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Wohntelefon

KURIER-Wohntelefon: Die spannendesten Themen des Jahres

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon: Ein Best-of des Jahres 2018.

von Andreea Iosa

12/30/2018, 06:00 AM

Ich habe eine Wohnung zu Wohnzwecken befristet vermietet. Der Mieter nutzt sie auch fĂŒr diese Zwecke. Nun hat er mich gebeten, sie in eine Ferienwohnung umzuwandeln, weil es fĂŒr ihn steuerliche Vorteile bringt. Soll ich das tun?

Da die Wohnung tatsĂ€chlich vom Mieter zu Wohnzwecken genutzt wird, raten wir von einer AbĂ€nderung des Mietvertrages ab. Die Nutzung der Wohnung erfolgt derzeit vertragsgemĂ€ĂŸ. Das Objekt wird nicht als Ferienwohnung genutzt. Soll die Umwandlung ausschließlich steuerlichen Vorteilen des Mieters dienen, könnte dies eine unzulĂ€ssige Umgehung steuerrechtlicher Bestimmungen darstellen. Die Nutzung als Ferienwohnung könnte auch zu widmungsrechtlichen Konflikten mit anderen EigentĂŒmern, mit der Gemeinde und dem Mieter fĂŒhren.

Ich bin Besitzerin einer Eigentumswohnung. Ich und die anderen EigentĂŒmer haben im Hof neben den ParkplĂ€tzen StrĂ€ucher gepflanzt. Nun hat die Hausverwaltung die Pflanzen und einen an der Mauer wachsenden Efeu entfernt, mit der BegrĂŒndung, es handle sich um „Wildwuchs“. Ist das zulĂ€ssig?

Die Hausverwaltung ist fĂŒr die ordnungsgemĂ€ĂŸe Erhaltung der gemeinsamen Teile der Liegenschaft und Anlagen zustĂ€ndig. Darunter fĂ€llt sicherlich auch das Entfernen des Efeus, insbesondere dann, wenn die Mauer durch einen zu ĂŒppigen Bewuchs beschĂ€digt wird. Ob die StrĂ€ucher von den MiteigentĂŒmern auf den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zu Recht oder zu Unrecht gepflanzt wurden, könnte in der EigentĂŒmerversammlung besprochen werden. Es besteht die Möglichkeit, dass durch Mehrheitsbeschluss der MiteigentĂŒmer derartige Bepflanzungen zugelassen werden und dass dem Verwalter die Weisung erteilt wird, fĂŒr deren Pflege Sorge zu tragen.

Ich habe eine Eigentumswohnung von einem BautrĂ€ger gekauft und erst nach der Übergabe bemerkt, dass die WohnflĂ€che kleiner ist als in der Vertragsbeilage im Grundriss angegeben. Was kann ich tun, um Geld zurĂŒckzubekommen?

ZunĂ€chst wĂ€ren die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen im Hinblick auf allenfalls vereinbarte GewĂ€hrleistungsausschlĂŒsse oder Toleranzklauseln zu prĂŒfen. Wenn sich die GrĂ¶ĂŸe der Wohnung erkennbar in der Kaufpreisvereinbarung niedergeschlagen hat und die Wohnung erheblich kleiner ist als im Kaufvertrag vereinbart, ist der Kaufpreis entsprechend anzupassen. Falls Ihr VerkĂ€ufer nicht freiwillig einlenkt, ist eine anwaltliche Beratung und Vertretung jedenfalls anzuraten, da eine Kaufpreisanpassung sich auch auf bereits entrichtete Steuern und GebĂŒhren auswirkt.

Ich vermiete eine Wohnung. Im Februar ist sie abgebrannt, weil die Mieterin eine Kerze stehen ließ. Derzeit wird die Wohnung generalsaniert, die Mieterin lebt zwischenzeitlich bei ihren Eltern. Muss sie in dieser Zeit Miete zahlen? Und haftet sie fĂŒr den Schaden?

GrundsĂ€tzlich ist der Mieter fĂŒr die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts von der Entrichtung des Zinses von Gesetzes wegen befreit. Der Schaden wird vermutlich zunĂ€chst von der GebĂ€udeversicherung, Sparte Feuer, getragen. Diese wird versuchen, sich bei der allenfalls bestehenden Haushaltsversicherung der Mieterin zu regressieren, zumal ein Verschulden beziehungsweise FahrlĂ€ssigkeit der Mieterin bei Brandursache durch eine Kerze möglich ist. Die Ihnen allenfalls entgangenen Mietzinse sollten Sie gegenĂŒber den Versicherungen anmelden und einfordern.

Ein EigentĂŒmer unseres Wohnhauses hat im Aufzug ein Schloss einbauen lassen, sodass das Dachgeschoß nur noch mit einem SchlĂŒssel erreichbar ist. Ist das rechtens?

Die Aufzugsanlage Ihres Wohnhauses ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft, welcher von sĂ€mtlichen MiteigentĂŒmern gleichermaßen benĂŒtzt werden darf. Sofern Sie in der Gemeinschaft nicht beschlossen haben, dass etwa die Anfahrt von gewissen Stockwerken nur mittels SchlĂŒssels erfolgen soll, ist der Einbau des Schlosses ein Eingriff, der die ĂŒbrigen MiteigentĂŒmer von der Nutzung der Aufzugsanlage unrechtmĂ€ĂŸig ausschließt. DarĂŒber hinaus wird der Einbau des Schlosses auch nicht ohne Eingriff in die Aufzugsanlage und deren Technik erfolgt sein.

Der Nachbar unter mir hat einen Wasserfleck an der Decke. Nun muss in meinem WC der Boden aufgebohrt und das Gebrechen repariert werden. Dadurch werden Fliesen kaputt. Wer bezahlt den Schaden?

Wenn im Zuge von Sanierungsarbeiten Fliesen entfernt werden, mĂŒssen die Wiederherstellungsarbeiten von der Gemeinschaft getragen werden. Möglicherweise besteht auch eine Versicherung, welche die Behebung des Gebrechens abdeckt. Das Problem ist oft, dass die Fliesen bereits alt sind und keine vergleichbaren gefunden werden können. Dies fĂŒhrt aber nicht dazu, dass die EigentĂŒmergemeinschaft die Verpflichtung hat, die Fliesen des gesamten Badezimmers zu erneuern. Meist ist es möglich, eine Vereinbarung zu treffen, dass der MiteigentĂŒmer bei einer vollstĂ€ndigen Neuverfliesung einen Teil der Kosten ĂŒbernimmt. Ansonsten wird auf Kosten der Gemeinschaft der Arbeitsbereich mit Ă€hnlichen Fliesen wieder hergestellt.

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