Mietvertrag: Die 10 wichtigsten Tipps

Knapp 1,5 Millionen Österreicher sind Mieter. Sie alle sollten (ebenso wie ihre Vermieter) wissen, wie ein Mietvertrag zustande kommt, welche Punkte in diesem Dokument geregelt werden und wie ein Mietverhältnis korrekt beendet wird. IMMO hat mit Wohnrechtsexpertin Nicole Neugebauer-Herl von NMH2 Rechtsanwälte und Buchautor Herbert Rainer von der Kanzlei Mayerhofer & Rainer Rechtsanwälte gesprochen und die zehn wichtigsten Aspekte rund um das Thema Mietvertrag zusammengefasst.

Der Abschluss eines Mietvertrages ist an keine Form gebunden. Wenn sich die Parteien über den Mietgegenstand und den Mietzins einig sind, genügt auch eine mündliche Vereinbarung. Da man sich aber auf die Handschlagqualität des Vertragspartners nicht immer verlassen kann, ist es sinnvoll, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen. Kommt es irgendwann zu Streitigkeiten, erleichtert ein solches Dokument die Beweisbarkeit.
In manchen Fällen ist die Schriftform sogar verpflichtend. So muss etwa eine Befristung (damit sie auch tatsächlich gültig ist) schwarz auf weiß festgehalten werden. Auch Zahlungsmodalitäten, Zuschläge, Erhaltungspflichten oder Nutzungsrechte müssen schriftlich vereinbart werden.

Mietverträge können auf unbestimmte Zeit oder befristet abgeschlossen werden. Soll es ein Ablaufdatum geben, kommt es darauf an, welches Gesetz zur Anwendung kommt. Die meisten Altbauwohnungen unterliegen dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, für Neubauwohnungen gilt das MRG zumindest teilweise, so auch in Fragen der Befristung. Die Vertragsdauer muss mindestens drei Jahre betragen. Eine kürzere Befristung ist nicht rechtswirksam; es entsteht automatisch ein unbefristeter Vertrag. Nach oben hin gibt es keine Grenzen. Viele Verträge werden auf drei, fünf oder zehn Jahre abgeschlossen. Wird ein Ein- oder Zweifamilienhaus vermietet, gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). In diesem Fall kann die Dauer frei vereinbart werden.

Ein unbefristeter Mietvertrag ist ein Traum für Mieter einer Wohnung. Denn der Vermieter kann nur aus den im Gesetz genannten Gründen kündigen. Für Mieter eines Einfamilienhauses ist er ein Risiko. Denn der Vertrag kann von beiden Seiten jederzeit und ohne Angabe von Gründen aufgelöst werden. Nicht immer entsteht ein unbefristeter Vertrag freiwillig: Wird für eine Wohnung eine Befristung von weniger als drei Jahren vereinbart, ist diese rechtlich nicht durchsetzbar und der Vertrag gilt als unbefristet. Selbst wenn die Befristung korrekt ist, muss der Vermieter aufpassen. Zieht der Mieter am letzten Tag nicht aus, verlängert sich der Vertrag automatisch um drei Jahre. Verpasst der Vermieter auch den zweiten Endtermin, entsteht ebenfalls ein unbefristeter Mietvertrag.

Ein befristeter Vertrag kann beliebig oft verlängert werden. Früher konnten Kettenmietverträge zu einem unbefristeten Mietverhältnis führen, diese Gefahr besteht seit einigen Jahren nicht mehr. Eine neue Befristung muss wieder mindestens drei Jahre betragen und schriftlich festgehalten werden. Man kann einen neuen Mietvertrag abschließen oder einen kurzen schriftlichen Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag machen. Der Vermieter kann dem Mieter auch in der ursprünglichen Version eine Verlängerungsoption einräumen. Für den Vermieter ist das nur dann sinnvoll, wenn er die Wohnung tatsächlich länger vermieten will. Nimmt der Mieter die Option in Anspruch, muss der Vermieter zustimmen. Die Rechtsgeschäftsgebühr (siehe nächste Seite) wird in jedem Fall fällig.

Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch mit dem Ablaufdatum. Will ein Wohnungsmieter schon vorher ausziehen, kann er frühestens nach einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist kündigen. Einen unbefristeten Vertrag kann der Mieter jederzeit kündigen. Wenn nichts festgehalten wurde, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von einem Monat. Meist wird aber eine dreimonatige Frist vereinbart. Der Mieter kann gerichtlich oder schriftlich (am besten mit eingeschriebenem Brief) kündigen. Vermieter können nur gerichtlich und auch nur wegen der im Mietrechtsgesetz festgelegten Gründe (wie Mietzinsrückstand, Nichtbenutzung der Wohnung oder unleidliches Verhalten) kündigen. Eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages ist immer möglich. Wird ein Ein- oder Zweifamilienhaus vermietet, gilt das ABGB. Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde, können beide Seiten jederzeit (unter Einhaltung einer einmonatigen Frist) kündigen.

Die Bruttomiete setzt sich zusammen aus dem Nettohauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und der Umsatzsteuer. Anteilige besondere Aufwendungen (etwa für eine gemeinsame Warmwasseranlage) und ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände können dazu kommen. In einer Altbauwohnung (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) gibt es gesetzlich festgelegte Obergrenzen. Wer nach dem 1. 3. 1994 ein Objekt gemietet hat, zahlt den Richtwertmietzins, der in Wien derzeit 5,39 Euro pro beträgt. Im Vertrag wird auch geregelt, wann die Miete fällig ist.

Im Mietvertrag werden unterschiedliche Punkte festgelegt. Oft werden zum Beispiel (obwohl ohnehin im MRG geregelt) die Erhaltungspflichten festgehalten: So hat etwa der Mieter Gas-, Wasser- und Lichtleitungen sowie die sanitären Anlagen so zu warten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst. Ist zum Beispiel die WC-Spülung kaputt, muss sich der Bewohner selbst darum kümmern. Bei der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern gilt das ABGB. Laut § 1096 trifft die Erhaltungspflicht zur Gänze den Vermieter, daher wird dieser Paragraf meistens vertraglich ausgeschlossen. Eine solche Überwälzung auf den Mieter ist zulässig und üblich.

In den vergangenen Jahren wurden immer wieder Klauseln in Mietverträgen als gröblich benachteiligend und/oder dem Konsumentenschutzgesetz widersprechend beurteilt. Vermieter von Wohnungen sollten bei der Vertragsgestaltung daher darauf achten, keine unwirksamen Bestimmungen zu verwenden. Die Vereinbarung einer generellen Ausmalverpflichtung etwa ist nicht zulässig. Wenn also im Vertrag steht, dass der Mieter die Wohnung ausgemalt zurückgeben muss, braucht er sich nicht daran zu halten. Auch die Behebung von ernsten Schäden oder Reparaturen an allgemeinen Teilen wie dem Dach dürfen nicht auf den Mieter überwälzt werden.

Schriftliche Mietverträge und deren Verlängerung unterliegen der Gebührenpflicht. Bei unbefristeten Verträgen beträgt die Rechtsgeschäftsgebühr ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Bei befristeten Verträgen beträgt die Gebühr ein Prozent des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer, höchstens aber ein Prozent des 36-fachen monatlichen Mietzinses. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Gebühr selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Wer tatsächlich die Kosten der Vergebührung zu tragen hat, wird im Mietvertrag geregelt. Meistens wird dieser Posten auf den Mieter überwälzt.

Häufig wird im Mietvertrag auch eine Kaution vereinbart. Der Vermieter sichert sich damit für den Fall von Mietzinsrückständen oder Beschädigungen in der Wohnung ab. Die genaue Höhe ist nicht gesetzlich geregelt. Nach der aktuellen Rechtsprechung entspricht eine Kaution in Höhe von bis zu sechs Bruttomonatsmieten dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters, üblich sind jedoch nur drei. In Sonderfällen (etwa bei besonders luxuriöser Ausstattung) kann die Kaution auch mehr als sechs Monatsmieten betragen. Der Mieter kann das Geld in bar, in Form eines Sparbuches oder als Bankgarantie übergeben.