Meldewesen: Nur ein Hauptwohnsitz ist erlaubt

Die meisten in Österreich lebenden Menschen haben eine Adresse zu ihrem Lebensmittelpunkt gemacht und haben somit auch dort ihren Hauptwohnsitz gemeldet. Aber wie das Leben so spielt, können auch andere Orte wichtige Ausgangspunkte sein, etwa für Pendler, die nahe zu ihrem Arbeitsplatz sein möchten, für Ausbildungszwecke oder weil Menschen eine Fernbeziehung führen oder einfach nur, weil man regelmäßig seine Freizeit dort verbringen möchte. Was bedeuten allerdings verschiedene Wohnsitze rechtlich und steuerlich? IMMO hat Experten dazu befragt:

Was ist ein Hauptwohnsitz?

Den Hauptwohnsitz hat jemand an einer Unterkunft, die er zum Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen machen möchte. Folgende Kriterien sind u. a. ausschlaggebend: Aufenthaltsdauer, Lage des Arbeitsplatzes oder der Ausbildungsstätte, Wohnsitz von Familienangehörigen (insbesondere von Kindern).

Wie viele Hauptwohnsitze darf man in Österreich haben?

Es kann nur einen definierten Hauptwohnsitz geben.

Was ist ein Nebenwohnsitz?

Bei der Einstufung als „Nebenwohnsitz“ reicht es, dass jemand an dieser Unterkunft bloß einen Anknüpfungspunkt von Lebensbeziehungen hat – etwa um dort zu studieren, zu arbeiten oder regelmäßig Freizeit zu verbringen.

Wie viele Nebenwohnsitze darf man haben?

Es können beliebig viele Nebenwohnsitze begründet werden.

Wie schnell muss man sich an einem Wohnsitz melden?

Innerhalb von drei Tagen nach dem Bezug der Unterkunft muss man sich bei der zuständigen Meldebehörde anmelden.

KURIER: Wenn man eine Eigentumswohnung hat, dort aber nicht wohnt, muss man trotzdem dort gemeldet sein?

Harald Sörös: Nein. Das Meldegesetz regelt die tatsächliche Unterkunftnahme, nicht die Eigentumsverhältnisse.

Wie viele Menschen dürfen an einer Adresse gemeldet sein?

Harald Sörös: Hier gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Wenn der Verdacht besteht, dass Menschen in einer Wohnung gemeldet sind, die dort nicht tatsächlich aufhältig sind, kann eine amtliche Abmeldung eingeleitet werden.

Wenn ich einen Mietvertrag habe, muss ich an dieser Adresse auch gemeldet sein?

Harald Sörös: Ein aufrechter Mietvertrag alleine ist noch keine Voraussetzung dafür, eine angemietete Wohnung könnte ja zum Beispiel auch als Lager benutzt werden.

KURIER: In welchen Bundesländern gibt es eine Zweitwohnsitzabgabe?

Walter Leiss: Eine Abgabe dafür gibt es in: Vorarlberg (Zweitwohnsitzabgabegesetz), Tirol (Aufenthaltsabgabegesetz 2003, Freizeitwohnsitzabgabegesetz), Salzburg (Ortstaxengesetz 2012, Tourismusgesetz 2003), OÖ (Tourismusgesetz 2018), Kärnten (Zweitwohnsitzabgabegesetz, Orts- und Nächtigungstaxengesetz), Burgenland (Tourismusgesetz 2021) sowie in der Steiermark (Nächtigungs- und Ferienwohnungsabgabegesetz).

Wäre eine Vereinheitlichung für ganz Österreich sinnvoll?

Walter Leiss: Ein einheitlicher Umgang mit Freizeitwohnsitzen wäre aus Sicht des Gemeindebundes wünschenswert, auch in finanzieller Hinsicht.

Wo ist eine Leerstandsabgabe zu bezahlen?

Walter Leiss: Derzeit gibt es in keinem Bundesland gesetzliche Grundlagen für die Erhebung einer Leerstandsabgabe. In Wien gab es in den 1980er-Jahren schon einmal kurz eine Leerstandsabgabe, welche aber vom VfGH wegen fehlender Gesetzgebungskompetenz aufgehoben wurde. Derzeit gibt es wieder in einigen Bundesländern (Tirol, Steiermark, Wien und Salzburg) Diskussionen zur Einführung einer Leerstandsabgabe. In Salzburg befindet sich ein entsprechender Gesetzesentwurf bereits in Begutachtung.

Wie weist man nach, dass man am Nebenwohnsitz regelmäßig wohnt?

Walter Leiss: Das ist nicht immer einfach. Allenfalls könnte mithilfe des Strom- und Wasserverbrauches sowie Müll ermittelt werden, ob die Wohnung genützt wird. Dazu haben einzelne Gemeinden auch bereits Detektive eingesetzt.

KURIER: Gibt es eine rechtliche Unterscheidung von Nebenwohnsitz, Zweitwohnsitz und Ferienwohnsitz?

Gabriele Etzl: In den neun Grundverkehrsgesetzen werden unterschiedliche Definitionen verwendet. Die Definitionen dienen aber nur als Abgrenzung zum Hauptwohnsitz und sind daher im wesentlichen Synonym. Beim Freizeit- oder Ferienwohnsitz handelt es sich um eine Form des Neben- oder Zweitwohnsitzes. Das sind meist Immobilien, in denen nicht ganzjährig gewohnt wird, sondern die als Urlaubs- und Entspannungsort dienen.

Darf ich einen Zweitwohnsitz vermieten?

Gabriele Etzl: Das hängt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie gelegen ist und welche Widmung die Liegenschaft aufweist. Insbesondere die Kurzzeitvermietung einer zulässigerweise als Zweitwohnsitz genutzten Wohnung kann Beschränkungen unterworfen sein.

KURIER: Was ist steuerlich bei der Vermietung von Zweitwohnsitzen zu beachten?

Jürgen Sykora: In einem ersten Schritt ist zu klären, ob eine Einkunftquelle vorliegt und diese beim Finanzamt offen zu legen ist. Erzielt man auf Dauer nur Verluste, liegt steuerlich sogenannte Liebhaberei vor und die erzielten Einnahmen sind nicht zu versteuern, bzw. die Verluste werden steuerlich nicht anerkannt. Bei gemischt genutzten Wohnungen oder Häusern stellt sich steuerlich die Frage, welchen Prozentsatz der Abschreibung und der Betriebskosten man von den erzielten Mieteinnahmen in Abzug bringen darf. Das gilt auch für Fragen eines etwaigen Vorsteuerabzuges. Es ist daher wichtig, bei Zweitwohnsitzen die Nutzung zu dokumentieren. An wie vielen Tagen im Jahr war die Wohnung vermietet, an wie vielen Tagen wurde sie selbst genutzt und wann stand sie leer? Das sind wichtige Beweise für eine etwaige Prüfung des Aufteilungsschlüssels.

Was ist zu beachten, wenn ich meinen Zweitwohnsitz in meiner Abwesenheit über Online-Plattformen vermieten möchte?

Jürgen Sykora: Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kurzzeitig über eine Online-Plattform vermieten möchte, ist mit mehreren gesetzlichen Hürden konfrontiert. Ein gutes Beispiel ist das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses schützt die Interessen aller Wohnungseigentümer einer Wohnhausanlage. Kurzfristige Wohnungsvermietungen sind von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu genehmigen. Üblicherweise werden bei Airbnb-Vermietungen Nebenleistungen erbracht, wie etwa die Beistellung von Bettwäsche, Waschmaschine, Kochutensilien und die Endreinigung der Wohnung.

Rechtlich liegt hier ein Beherbergungsvertrag vor. Es handelt sich um eine gewerbliche Tätigkeit und diese darf nur ausgeübt werden, wenn die anderen Miteigentümer zustimmen. Manche Landesgesetze, wie beispielsweise des Bundeslandes Wien, haben Wohnzonen, in denen eine gewerbliche Tätigkeit gar nicht ausgeübt werden darf. In vielen Fällen wird ein Gewerbeschein notwendig sein.

Was ist neu beim Thema Online-Plattformen?

Jürgen Sykora: Neu ist, dass sich das Problem-Bewusstsein geändert hat. Seit einem Jahr haben Online-Plattformen wie Airbnb Informationen für die Abgabenerhebung (Umsatzsteuer) aufzuzeichnen und elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Eine Vermietung über Airbnb und andere Plattformen ist dem Fiskus daher bekannt.

Darf ich als Österreicher oder EU-Bürger überall in Österreich Eigentum kaufen?

Gabriele Etzl: Grundsätzlich darf in Österreich jeder Staatsbürger und jeder EU-Bürger Immobilien erwerben. Personen, die Staatsangehörige eines EU- bzw. EWR-Staates sind, sind im Grundverkehrsrecht den österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt. Ob eine Bewilligung für den Erwerb erforderlich ist, hängt von den jeweiligen Grundverkehrsgesetzen, die von Bundesland zu Bundesland verschieden sind, und der Art der Immobilie sowie der Nutzung, ab. Ebenso besteht für gewisse Gebiete wie etwa für Altaussee in der Steiermark eine Zweitwohnsitzbeschränkung.