Statistik versus Realität: Die Preis-Wahrheit

Welcher Kaufpreis ist angemessen in dieser Lage? Wie viele Quadratmeter kann ich mir in dem Grätzel überhaupt leisten? Fragen wie diese beschäftigen Wohnungssuchende. Preisstatistiken, wie sie von vielen Unternehmen erstellt werden, sind dabei eine willkommene Richtlinie. Doch die Enttäuschung ist groß, wenn zu dem genannten Wert kaum eine passende Wohnung in dem Ort oder Bezirk zu finden ist. Warum ist das so?

Welche Werte werden ausgewertet?

Es kommt auf die Art der Kaufpreise an, die ausgewertet werden. Transaktionsdaten aus dem Grundbuch sind oft völlig anders als Angebotsdaten. Manchmal mögen offizielle Verkaufszahlen auch nicht das sein, was letztlich über den Verhandlungstisch gegangen ist. Es macht außerdem einen Unterschied, ob Durchschnittswerte oder Medianwerte berechnet werden. „Durchschnittspreise sind um tausende Euro höher als Medianwerte“, erläutert Alexander Bosak, Geschäftsführer der Bauträgerplattform Exploreal. Der Median ist der Wert, der genau in der Mitte steht, wenn man alle Werte der Größe nach auflistet. Weiters macht es einen Unterschied, ob Alt- und Neubauwohnungen gemeinsam ausgewertet werden oder getrennt, denn Erstbezugswohnungen sind meist teurer als Gebrauchtwohnungen. Aber auch bezüglich der Ausstattung gibt es Unterschiede. „Neubau verfügt immer über einen Freiraum (Balkon, Terrasse oder Garten, Anm. der Red.)“, so Alexander Bosak.

Sample muss groß genug sein

Außerdem kommt es auf die Anzahl an Daten an, die in einem Grätzel zur Verfügung stehen. „Das Sample muss groß genug sein, damit man repräsentative Werte ableiten kann“, erklärt der Geschäftsführer der Bauträgerplattform. „Je kleiner ein Submarkt ist, desto stärker kann sich das auswirken.“ Bosak nennt als Beispiel den 20. Bezirk, wo nur wenige Neubauwohnungen auf den Markt kommen. „Wegen zu geringer Zahlen hat der Wert keine Aussagekraft.“ Bezirkspreise seien aus diesen Gründen generell schwierig. Das bedeutet im Umkehrschluss: Je mehr Transaktionsdaten vorhanden sind, desto besser kann man die Güte des Preises einschätzen und desto näher ist der Wert an den Marktpreisen.

Durchschnittswert sagt nichts über einzelne Immobilie aus

All das macht deutlich: „Von einem durchschnittlichen Wert kann man nicht auf einzelne Immobilien schließen“, erklärt Andreas Millonig, COO des Grundbuch- und Analyse-Experten Immounited. Da es sich um Durchschnitts- oder Medianwerte handelt, geben diese lediglich das Preisfeld an, in dem sich die tatsächlichen Kaufpreise bewegen. Andreas Millonig zeigt am Beispiel des 7. Bezirks in Wien, was das im Detail bedeutet – und warum man bei Durchschnittswerten genauer hinschauen muss. „Die Kaufpreise zwischen Gürtel und Zieglergasse betrugen im Jahr 2020 rund 5.000 Euro pro Quadratmeter, während jene beim Museumsquartier zwischen Kirchengasse und Zweierlinie bei 5.700 Euro liegen.“ Das klingt auf den ersten Blick nicht nach viel, macht aber bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro oder mehr einen großen Unterschied.

Großprojekte verzerren den Wert

Hinzu kommt: Großprojekte, die in einem Bezirk oder Grätzel auf den Markt kommen, können den statistischen Wert stark verzerren. Auch das lässt sich am Beispiel von Wien-Neubau veranschaulichen. Der Wert für die mittlere Region des Bezirks, zwischen Zieglergasse und Kirchengasse, betrug laut einer Auswertung von Immounited für das Jahr 2020 nur 3.300 Euro – weit weniger im Vergleich zur Region am Gürtel. Erst der Blick auf die einzelnen Transaktionen zeigt, dass in einem Wohnhaus in der Burggasse von der Hausverwaltung mehrere sanierungsbedürftige Wohnungen für weit unterdurchschnittliche Quadratmeterpreise an einen Abnehmer verkauft wurden. Dieser statistische Ausreißer verzerrt den gesamten Bezirkswert. „In Grätzeln mit wenigen Immobilien-Transaktionen, wie es meist in Wien Innere Stadt und Wien Josefstadt der Fall ist – hier kommen wenige neue Projekte auf den Markt – schlagen einzelne Projekte höher durch“, betont Alexander Bosak.

Extremwerte wegstreichen

Wie geht der Statistiker mit all dem um? Eine Möglichkeit ist, „Extremwerte wegzustreichen“, sagt Andreas Millonig von Immounited. Andreas Bosak, Exploreal, ergänzt: „Statistische Ausreißer nicht zu berücksichtigen.“ Die Daten werden bei den Auswertungen in der Regel manuell kontrolliert, damit statistische Ausreißer nicht die Werte verzerren. Durchschnittliche Wohnungskaufpreise oben: Daten von verschiedenen aktuellen Preisauswertungen.