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Wirtschaft Immobiz
05/04/2021

Wie kann derzeit eine Hausversammlung stattfinden?

Experten beantworten Leserfragen. Schicken Sie diese an immo@kurier.at. Diesmal: Sandra Cejpek - Rechtsanwältin

Mietvertragsänderung

Seit 40 Jahren bin ich Mieterin einer Genossenschaftswohnung in Wien. Unsere Tochter bewohnt diese Wohnung. Ist es möglich, dass unsere Tochter mit mir gleichzeitig Mieterin der Wohnung werden kann?

Eine Änderung des Mietvertrags setzt die Zustimmung der Genossenschaft voraus; verpflichtet ist sie zur Vertragsanpassung nicht. Ihren Schilderungen zufolge haben sie zunächst selbst in der Wohnung gewohnt und sie danach ihrer Tochter „überlassen“. Da sie jedoch Vertragspartner im Mietvertrag geblieben sind, erfüllen sie derzeit formal einen Kündigungstatbestand, da sie die Wohnung nicht zur Befriedigung ihrer Wohnbedürfnisse nutzen. Die Nutzung durch ihre selbsterhaltungsfähige Tochter ist nicht mit Eigennutzung gleichzusetzen. Es besteht daher für die dauerhafte Sicherung der Bestandsrechte jedenfalls Handlungsbedarf. Selbst ein Eintritt nach ihrem Ableben würde daran scheitern , dass ihre Tochter die Voraussetzungen des gemeinsamen Wohnens und Wirtschaftens mit ihnen im Objekt nicht erfüllt. Zu beachten ist, dass für den Fall, dass mit der Tochter ein neues Mietverhältnis begründet wird, dies Auswirkung auf eine bestehende Kaufoption haben kann. In manchen Nutzungsverträgen finden sich Regelungen zur Weitergabe an nahe Angehörige.

Hausversammlung

In unserer Wohnanlage in Wien ist eine Wohnung frei geworden, die rechtlich den Eigentümern gehört. Sie soll nun parifiziert und dann verkauft werden, um eine Erhöhung der Rücklage für Finanzierung von Sanierungsarbeiten zu erhalten. Dazu muss aber eine 100%- Zustimmung der Eigentümer erreicht werden. Eine Hausversammlung zu diesem Zweck ist derzeit nicht möglich. Welche Möglichkeiten hat, nun die Hausverwaltung eine diesbezügliche Abstimmung mit finanzieller Abklärung durchzuführen?

Hier ist zu beachten, dass es sich um keine Entscheidung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes handelt, sondern hier über die Ansprüche jedes einzelnen Miteigentümers einer Allgemeinfläche abzustimmen ist. Letztlich wird der Wohnungseigentumsvertrag abgeändert, da ein weiteres Eigentumsobjekt geschaffen und abverkauft werden soll, was der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer bedarf. Bei dieser Entscheidungsfindung sind daher auch nicht die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes relevant, sondern vielmehr des schlichten Miteigentums gemäß Allgemeinem Bürgerlichem Gesetzbuch. Es gibt sohin auch keine besonderen Formalvoraussetzungen zu erfüllen. Die Einigung über die Vorgangsweise, nämlich sowohl was die Parifizierung betrifft, aber auch zur Frage, wie der Kauferlös in weiterer Folge zu verwenden ist, kann neben der persönlichen Abstimmung im Rahmen einer Eigentümerversammlung auch im Umlaufwege erfolgen. Je nach technischen Möglichkeiten ist auch die Abhaltung einer digitalen Versammlung möglich. Stimmt ein Miteigentümer nicht zu, kann das Gericht angerufen werden.

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