Wie bringt man den Verwalter dazu, das Haus zu sanieren?
Sanierung in einem desolaten Wohnhaus
Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
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Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Untätigkeit einer Hausverwaltung in einem Wohnhaus geht.
FRAGE: Unser Hausverwalter hat seit drei Jahren keine Eigentümerversammlung abgehalten. Das Haus ist in einem schlechten Zustand und müsste generalsaniert werden, doch der Verwalter ist untätig.
Wie bringt man die Hausverwaltung dazu, ihren Pflichten nachzukommen? Und wie kündigt man den Verwalter, falls er weiterhin untätig bleibt?
Simone Maier-Hülle: Soweit im Wohnungseigentumsvertrag nichts anderes geregelt ist, greifen die gesetzlichen Bestimmungen. Demnach besteht die gesetzliche Verpflichtung des Verwalters, alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung abzuhalten.
Soweit im Wohnungseigentumsvertrag nichts anderes geregelt ist, greifen die gesetzlichen Bestimmungen. Demnach besteht die gesetzliche Verpflichtung des Verwalters, alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Dies ist in §25 WEG so geregelt.
Simone Maier-Hülle ist Rechtsanwältin in Wien
Laut Gesetz können auch mindestens drei Eigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen; und zwar unter Angabe eines wichtigen Grundes, dringend erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen sind so ein Grund.
Wenn nun vom Verwalter trotz offenkundigem Reparaturbedarf keine Maßnahmen gesetzt werden, obwohl auch Rücklagen vorhanden sind, können Sie als Eigentümer auch einen gerichtlichen Antrag dazu stellen. Gemäß § 28 WEG entscheidet in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung die Mehrheit der Eigentümer: die Durchführung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen fällt unter die ordentliche Verwaltung.
Beruft nun der Verwalter trotz Aufforderung keine Versammlung ein, können Sie die Durchführung notwendiger Instandhaltungsaufgaben auch gerichtlich durchsetzen. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann mittels Antrag beim Bezirksgericht die Durchführung der Erhaltungsarbeiten in einer angemessenen Frist verlangen.
Auch die Kündigung des Verwalters kommt bei Nichterfüllung seiner Pflichten in Betracht. Diese erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. Bei grober Pflichtverletzung hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die gerichtliche Auflösung des Verwaltervertrages zu beantragen.
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