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Wirtschaft Immobiz
05/20/2021

E-Befund: Muss der Vermieter ihn alle fünf Jahre erneuern lassen?

Experten beantworten Leserfragen. Schicken Sie diese an immo@kurier.at. Diesmal: Udo Weinberger – Hausverwalter

Zustimmung

Wir haben eine Wohnung gekauft und vor Kurzem mit dem Umbau und der Sanierung begonnen. Wir wollen eine Klimaanlage einbauen, das Klimagerät würde direkt über unsere Wohnung (letzter Stock) am Dach stehen. Von den 25 Miteigentümer haben nur 17 zugestimmt. Was können wir tun?

Wer als Wohnungseigentümer Änderungen an seiner Eigentumswohnung vornehmen will, braucht dafür die Zustimmung sämtlicher anderer Wohnungseigentümer. Liegen diese Zustimmungen nicht vor, können diese unter bestimmten Voraussetzungen auch durch das Gericht ersetzt werden. Werden die Arbeiten bereits vor dem Vorliegen der erforderlichen Zustimmung durchgeführt, könnte jeder Wohnungseigentümer Besitzstörung und Unterlassung begehren. Die Hausordnung im Wohnungseigentum wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Wenn man sich durch die Regelungen beeinträchtigt fühlt, kann man eine Abänderung beantragen oder auch mittels Antrag die Regelungen bei Gericht bekämpfen.

E-Befund

Stimmt es, dass bei der Vermietung von Wohnraum alle fünf Jahre der E-Befund erneuert werden muss? Auch wenn das während einer Mietperiode ist? Oder ist das erst bei Neuvermietung der Fall? Meine Mieter wollen den Vertrag auf weitere fünf Jahre verlängern.

Ein E-Befund wird bei der Prüfung der elektrotechnischen Anlage in Hinblick auf Sicherheit und Funktionalität erstellt. In einer Norm wird dabei definiert, dass ein Hauptmieter bei Anmietung nur dann davon ausgehen kann, dass die elektrische Anlage allen Sicherheitsanforderungen entspricht, wenn ein solcher (aktueller) Befund vorgelegt wird. Daher werden bei Neuvermietung solche Befunde erstellt. Sie sichern damit letztlich auch den Vermieter ab, da er etwa Veränderungen durch den Vormieter nicht unbedingt erkennen kann und muss. Dies gilt aber nicht bei einer Verlängerung des Mietvertrags, da die Anlage zum Zeitpunkt der Übergabe allen Anforderungen entsprochen hat. Darüber hinaus sind E-Befunde regelmäßig zu erneuern, bei Privatwohnungen werden Intervalle zwischen 5 und 10 Jahren empfohlen, die genaue Empfehlung kann dem letzten Befund entnommen werden.

Erhaltung

Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Voriges Jahr, ich war aufgrund des Lockdowns viel zu Hause, kam es häufig zu einem Feueralarm auf der Stiege. Es gibt eine Firma, die sich um den Alarm zu kümmern hat. Oftmals dauert es bis zu 45 Minuten, bis der Alarm abgestellt wird. Es ist mühsam, vom 12. Stock auf die Straße zu gehen, dort im Freien zu warten und darauf zu vertrauen, dass die Lifte wieder zugänglich sind. Ich habe mich an die Hausverwaltung gewandt, um Einsicht in die Wartungsprotokolle und die dazugehörigen Abrechnungen zu bekommen. Die Verwaltung weigert sich, mir Einsicht in die Unterlagen zu geben. Nach dem letzten Fehlalarm hat die Objektbegehung danach nicht stattgefunden, da Tage später immer noch Glasscheiben an den Brandmeldern fehlten. Was kann ich tun?

Als Mieter haben Sie Anspruch darauf, dass die vermietende Genossenschaft das Haus in ordentlichem Zustand erhält, Anlagen wartet und die Funktion der Einrichtungen sicherstellt. Diesen Anspruch können Sie bei Gericht beziehungsweise bei der Schlichtungsstelle durchsetzen. Eine Einsicht in Prüfprotokolle, Beauftragungen von Brandschutzbeauftragten und Ähnliches steht Ihnen aber nicht zu. Wenn wie in Ihrem Fall Glasscherben bei den Brandmeldern fehlen, bedeutet das nicht automatisch, dass die Begehung nicht stattgefunden hat.

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