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Wirtschaft Immobiz
12/31/2020

Ein Haus zu erhalten ist (auch) Arbeit

Um den Wert einer Immobilie zu erhalten, sind regelmäßige Wartungsarbeiten notwendig. Wie geht man dabei am besten vor?

Klar, ein Haus ist viel Arbeit. Immer wieder. Dach, Fensterdichtungen und Außenfassade gehören regelmäßig kontrolliert, ebenso sind technische Anlagen auf ihre einwandfreie Funktionalität zu prüfen. Kann hie und da mühsam sein, lohnt sich aber. Denn, wer gut auf seine Immobilie achtet, bewahrt nicht nur ihren Wert, sondern auch sich selbst vor vermeidbaren Problemen. Werden nämlich etwa Rohrleitungen aufgrund mangelhafter Wartung undicht oder wird der Schornstein unbemerkt kaputt, kann das kostspielige und aufwendige Folgen für den Hausbesitzer haben.

Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung

Per Definition fallen unter Instandhaltung „alle Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des gebrauchsfähigen Zustands eines Objektes notwendig sind“. Dabei handelt es sich um einen Überbegriff, der in vier Felder gegliedert ist: Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung. Es gilt daher, durch regelmäßige Inspektionen den Erneuerungsbedarf zu prüfen, um rechtzeitig Schäden vorzubeugen und so höhere Kosten vermeiden zu können. „Etwa 80 Prozent der Bauschäden entstehen durch Wassereinwirkung“, weiß Michael Gruber, gerichtlich beeideter Sachverständiger für Immobilien. Seine Tipps: „Vor allem beim Dach sollten alljährlich im Spätherbst die Dachschindeln überprüft werden, ebenso die Halterungen der Dachrinnen und Verblechungen, Silikon- und Dehnungsfugen erneuert und Dachrinnen gereinigt werden, ebenso die Filter am Ende von Fallrohren oder an Terrassenentwässerungen vom Laub befreit werden. Im Inneren sollten insbesondere Absperrhähne von Wasserleitungen, zumindest in Abständen von 20 bis 30 Jahren getauscht bzw. einmal pro Jahr getestet werden.“

Kontrollgang vom Dach zum Keller

Beim Wohnungseigentum gilt, so der Experte: „Die Hausverwaltung sollte einen Jahresplan über notwendige Instandhaltungsmaßnahmen parat haben – Dachübergehung, Reinigung der Rinnen, Fensterservice, Liftservice, Wartung der Heizungsanlage.“ Sämtliche Arbeiten an Fußböden und Wänden sieht Michael Gruber übrigens nicht als Wartungs-, sondern als Sanierungsarbeiten. „Selbstverständlich erhöhen sie den Wert einer Immobilie, fließen jedoch in den Gesamtzustand ein.“ Für den Kontrollgang vom Dach bis in den Keller ist eine Checkliste hilfreich. Ein paar Tipps dazu:

Dach

Dächer sind heutzutage aus pflegeleichten und robusten Materialien gebaut, nichtsdestotrotz bleibt der Dachbereich sensibel. Schon geringfügige Undichtigkeiten an Anschlussstellen, der Schornsteineinfassung oder dem Traufkasten können gravierende Folgen haben.

- Fehlende Dachziegel sollten schnellstmöglich ersetzt, lockere oder verschobene wieder korrekt angebracht werden.

- Anschlüsse und Durchdringungen (etwa durch Antenne/Sat oder Entlüftungsrohre) sollten regelmäßig auf ihre Dichtheit hin untersucht werden.

- Regenrinnen und Fallrohre säubern und dabei auch Schneefanggitter oder Filter kontrollieren.

- Blitzschutzanlagen sind regelmäßig vom Fachmann zu kontrollieren/warten (Prüfbefund).

- Auf der Innenseite die Holzteile der Dachkonstruktion auf Schädlingsbefall (Pilze) sowie kaputte Dichtungsbahnen prüfen.

 Fenster & Türen

Bei Fenstern und Außentüren sorgen nicht nur mechanische Belastungen, sondern auch Temperaturunterschiede und Wetter- bzw. Umwelteinflüsse für eine hohe Beanspruchung.

- Anschlussfugen auf Dichtheit prüfen (Zugluft, Feuchtigkeit).

- Zeigt die Verglasung erste Anzeichen von „Blindheit“? (Achtung: möglicher Luftzug beeinträchtigt dämmenden Eigenschaften)

- Ist ein neuer Anstrich für Tür- und Fensterrahmen notwendig?

 - Fassade & Haussockel: Die häufigsten Mängel entstehen durch Witterungs- und Umwelteinflüsse. Gutachter Gruber: „Oft wird zulange gewartet, bis der Putz schadhaft wird, danach ist nicht selten eine Komplettsanierung der Fassade notwendig.“ Im Grunde sind alle Bereiche, in denen Feuchtigkeit eindringen kann, umgehend auszubessern – das gilt für Risse ebenso wie für Schäden am Putz.

- Verschmutzungen und Krustenbildungen können durch einfaches Abwaschen, Abbürsten oder den Einsatz von Hochdruckreinigern entfernt werden. Das ist wichtig, um die „Atmungsfähigkeit“ der Baustoffe zu gewährleisten.

- Der Befall mit Algen und Moose ist ein Zeichen für dauerhafte Feuchtigkeit, die etwa durch beschädigte Fugen entstehen kann (eventuell Biozide einsetzen).

- Sind Kalkauswaschungen oder Salzausblühungen zu erkennen, dringt die Feuchtigkeit nicht nur ein, sondern auch wieder aus. Spezielle Reiniger für die Kalkauswaschungen und trockenes Abbürsten für die Salzausblühungen helfen, allerdings sollte unbedingt die Ursache (etwa durchlässige Oberflächen oder schadhafte Anschlüsse) instand gesetzt werden.

- Auch Vögel können Schäden an der Fassade anrichten. Also: die Tiere beobachten und verträgliche Gegenmaßnahmen setzen.

 Balkon/Terrasse

Für beide gelten hohe Ansprüche an die Dichtigkeit, da sonst – wie beim Flachdach – Feuchtigkeitsschäden drohen. Im schlimmsten Fall wird davon sogar die tragende Konstruktion in Mitleidenschaft gezogen. Prioritäten bei der Kontrolle:

- Die Abläufe frei von Laub und Verschmutzungen halten.

- Fliesen/Steinplatten auf Risse, schadhafte Dehnungsfugen oder sich ablösende Beläge checken.

- Anschlüsse an die Wände (v. a. Anschlussfugen) prüfen.

- Beschädigungen an Brüstung bzw. Geländer umgehend beheben (hohes Sicherheitsrisiko!).

Bodenplatte & Keller

Wo es keinen Keller gibt, sollte die Bodenplatte regelmäßig überprüft werden. Beim Keller Acht geben auf:

- Geruchstest – riecht es in den Kellerräumen muffig? (Anzeichen für Feuchtigkeit).

- Sichttest: Feuchte Stellen sind an Verfärbungen zu erkennen (an Wänden, Decken, auf dem Fußboden). Liegt ein Pilzbefall vor?

- Bei Kellerfenstern bzw. Lichtschächten Dichtheit überprüfen.

Heizung & Warmwasser

Obwohl moderne Heizungsanlagen über eine bessere Energieeffizienz verfügen, sind sie von Verschleiß- und Alterungserscheinungen nicht ausgenommen.

- Für Schornsteine, Feuerstätten, Rauchableitungen, Lüftungsanlagen etc. legen entsprechende Verordnungen die einzuhaltenden Intervalle für die Überprüfung und Reinigung durch ein Fachbetrieb fest (Fristen beachten!)

- Ein Thermenservice sollte jährlich durchgeführt werden.

- Gibt es Verkalkungen in den Heizkörpern, Wasser- und Abwasserleitungen?

- Weisen die Rohrverbindungen eventuell Auffälligkeiten auf?

- Funktionieren Abflüsse und Armaturen ohne Einschränkung?

„In der Praxis werden leider viele der laufend notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen nicht durchgeführt“, konstatiert Immobilien-Sachverständiger Michael Gruber: „Dies betrifft vor allem Arbeiten, die in größeren Zeitintervallen notwendig sind. Hier warten Eigentümer immer weiter zu, bis eine Komplettsanierung notwendig ist oder ein massiver Folgeschaden entsteht.“ Tipp, falls der Kontrollgang die „Baustellen“ am Haus offenbart: Die anfallenden Kosten für Handwerker kann man in vielen Fällen steuerlich geltend machen, pro Jahr und Haushalt sind Steuernachlässe im Umfang von mehreren Hundert Euro möglich.- Susanna Sklenar

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