienfinanzierung, dann prüft diese grundsätzlich die Bonität des Kreditnehmers sowie die Besicherung des Kredits. Immobilienkredite werden in Österreich normalerweise hypothekarisch besichert, das bedeutet, dass die Bank ein Pfandrecht für die zu finanzierende Liegenschaft bekommt, welches im Grundbuch vermerkt wird.

Die Bonitätsprüfung umfasst die Prüfung der Kreditwürdigkeit, Kreditfähigkeit sowie die Rechts- und Geschäftsfähigkeit der Person, die den Kreditantrag stellt.

Die optimale Laufzeit hängt von mehreren Faktoren ab: Einerseits bestimmt das monatlich frei verfügbare Budget, wie hoch die monatliche Kreditrate und damit die Gesamtlaufzeit des Kredits sein kann. Andererseits gibt es auch Limits seitens der Kreditgeber. So werden zum Beispiel oft Altersgrenzen definiert, bis wann ein Kredit spätestens zurückbezahlt werden muss.

Vergleichen lohnt sich

Es lohnt sich in jedem Fall, Vergleichsangebote mehrerer Bankinstitute und nicht nur jenes der Hausbank einzuholen, um die richtige Entscheidung treffen zu können. Das rät auch Reinhold Baudisch, Geschäftsführer durchblicker.at: „Wir erleben Unterschiede von 0,5 bis 1 Prozent in den Konditionen unterschiedlicher Banken. Diese Unterschiede können bei üblichen Laufzeiten und Kreditbeträgen Unterschiede bei der Gesamtbelastung ergeben, die dem Wert eines Mittelklasse-Pkw entsprechen.“

Ein Immobilienkauf ist zudem eine äußerst emotionale Entscheidung. Hat man sein Traumobjekt erst einmal gefunden, muss alles schnell gehen. Doch vor allzu großer Eile bei Kreditverträgen warnt der Experte des VKI: „Nicht sofort unterschreiben, lieber eine Nacht darüber schlafen und alles in Ruhe durchlesen.“ Im Vertrag sollte auf jeden Fall eine Gesamtkostenbelastung ersichtlich sein.

Ausblick

Schon im Laufe des heurigen Jahres könnten sich die Bedingungen für Kreditnehmer ändern. Das bestätigt auch Reinhold Baudisch: „Wichtig für Kreditnehmer wird sein, zu welchen Bedingungen die Banken in Zukunft Kredite vergeben dürfen, insbesondere was den Anteil der Ratenzahlung in Relation zum Einkommen, sowie das Eigenmittelerfordernis betrifft. Erst kürzlich hat die FMA eine zu laxe Kreditvergabe der Banken in Österreich kritisiert, auch neue EU-Eigenkapitalvorschriften für Banken sollen bald kommen. Beide Faktoren sprechen dafür, dass Banken stärker auf Bonität und Leistbarkeit achten werden.“

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