© alps residence/Tom Lamm

Wirtschaft Immobiz
02/01/2020

Bauboom in den Bergen: Warum alpine Ferienobjekte begehrt sind

Der Anlagedruck vieler Investoren heizt die Nachfrage nach Chalets, Apartment-Hotels und Hütten in den Alpen an.

Nichts weniger als einen E-Porsche Taycan um 155.000 Euro erhalten Käufer dazu, wenn sie ein Chalet im „Six Senses Kitzbühel Alps“ erwerben. Das Luxusresort, das auf 1.250 Meter am Pass Thurn an der Grenze zu einem geschützten alpinen Moor situiert ist, befindet sich derzeit in Bau. Auf dem 40.000 Quadratmeter großen Grundstück werden 45 Apartments und 13 Chalets in die Höhe gezogen, dazu einen 3.000 Quadratmeter großen Spa-Bereich. Der Kaufpreis für ein Chalet beginnt ab 1,3 Millionen Euro. „Unsere Zielgruppe sind internationale Kosmopoliten, die nicht nur einen Wohnsitz haben“, sagt Michael Staininger vom Projektentwickler Kitzbühel Alps.

Trotz Protesten von Umweltschützern und den stolzen Preisen gilt es als wahrscheinlich, dass die Nobelunterkünfte Abnehmer finden. Die Zinsen sind niedrig und der Tourismus in Österreich läuft auf Hochtouren. Der Kauf einer Ferienimmobilie in den Bergen scheint – neben dem Urlaubskomfort – vor allem eins zu sein: ein gutes Investment. „Eine Rendite von vier bis fünf Prozent ist realistisch“, sagt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Beratergruppe Prodinger aus Zell am See.

Zwei Dutzend Apartmentanlagen derzeit in Planung oder Bau

In den vergangenen Jahren hat deshalb in den Bergen ein Bauboom eingesetzt, der seinesgleichen sucht.

Rund dreißig Apartmentanlagen zwischen Schneeberg und Silvretta sind derzeit in Planung oder Bau. „Ferienwohnungen sind die Gewinner des Tourismusbooms“, sagt Reisenzahn, „die Menschen wollen im Urlaub mit der ganzen Familie zusammensein, selbst kochen und das nachholen, was im Alltag auf der Strecke bleibt.“Die Nachfrage nach Ferienwohnungen geht jedoch zulasten von Hotelzimmer, die zwar auch Zuwächse verzeichnen, aber nicht so hohe wie Apartments. Dazu kommt, dass in vielen Orten klassische Privatzimmer in der Ein- und Zweisternkategorie kontinuierlich wegfallen.

Der größte und wichtigste Markt für Immobilien in Skigebieten ist zweifelsohne Kitzbühel. Die Gamsstadt ist laut einer aktuellen Analyse der Schweizer Großbank UBS die dritt teuerste Destination im gesamten Alpenraum mit Kaufpreisen bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter bei Apartments. In den vergangenen fünf Jahren verzeichnete Kitzbühel fast 30 Prozent Preissteigerung – der höchste Zuwachs unter allen untersuchten Orten.

Auch Gemeinden in der Umgebung wie Oberndorf, St. Johann und Leogang haben von dem Aufschwung profitiert. Das Angebot an Bauernhäusern, Chalets und Apartments ist entsprechend groß. Eine Suchabfrage auf einer der gängigen Internetplattformen erzielt schnell mehr als 300 Treffer – für einen Ort, der gerade mal 8.300 Einwohner zählt. „Die beste Zeit, um sich in Kitzbühel zu verlieben, ist die Zeit um das Hahnenkammrennen. Es sind tolle Menschen da und die Stimmung ist bestens“, sagt Thomas Hopfgartner von Living de Luxe. Und er prognostiziert: „Die Preise werden weiter steigen.“

Auch abseits von Kitzbühel in Skiorten wie in Schladming, Obertauern, Bad Gastein und Saalbach ziehen die Preise an. Ob sich diese tatsächlich langfristig nach oben entwickeln, hängt von vielen Faktoren ab: Schneesicherheit und die Anbindung an ein großes Skigebiet sind wichtige Faktoren. Thomas Reisenzahn: „Ausschlaggebend ist, ob es ein Gebiet ist, wo die Gäste auch im Sommer ein touristisches Angebot vorfinden.“

Rares Gut: der genehmigte Zweitwohnsitz

Allerdings: Die Behörden haben die Genehmigungen für Zweitwohnsitze in vielen Regionen stark eingeschränkt. Zu viele „kalte Betten“ seien schlecht für die Entwicklung eines Ortes, argumentieren Gemeindevertreter. In beliebten Skiorten sind die Kontingente deswegen ausgeschöpft. In Tirol etwa dürfen nur acht Prozent der Wohnsitze Nebenwohnsitze sein. De facto gibt es in Salzburg, Tirol und Kärnten keine neuen Zweitwohnsitzgenehmigungen mehr.

„Ein Zweitwohnsitz ist deswegen ein ganz besonderes Gut“, sagt die Salzburger Luxusmaklerin Marlies Muhr.Experten schätzen, dass eine Immobilie mit einem eingetragenen Nebenwohnsitz um rund 20 Prozent teurer ist als ein Objekt, das über keine solche Genehmigung verfügt. Der Grund dafür: Wer statt eines Nebenwohnsitzes einen Hauptwohnsitz anmeldet, muss mit vermehrten Kontrollen rechnen. Manche Gemeinden überprüfen akribisch, ob sich der Lebensmittelpunkt einer gemeldeten Person nicht nur am Papier im Ferienort befindet.

Aufgrund dieser Knappheit an eingetragenen Ferienobjekten hat sich in den vergangenen Jahren ein Alternativmodell etabliert: Immobilien auf Liegenschaften mit einer so genannten „touristischen Nutzung“. In der Fachsprache werden diese Objekte „buy-to-let“-Modelle genannt. In der Praxis funktioniert das so, dass Käufer eine Eigentumswohnung in einer Hotelanlage erwerben und ihr Apartment dann für eine gewisse Zeit im Jahr vermieten müssen.

Die Gemeinden verlangen aber eine bestimmte Vermietungsdauer der Einheiten – je nach ortsüblicher Auslastung. Deswegen ist die Eigennutzung bei buy-to-let-Modellen auch stark eingeschränkt. Je nach Modell können die Eigentümer ihre Einheit für bestimmte Wochen im Jahr selbst nutzen – oder eben nicht. Die Verwaltung und Vermietung der Einheiten übernimmt meist ein professioneller Betreiber.

Ganz zurücklehnen können sich die Besitzer von professionell betriebenen Ferienwohnungen allerdings nicht. Da es sich um parifiziertes Wohnungseigentum handelt, gilt das Wohnungseigentumsgesetz mit all seinen Rechten und Pflichten. So muss etwa regelmäßig eine Eigentümerversammlung stattfinden. „Dort wird etwa besprochen, welche Schwerpunkte hinsichtlich Marketing gesetzt werden“, sagt Markus Seidl, Geschäftsführer des Projektentwicklers Carpe Solem.

Das Salzburger Unternehmen baut derzeit ein Hotel-Ressort in Rauris mit 79 Einheiten inklusive Rezeption, Wellness, Gastronomie und einer hausinternen Skischule mit Kinderübungslift. Kaufpreis: zwischen 4.900 und 5.300 Euro pro Quadratmeter. Dafür wurde ein leer stehendes Hotel direkt bei der Liftstation übernommen – für Rauris ein wichtiger und sensibler Standort. „Um einen langfristigen Betrieb zu gewährleisten wurde mit der Gemeinde ein Vertrag abgeschlossen, worin der Betreiber eine bestimmt Auslastung erreichen muss. Andernfalls werden hierfür Strafzahlungen fällig“, sagt Seidl, „leer stehende Apartments sind nicht nur für die Gemeinde schlecht, sondern natürlich auch für die Eigentümer selbst.“ Es gilt der Grundsatz: Wo Leute sind, kommen Leute hin.

Hat der Boom seine Grenzen bald erreicht?

Angesichts der Bodenknappheit und der Verbauung von Grünflächen beginnen die Gemeinden, Neubauten durch die Raumordnung einzuschränken. „Die Gäste kommen wegen der Natur und der Menschen in eine Urlaubsregionen“, so Makler Thomas Hopfgartner. „Es muss also eine Balance geben, sonst verliert ein Ort an Attraktivität."

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