Kaution: Gibt es beim Auszug Geld zurück?

Eine hundertprozentige Geld-zurück-Garantie gibt es nicht. Denn im Streit um die Rückzahlung der Kaution ist vieles Ansichtssache.

Der Vermieter muss das hinterlegte Geld am Ende des Mietverhältnisses retournieren – vorausgesetzt, es passt alles. Gibt es einen Mietzinsrückstand oder Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen, darf der Vermieter die Kaution oder zumindest einen Teil davon behalten. Feine Kratzer im Parkett gehören ebenso zur normalen Abnützung wie kleine Löcher von Nägeln an der Wand. „Einen grauen Rand an der Wand, wo Bilder gehangen haben oder leichte Verfärbungen am Boden durch unterschiedlichen Lichteinfall muss der Vermieter akzeptieren“, sagt der Experte der Mietervereinigung, Philipp Ortbauer. Sind aber kunterbunte Wände zu übermalen oder gesprungene Fliesen auszutauschen, darf der Vermieter dafür einen Teil der Kaution verwenden.

Reinigung

Da die Wohnung grundsätzlich sauber und besenrein zu übergeben ist, sollte man auch mitvermietete Gegenstände wie Kühlschrank oder Backrohr gründlich sauber machen. Die Reinigung kann sonst auf Kosten des Mieters durchgeführt werden. Vorausgesetzt natürlich, dass man beim Einzug eine saubere Wohnung übernommen hat.

„Die Frage, ob eine übliche Abnutzung vorliegt, hängt auch immer von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Wird zum Beispiel bereits nach 16 Monaten gekündigt und weist der Mietgegenstand dann erhebliche Gebrauchsschäden auf, liegt die Vermutung nahe, dass angesichts der kurzen Nutzungsdauer nicht von einer üblichen Abnutzung gesprochen werden kann“, sagt Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf.

Angemessene Frist

Die Rückgabe der Kaution (samt der aus der Veranlagung erzielten Zinsen) muss laut Mietrechtsgesetz unverzüglich passieren. Gemeint ist damit binnen einer angemessenen Frist von ein bis zwei Wochen. Schließlich muss der Vermieter genug Zeit haben, um den Zustand der Wohnung zu überprüfen und gegebenenfalls Kostenvoranschläge für Reparaturen einzuholen.

Ein Übergabeprotokoll inklusive Fotos ist für beide Seiten sinnvoll. „Behält der Vermieter die Kaution grundlos ein, kann der Mieter einen Antrag auf Feststellung des rückzahlbaren Betrages bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht einbringen“, sagt Ortbauer. Wurde ein Sparbuch übergeben, muss eine Klage auf Herausgabe des Sparbuches beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden.

Die Kaution verjährt nach 30 Jahren und ist daher noch sehr lange nach Rückgabe der Wohnung einklagbar. Mieter sollten trotzdem sofort tätig werden, denn je länger man wartet, umso schlechter wird die Beweislage. Diese sollte auch der Vermieter im Auge behalten. „Wird der Mietgegenstand mangelhaft zurückgestellt und es ist absehbar, dass ein Streit rund um die notwendigen Sanierungskosten gerichtsanhängig wird, sollte der Vermieter die Mängel durch einen Sachverständigen prüfen lassen, bevor er diese saniert. Sonst kann es passieren, dass er den Zustand des Mietgegenstandes nicht beweisen kann“, erklärt Cejpek.

Sechs Monatsmieten

Die Höhe der Kaution kann übrigens unterschiedlich ausfallen: Üblich sind drei Monatsmieten, erlaubt sind maximal sechs. Nur wenn ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis besteht, weil zum Beispiel besonders wertvolle Möbel vorhanden sind oder die Ausstattung sehr luxuriös ist, darf der Betrag auch höher sein. Gilt das MRG nicht, etwa bei der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern, kann die Höhe der Kaution frei vereinbart werden. Der Vermieter muss das Geld in jedem Fall fruchtbringend anlegen und inklusive Zinsen zurückzahlen.

Die Kaution wird erst fällig, wenn der Mietvertrag tatsächlich beendet wird. Wird ein befristeter Vertrag verlängert oder in einen unbefristeten umgewandelt, kann der Mieter das Geld nicht zurückverlangen. Auch bei einem Eigentümerwechsel wird die Kaution nicht angetastet. Der neue Vermieter übernimmt die Sicherstellung und zahlt die Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurück.

Mieter sollten die Kaution nicht mit den letzten Monatsmieten aufrechnen – außer der Vermieter ist damit einverstanden. Wer ohne Zustimmung diesen vermeintlich guten Trick anwendet, muss mit einer Mietzinsklage rechnen. „Sie müssen letztlich die Gerichtskosten tragen“, warnt Ortbauer. „Dieser Weg ist nicht sinnvoll und verteuert das Ausziehen.“