Bar im Erdgeschoß: Was kann ich gegen Lärm und Qualm tun?

Frage: Ich bin Besitzer einer Eigentumswohnung, unser Haus ist von einem etwa zehn Meter breitem Grünstreifen umgeben. Zwei Grundstücksgrenzen zu den Nachbarn sind mittels Zaun abgegrenzt, die zwei an öffentlichen Verkehrsflächen grenzen, mittels einer Hecke aus Sträuchern. Die Hecke ist durchlässig geworden und diese „Löcher“ werden von Hundebesitzern dazu genutzt, den Grünstreifen als „Hundezone“ zu verwenden. Ein Zaun wäre die einfachste Lösung. Braucht es dazu die Mehrheit der Eigentümer oder könnte ich dies auch im Alleingang beantragen?

Arbeiterkammer-Experte Walter Rosifka: Ein Mehrheitsbeschluss ist zwar sinnvoll, aber in diesem Fall würde ich von einer notwendigen Erhaltungsarbeit (schadhafte Hecke) ausgehen. Also ist meines Erachtens auch ein diesbezüglicher Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers bei Gericht möglich – sollte die Hausverwaltung die Arbeiten nicht ohnedies bald selbst beauftragen.

Ich habe eine Erdgeschoßwohnung gekauft in einem Bau, der pyramidenförmig angelegt ist, das heißt, dass die Wohnungen kleiner werden, je weiter oben sie sind. Der nachträgliche Einbau des Liftes (der vom Erdgeschoß nach oben geht), wurde vom Rücklagenkonto finanziert. Im Aufzug wurde eine Sperre durch einen Code eingebaut, damit jene Eigentümer, die nicht mitbezahlt haben, ihn nicht nützen können. Es werden aber Kosten des Liftes über die Betriebskosten verrechnet. Ist das rechtens?

Handelt es sich beim Aufzug um keine Gemeinschaftsanlage – sind also einzelne Eigentümer von vorne herein von der Nutzung ausgeschlossen, weil er in der Sondernutzung einiger weniger ist – handelt es sich bei den damit verbundenen Kosten, um keine gemeinschaftlichen Betriebskosten. Ich rate Ihnen, die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen von Rücklage und Betriebskosten beim Bezirksgericht zu bekämpfen. Ergänzend dazu – sollte es sich doch um eine Gemeinschaftsanlage handeln – können Sie auch einen Antrag auf Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels für diese Kosten beim Gericht beantragen, damit Sie davon in Zukunft völlig ausgenommen sind.

Ich lebe in einer Mietwohnung. Drei Themen sind die durch eine Neueröffnung einer Bar im Nachbarhaus akut geworden. Erstens wurde hofseitig eine große Lüftungsanlage errichtet. Am Abend kommt es durch die Musik im Lokal zu Lärmbelästigung, außerdem wird vor dem Lokal geraucht und der Rauch dringt beim Lüften in unser Schlafzimmer. Was können wir tun? Kann ich eine Zinsminderung verlangen?

Haben Sie schon Kontakt mit dem Magistratischen Bezirksamt aufgenommen? Es könnte ja sein, dass das Lokal keine Betriebsanlagengenehmigung hat, oder die Auflagen der Behörde nicht einhält. Mieter haben das Recht, die Miete zu reduzieren, wenn Sie in Ihrer Mietwohnung nicht mehr so wohnen können, wie das bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist – also etwa dann, wenn unüblicher Lärm die übliche Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Prinzipiell ist festzuhalten, dass Ihr Vermieter Sie vor Beeinträchtigungen durch Dritte zu schützen hat.