Wie verlängere ich einen Mietvertrag richtig?
Mietvertrag
Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
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Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es darum geht, wie ein Mietvertrag so verlängert wird, dass kein unbefristeter Vertrag entsteht.
FRAGE: Ich habe meine Eigentumswohnung für fünf Jahre befristet vermietet. Muss ich nach Ablauf der fünf Jahre einen neuen Mietvertrag abschließen, oder verlängert sich der bestehende Vertrag automatisch? Ab wann wird aus einem befristeten Vertrag ein unbefristeter Mietvertrag?
Karin Sammer: Ein unbefristeter Mietvertrag über eine Eigentumswohnung endet grundsätzlich automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Möchten Vermieter und Mieter das Mietverhältnis fortsetzen, sollte rechtzeitig eine schriftliche Verlängerungsvereinbarung getroffen werden.
Karin Sammer ist Wohnrechtsexpertin des ÖVI
Dabei ist seit 1. Jänner 2026 eine wichtige Änderung zu beachten: Für Wohnungsmietverträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, beträgt die gesetzliche Mindestbefristungsdauer grundsätzlich fünf Jahre. Das gilt auch für die Verlängerung eines bestehenden befristeten Mietvertrags. Eine Ausnahme gibt es für sogenannte „kleine“ Vermieter, die nicht als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten.
Sie können weiterhin Befristungen von mindestens drei Jahren vereinbaren. Als grobe Orientierung gilt: Wer nicht mehr als fünf Mietgegenstände vermietet, fällt in der Regel nicht unter die Unternehmereigenschaft.
Die Abgrenzung ist im Einzelfall allerdings nicht immer einfach. Vorsicht ist daher insbesondere bei einer zu kurzen Befristung geboten: Ist die Befristung gesetzlich unwirksam, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet. Da den Vermieter die Beweislast für die Voraussetzungen der Befristung trifft, sollte im Zweifel die längere Befristungsdauer gewählt werden.
Was aber, wenn die Befristung abläuft und der Mieter trotzdem in der Wohnung bleibt? Auch dann entsteht nicht sofort ein unbefristetes Mietverhältnis. Für Wohnungsmietverträge sieht das Gesetz eine einmalige stillschweigende Verlängerung vor. Seit 1. Jänner 2026 verlängert sich das Mietverhältnis einmalig um weitere fünf Jahre. Bei einem nicht als Unternehmer geltenden „kleinen“ Vermieter beträgt die Verlängerung drei Jahre. Erst wenn auch diese Verlängerung abgelaufen ist und das Mietverhältnis dennoch fortgesetzt wird, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.
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