Wirtschaft | Immobiz
30.12.2018

KURIER-Wohntelefon: Die spannendesten Themen des Jahres

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon: Ein Best-of des Jahres 2018.

Ich habe eine Wohnung zu Wohnzwecken befristet vermietet. Der Mieter nutzt sie auch für diese Zwecke. Nun hat er mich gebeten, sie in eine Ferienwohnung umzuwandeln, weil es für ihn steuerliche Vorteile bringt. Soll ich das tun?

Da die Wohnung tatsächlich vom Mieter zu Wohnzwecken genutzt wird, raten wir von einer Abänderung des Mietvertrages ab. Die Nutzung der Wohnung erfolgt derzeit vertragsgemäß. Das Objekt wird nicht als Ferienwohnung genutzt. Soll die Umwandlung ausschließlich steuerlichen Vorteilen des Mieters dienen, könnte dies eine unzulässige Umgehung steuerrechtlicher Bestimmungen darstellen. Die Nutzung als Ferienwohnung könnte auch zu widmungsrechtlichen Konflikten mit anderen Eigentümern, mit der Gemeinde und dem Mieter führen.

Ich bin Besitzerin einer Eigentumswohnung. Ich und die anderen Eigentümer haben im Hof neben den Parkplätzen Sträucher gepflanzt. Nun hat die Hausverwaltung die Pflanzen und einen an der Mauer wachsenden Efeu entfernt, mit der Begründung, es handle sich um „Wildwuchs“. Ist das zulässig?

Die Hausverwaltung ist für die ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile der Liegenschaft und Anlagen zuständig. Darunter fällt sicherlich auch das Entfernen des Efeus, insbesondere dann, wenn die Mauer durch einen zu üppigen Bewuchs beschädigt wird. Ob die Sträucher von den Miteigentümern auf den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zu Recht oder zu Unrecht gepflanzt wurden, könnte in der Eigentümerversammlung besprochen werden. Es besteht die Möglichkeit, dass durch Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer derartige Bepflanzungen zugelassen werden und dass dem Verwalter die Weisung erteilt wird, für deren Pflege Sorge zu tragen.

Ich habe eine Eigentumswohnung von einem Bauträger gekauft und erst nach der Übergabe bemerkt, dass die Wohnfläche kleiner ist als in der Vertragsbeilage im Grundriss angegeben. Was kann ich tun, um Geld zurückzubekommen?

Zunächst wären die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen im Hinblick auf allenfalls vereinbarte Gewährleistungsausschlüsse oder Toleranzklauseln zu prüfen. Wenn sich die Größe der Wohnung erkennbar in der Kaufpreisvereinbarung niedergeschlagen hat und die Wohnung erheblich kleiner ist als im Kaufvertrag vereinbart, ist der Kaufpreis entsprechend anzupassen. Falls Ihr Verkäufer nicht freiwillig einlenkt, ist eine anwaltliche Beratung und Vertretung jedenfalls anzuraten, da eine Kaufpreisanpassung sich auch auf bereits entrichtete Steuern und Gebühren auswirkt.

Ich vermiete eine Wohnung. Im Februar ist sie abgebrannt, weil die Mieterin eine Kerze stehen ließ. Derzeit wird die Wohnung generalsaniert, die Mieterin lebt zwischenzeitlich bei ihren Eltern. Muss sie in dieser Zeit Miete zahlen? Und haftet sie für den Schaden?

Grundsätzlich ist der Mieter für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts von der Entrichtung des Zinses von Gesetzes wegen befreit. Der Schaden wird vermutlich zunächst von der Gebäudeversicherung, Sparte Feuer, getragen. Diese wird versuchen, sich bei der allenfalls bestehenden Haushaltsversicherung der Mieterin zu regressieren, zumal ein Verschulden beziehungsweise Fahrlässigkeit der Mieterin bei Brandursache durch eine Kerze möglich ist. Die Ihnen allenfalls entgangenen Mietzinse sollten Sie gegenüber den Versicherungen anmelden und einfordern.

Ein Eigentümer unseres Wohnhauses hat im Aufzug ein Schloss einbauen lassen, sodass das Dachgeschoß nur noch mit einem Schlüssel erreichbar ist. Ist das rechtens?

Die Aufzugsanlage Ihres Wohnhauses ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft, welcher von sämtlichen Miteigentümern gleichermaßen benützt werden darf. Sofern Sie in der Gemeinschaft nicht beschlossen haben, dass etwa die Anfahrt von gewissen Stockwerken nur mittels Schlüssels erfolgen soll, ist der Einbau des Schlosses ein Eingriff, der die übrigen Miteigentümer von der Nutzung der Aufzugsanlage unrechtmäßig ausschließt. Darüber hinaus wird der Einbau des Schlosses auch nicht ohne Eingriff in die Aufzugsanlage und deren Technik erfolgt sein.

Der Nachbar unter mir hat einen Wasserfleck an der Decke. Nun muss in meinem WC der Boden aufgebohrt und das Gebrechen repariert werden. Dadurch werden Fliesen kaputt. Wer bezahlt den Schaden?

Wenn im Zuge von Sanierungsarbeiten Fliesen entfernt werden, müssen die Wiederherstellungsarbeiten von der Gemeinschaft getragen werden. Möglicherweise besteht auch eine Versicherung, welche die Behebung des Gebrechens abdeckt. Das Problem ist oft, dass die Fliesen bereits alt sind und keine vergleichbaren gefunden werden können. Dies führt aber nicht dazu, dass die Eigentümergemeinschaft die Verpflichtung hat, die Fliesen des gesamten Badezimmers zu erneuern. Meist ist es möglich, eine Vereinbarung zu treffen, dass der Miteigentümer bei einer vollständigen Neuverfliesung einen Teil der Kosten übernimmt. Ansonsten wird auf Kosten der Gemeinschaft der Arbeitsbereich mit ähnlichen Fliesen wieder hergestellt.