„Mehr Spielraum beim Kaufpreis verhandeln“

Der Wohnimmobilienmarkt dreht sich, nach vielen Jahren im Aufwind mit teils zweistelligen jährlichen Zuwächsen bei den Kaufpreisen geht die Nachfrage zurück. Ein guter Anlass, um mit Thomas Lainer, Geschäftsführer von Realwert Immobilien mit Sitz in Salzburg und neuer Vizepräsident des Immobilienring, über die Auswirkungen zu sprechen.

KURIER: Nach vielen starken Jahren auf dem Wohnimmobilienmarkt kühlt der Markt nun etwas ab. Wie macht sich das bemerkbar?

Thomas Lainer: Die Abkühlung ist bereits seit Mai oder Juni spürbar, wir befinden uns in einer Konsolidierungsphase. Es gab in den vergangenen Jahren Steigerungen, die nicht mehr gesund waren. Seit 1. August haben wir neue Kreditvergabestandards, auch die Zinsen sind gestiegen. Das Kaufverhalten ändert sich dadurch, die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist gesunken. Wurde bis vor Kurzem alles fast blind gekauft, sind die Käufer nun etwas nervös geworden.

Macht der Boom lediglich eine Pause oder ist dies eine nachhaltige Abkühlung?

Wenn die Zinsen auf diesem Niveau bleiben, wir haben aktuell einen Leitzinssatz von drei Prozent, werden auch die Preise so bleiben. Anders wäre das, wenn die Zinsen weiter steigen. Für Kreditnehmer haben sich die Belastungen verdrei- bis vervierfacht, Härtefälle müssen abgefedert werden.

Viele Menschen fragen sich, ob die Kaufpreise nachgeben werden und ob sie mit dem Kauf noch zuwarten sollen.

Der Markt hat sich gedreht, Angebotspreise werden hart verhandelt. Es ist ein guter Zeitpunkt, um eine Wohnung zu kaufen. Es kann durchaus sein, dass nun mehr Verhandlungsspielraum beim Preis besteht, das war in den vergangenen zwei Jahren nicht der Fall. Es ist ein guter Zeitpunkt, um mit Verkäufern über den Preis zu sprechen. Da die Nachfrage gesunken ist, werden Verkäufer mitunter preislich ein wenig nachgeben müssen.

In den vergangenen Jahren ist vor allem in Wien viel gebaut worden. Das soll sich ab 2023 ändern. Wie beeinflusst das den Wohnimmobilienmarkt?

Im Vorjahr wurden Neubauprojekte österreichweit noch im Voraus verkauft, seit Sommer ist Stillstand eingetreten. Neue Projekte können aufgrund der gestiegenen Baukosten nicht mehr ehrlich kalkuliert werden. So stoppen Bauträger geplante Wohnbauten. In Salzburg fehlt es seit Jahren an Neubauwohnungen. Die Grundstücke sind vorhanden, aber Gemeinnützige Bauträger errichten derzeit keine neuen Bauten, da sie wegen der gestiegenen Baukosten ein Problem mit den Förderobergrenzen haben. Es kommt darauf an, wie stark sich das Angebot am Markt entwickelt. Wenn sich das Angebot nicht verknappt, werden die Kaufpreise nicht fallen. Wenn sich das Angebot vergrößert, wird ein Preisdruck entstehen. Gefragt sind energieeffiziente Wohnungen in guter Lage betreffend der Infrastruktur und einem vernünftigen Preis.

Der Markt für Wohnimmobilien entspannt sich derzeit, wirkt sich das auf die Verwertung aus?

Die Verwertungszeiten haben sich deutlich verlängert. Waren diese in den vergangenen Jahren sehr niedrig – mitunter dauerte es nur ein Monat – liegen wir jetzt wieder wie vor zehn Jahren bei einer durchschnittlichen Dauer von drei bis sechs Monaten.

Ihre Einschätzung für die nächsten Wochen und Monate?

Kaufen und warten, bis die Wohnung oder das Haus im Wert steigt, das ist vorbei. Gefragt sind jetzt die Profis unter den Maklern, die Objekte solide prüfen und bewerten. Spekulanten haben immer weniger Spielraum.