Die Zinshaus-Misere: Warum die Preise sinken

In den vergangenen Jahren waren die Gründerzeitbauten bei Investoren sehr gefragt. Einerseits, weil durch die Indexierung der Mieten steigende und inflationsgeschützte Einnahmen garantiert waren, andererseits, weil durch den Ausbau der Dachgeschoße und die Aufwertung frei werdender Wohnungen zusätzliche Einnahmen lukriert werden können. Hinzu kam die Wertsteigerung der Immobilie selbst. Doch damit ist es nun vorbei – nach Jahren des Booms ist die Nachfrage nach Zinshäusern seit Herbst 2022 spürbar eingebrochen. Heuer wird es zu einem „starken Rückgang“ bei den Zinshaus-Verkäufen kommen, erwartet EHL Immobilien. Die Kaufpreise – Zinshäuser außerhalb des Gürtels wurden zuletzt von 2.000 Euro pro Quadratmeter aufwärts gehandelt – sind nun um zehn Prozent gefallen.

Auf die Preise drücken die gestiegenen Kreditkosten sowie die hohen Baukosten, die auch die Erhaltungskosten nach oben treiben, sowie jene Kosten, die in Erfüllung der EU-Klimataxonomie (thermische Sanierung und Heizungstausch) anstehen. Letztere sind momentan noch schwer kalkulierbar, weil die gesetzlichen Vorgaben nach wie vor fehlen. „Wir erleben eine typische Phase der Unsicherheit, in der die Marktteilnehmer die aktuelle Situation nur schwer einschätzen können und Entscheidungen lieber verschieben“, fasst EHL-Chef Michael Ehlmaier zusammen.

Vor allem, dass die Gebäude klimafit gemacht werden müssen, also bis 2040 Gas- und Ölheizungen gegen erneuerbare Heizsysteme getauscht und das Haus thermisch gedämmt werden muss, macht den privaten Hausbesitzern zu schaffen. Einerseits mangelt es laut der Architektin Regina Lettner an der Liquidität der Zinshausbesitzer in Häusern mit Richtwertwert-, Kategorie- oder sogar Friedensmietzinsen. „In den vergangenen Jahren war es für sie schwierig, ausreichend Geld für eine Sanierung anzusparen“, weiß Lettner, Geschäftsführerin der baukult ZT GmbH. Sie hebt die Bedeutung der Bauwerke hervor: „Zinshäuser sind wichtig für den Tourismus, daher müssen sie auch erhalten werden.“ Denn das Flair der historischen Gründerzeit-Grätzel ist es, das Wien-Besucher begeistert.

Hinzu kommen die hohen Baukosten, die deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten inklusive Betriebskosten. Lettner: „Früher konnte man um 600 Euro netto pro Quadratmeter eine Innensanierung machen, jetzt liegen wir bei 1.100 Euro.“ Gibt es mehrere Eigentümer, scheitert die Umsetzung laut Lettner häufig an der Entscheidungsfindung. Erst wenn ein gemeinsamer Weg gefunden wird, kann saniert werden. Auch die Umsetzung selbst wirft viele Fragen auf. „Fernwärme gibt es nicht überall, es fehlen auch offizielle Ausbaupläne dafür. Das heißt, die Zinshausbesitzer hängen diesbezüglich in der Luft“, so die Architektin. „Ob eine Tiefenbohrung zur Grundwassernutzung möglich ist, hängt davon ab, ob ich mit den Bohrgeräten überhaupt ins Haus komme, da viele Eingangsbereiche nicht sehr hoch sind“, sagt Lettner. „Manchmal ist auch schlicht die Hoffläche nicht vorhanden. Dann bleibt nur die Wärmepumpe übrig.“ In jedem Fall braucht es neue Leitungen – in vermieteten Bestandsbauten sei das schwierig umzusetzen.

Eine sinnvolle Lösung sind Energiegemeinschaften und die Schaffung von „Anergienetzen“. Dabei werden Wärmequellen (Solarkollektoren, Abwärme aus Kühlung), Wärmespeicher (Erdwärmesonden) und Wärmeverbraucher (angeschlossene Gebäude mit Wärmepumpen) über Rohrleitung miteinander verbunden. Das Wasser transportiert die Anergie und kann mithilfe der Wärmepumpe zum Heizen oder zum Kühlen verwendet werden. Es geht vor allem auch darum, dass man mit den Nachbarn zusammenarbeitet. Hat der eine Platz für eine Tiefenbohrung, der anderen für Photovoltaikmodule am Dach, dann können beide davon profitieren. „Da müssen wir noch harte Bretter bohren, um das Bewusstsein zu schaffen, dass wir gemeinsam vielleicht eine perfekte Energielösung zusammenbringen“, so die Architektin.

Dass das gelingt, sei deshalb so wichtig, weil viele private Zinshausbesitzer mit der Fülle an Herausforderungen überfordert sind. Manche lassen aus diesem Grund gar Wohnungen leer stehen. „Diese Flächenressourcen werden nicht genutzt, während anderswo neue errichtet werden“, kritisiert Lettner. Die Eigentümer müssten aus diesem Grund besser unterstützt werden. Ein vom Klima- und Energiefonds gefördertes Forschungsprojekt will zeigen, wie das gelingt: „Zinshaus x Baugruppe“ begleitet Besitzer und Bewohner bei dem Prozess. Anhand von Beispielprojekten soll erarbeitet werden, wie die nachhaltige Sanierung von Zinshäusern in Kombination mit der Baugruppen-Idee zu einer zukunftsfitten Alternative zur Parifizierung, dem Verkauf als Spekulationsobjekt oder dem langsamen Verfall des Gebäudes werden kann.

Die Geschichte des Wiener  Zinshauses

 Ein Prachtband über das Wiener Zinshaus zeigt, was zur Entstehung des Haustyps geführt hat und welche Macht die Hausbesitzer hatten   Die gründerzeitlichen Wiener Zinshäuser entstanden  ab Mitte des 19. Jahrhunderts.  In dieser Ära durchlief der Wiener Wohnbau eine prägende Entwicklung, die der Stadt bis heute ihr spezielles Flair verleiht. Der Grund für die Entstehung der Zinshäuser war der rasante Bevölkerungszuwachs, der im Zuge der Industrialisierung stattfand. Dieses enorme Wachstum erhöhte den Bedarf an Wohnraum.
Mit dem Abbruch der Stadtmauern  und dem Bau der Ringstraße  entstanden neue Stadtviertel. Die Käufer der neuen Baugründe waren Industrielle, Bankiers, Großgrundbesitzer und Großhändler.  Begünstigt durch die Aufteilung großer Grundstücke entstanden die typischen, auf allen Seiten von Straßen umgebenen Häuserblocks mit einem gemeinsamen Innenhof. Das Wiener Zinshaus trat seinen Siegeszug an.  Lange Zeit waren Wiens Bewohner auch die Besitzer der Häuser, in denen sie wohnten. Mit der Entstehung der Zinshäuser entstand ein privater Mietwohnungsmarkt, da  viele Zugezogene dann zur Miete in Zinshäusern lebten. Das verlieh den neuen Hausbesitzern und Vermietern eine gewisse Macht. „Vor einem Hausherrn bückt sich der Wiener viel tiefer als vor einem Baron, denn so ein Mann, der zu Ostern und Michaelis von Stiege zu Stiege steigt und den Zins fordert, ist ein Kaiser in seinem kleinen Reich“, notierte der Wien-Besucher Adolf Glasbrenner Anfang der 1840er-Jahre.  

Gebaut wurde massiv, die Außenwände waren aus Vollziegelmauerwerk. Diese erste Wiener Bauordnung  legte  beispielsweise eine Mauerstärke von mindestens 62 Zentimetern für das oberste  Stockwerk fest,  nach unten hin kamen je Etage 16 Zentimeter dazu. Das sorgte für entsprechend dicke Wände im Erdgeschoß von oft mehr als einem Meter. Die  Dächer waren mit Kuppeln, Türmchen und Skulpturen ausgestattet.    Im Dachgeschoß waren Waschküchen und Trockenböden untergebracht, die alle Mieter nutzen konnten. Um 1850 kam   eine neue Bauweise für die Erdgeschoßbereiche in Mode, um dort größere Auslagen für die dort vorgesehenen Geschäfte schaffen zu können: der sogenannte Pariser Rost. Das sind Pfeiler aus Ziegel oder Gusseisen, auf denen mit Eisen bewehrte Unterzüge ruhten. Die Decken waren im Gegensatz zu den Wänden meist aus Holz.  Im Stiegenhaus waren freitragende Treppen  weit verbreitet. 

Gemusterte Fliesen

Nach dem Betreten eines Zinshauses befand man sich entweder in einem Foyer oder einem Vestibül, je nach Ausstattungsgrad. Typisch für das Zinshaus sind die gemusterten Fliesen aus Keramik oder Terrazzo.   Das Stiegenhaus war mit einem kunstvollen Geländer aus Schmiede- oder Gusseisen ausgestattet.  Gleich beim Hauseingang war die Hausmeisterwohnung untergebracht, häufig auch eine Portiersloge. Der Hausmeister hatte die Vorgänge im Haus im Blick und  hatte damit auch eine Machtposition  inne.  

Buchtipp

Das Buch  „Das Wiener Zinshaus“, initiiert von der  3SI Immogroup,  erzählt die Kulturgeschichte dieses besonderen Bautypus, der Wiens Weg zur Weltstadt begleitete.   

"Das Wiener Zinshaus. Bauen für die Metropole“ von Marion Krammer, Andreas Nierhaus, Margarethe Szeless.  Residenz Verlag, € 39,-