Immobilienbewertungen – die wichtigsten Verfahren von BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz einfach erklärt

Soll etwa ein Haus verkauft, eine Hypothek im Rahmen einer Kreditgewährung eingetragen oder ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet werden, ist eine Kenntnis des genauen Immobilienwerts unverzichtbar. Das gilt auch für Erbangelegenheiten und Ehescheidungen.

Um den Wert von Immobilien korrekt zu bemessen, setzt man verschiedene Bewertungsmethoden ein. Worin sie sich unterscheiden und unter welchen Voraussetzungen sie zur Anwendung kommen, erklärt BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz in diesem Beitrag.

Die Bedeutung der Immobilienwertermittlung

Die Notwendigkeit einer Immobilienbewertung ergibt sich im Wesentlichen aus zwei Gründen. Der erste ist die Langlebigkeit von Gebäuden und Grundstücken, die immer wieder zu Besitzerwechseln führt. Da es sich um hochpreisige Wirtschaftsgüter handelt, ist der Verkaufspartei natürlich daran gelegen, den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Auf der anderen Seite möchte ein Käufer auch keinen unnötig hohen Betrag für ein möglicherweise minderwertiges Objekt bezahlen. Dieser Problemkomplex gewinnt vor allem angesichts der ausgeprägten Volatilität der Immobilienteilmärkte an Relevanz.

Der zweite Grund ergibt sich aus den verschiedenen Sichtweisen auf Immobilien und den damit in Zusammenhang stehenden Bewertungsanlässen und -zielen. Demnach erfordert jeder Bewertungsanlass eine situationsadäquate Bewertungsmethodik. Typische Anlässe sind etwa die folgenden:

• Feststellung des Verkehrswerts bei Verkäufen
• Ermittlung des Beleihungswerts bei Hypotheken
• Ermittlung des Bilanzwerts bei der Bilanzierung
• Ermittlung des Versicherungswerts vor dem Abschluss einer Polizze

Das Ergebnis der Wertermittlung ist der Verkehrswert bzw. Marktwert des Gebäudes. Dieser ist definiert als der Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Verschiedene Verfahren im Überblick

Bei der Ermittlung des Werts von Immobilien unterscheidet man verschiedene Verfahren. International verbreitet sind etwa die Direct Value Comparison Method, die Investment Method, die Replacement Cost Method und die Residual Method. Im deutschsprachigen Raum kommen vor allem das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Das Vergleichswertverfahren:

Bei diesem Verfahren bewertet man eine Immobilie im Vergleich mit anderen ähnlichen Objekten. Dabei zieht man die Preise von Grundstücken heran, die eine hinreichende Ähnlichkeit aufweisen. Hier spielen vor allem die Lage, die Grundstücksgröße und die Ausstattung eine Rolle.

Zu den wesentlichen Vorteilen des Vergleichswertverfahrens zählen seine Zuverlässigkeit, seine unkomplizierte Anwendung und die Berücksichtigung des Marktniveaus. Handelt es sich jedoch um sehr spezifische Immobilien mit sehr individuellen Eigenschaften, ist es nur bedingt anwendbar, da weniger vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen. Hier nutzt man eher das Ertrags- oder das Sachwertverfahren.

Das Ertragswertverfahren:

Beim Ertragswertverfahren ermittelt man den Objektwert auf Basis der marktüblich erzielbaren Erträge. Es kommt vor allem bei Gebäuden zum Einsatz, mit denen über langfristige Mietverhältnisse Renditen erwirtschaftet werden sollen. Typische Objekte dieser Kategorie sind Wohnobjekte, Gewerbeobjekte sowie Management- und Betreiberimmobilien wie Krankenhäuser und Hotels. Faktoren, die bei der Ermittlung des Ertragswerts eine Rolle spielen, sind der Bodenwert, der Liegenschaftszinssatz, der langfristig erzielbare Jahresreinertrag und der Barwertfaktor.

Die großen Vorteile des Ertragswertverfahrens bestehen in seiner Markt- und Praxisnähe. Nachteilig ist die starke Abhängigkeit vom Liegenschaftszins und die fehlende Berücksichtigung steigender Mieten.

Das Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn mit der Immobilie keine Erträge erzielt werden sollen. Ein typisches Einsatzgebiet sind selbstgenutzte Wohnimmobilien.

Mit der Methode berechnet man den Preis, der anfallen würde, wenn man ein identisches Objekt an derselben Stelle noch einmal errichten würde. Der daraus abgeleitete Wert der baulichen Anlage wird anschließend mit dem Bodenwert addiert, um den Gesamtwert des Objekts zu errechnen. Der Bodenwert selbst wird auf der Grundlage von Vergleichswerten kalkuliert.

Das Verfahren zeichnet sich durch seine hohe Objektivität aus, ist allerdings vergleichsweise komplex. Weiterhin kann das Marktgeschehen nur eingeschränkt abgebildet werden und es gibt nur eine mangelhafte Datenbasis für moderne Haustypen wie etwa Passivhäuser.

Die gesetzlichen Grundlagen der Immobilienwertermittlung

Da Immobilien in vielen Bereichen des Wirtschafts- und Rechtsverkehrs eine so zentrale Rolle spielen, hat der Gesetzgeber ihrer rechtlichen Ausgestaltung einen großen Stellenwert beigemessen. Relevant sind hier vor allem die folgenden Gesetzestexte.

Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG):

Zentrale Grundlage der Immobilienbewertung ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz. Es kommt bei der Bewertung von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen, Superädifikaten und allen damit in Verbindung stehenden Rechten und Lasten zum Einsatz. Verpflichtend vorgeschrieben ist es in gerichtlichen Verfahren und Verwaltungsverfahren wie beispielsweise Enteignungen. Handelt es sich um Liegenschaftsbewertungen außerhalb dieser Bereiche, ist die Anwendung des LBG nicht zwingend.

ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertung:

Neben dem LBG ist die ÖNORM B 1802 eine wichtige Grundlage für die Qualitätsverbesserung bei Liegenschaftsbewertungen. Sie soll die Nachvollziehbarkeit von Gutachten verbessern und spielt in diesem Zusammenhang eine wichtige Rolle hinsichtlich der Haftung.

Die ÖNORM B1802 konzentriert sich auf die Grundlagenermittlung zur Feststellung des Verkehrswerts. Enthalten sind Begriffsbestimmungen, Einflussfaktoren der Wertermittlung, Wertermittlungsverfahren, Flächen und Rauminhalte. Ergänzend sind die wichtigsten Bezugsnormen und Rechtsvorschriften aufgeführt.

Ergänzungen finden sich in der ÖNORM B 1802-2 DCF und der ÖNORM B 1802-3 Residualwertverfahren. Hierin erhalten Bewerter Unterstützung bei der Anwendung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (DCF) und des Residualwertverfahrens.

Wer nimmt Immobilienbewertungen vor?

In den meisten Fällen werden Liegenschaftsbewertungen von allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen durchgeführt, die in dieser Funktion haupt- oder freiberuflich tätig sind. Es gibt aber noch weitere in der Immobilienbranche tätige Berufsgruppen, die über Kenntnisse bei der Wertermittlung verfügen. Hierzu gehören unter anderem:

• Immobilienmakler*innen
• Architekt*innen und Baumeister
• Hausverwaltungen
• Steuerberater*innen
• Bau- und Vermessungsingenieure

Um ihre Aufgaben optimal wahrnehmen zu können, benötigen sie eine Reihe von Unterlagen und Daten. Hierzu gehören unter anderem Grundbuchauszüge, genehmigte Baupläne, Bauabrechnungen, Mieteraufstellungen, Immobilienpreisspiegel, Einheitswertbescheide und Energieausweise.

Nicht zu vernachlässigen – Belastungen

Käufer*innen und Verkäufer*innen sollten sich bewusst machen, dass bei Immobilientransaktionen nicht nur die materielle Substanz eine Rolle spielt. Bei einem transparenten Gutachten sind auch Belastungen einzubeziehen, da diese sich zum Teil erheblich auf den Wert auswirken.

Angaben zu den Belastungen findet man im Grundbuch. Hier ist einsehbar, ob Wegerechte, Baurechte, Wohnungs- oder Fruchtgenussrechte bestehen.

Darüber hinaus sind nicht im Grundbuch aufgeführte unsichtbare Belastungen zu berücksichtigen. Das können zum Beispiel Anliegerkosten, Baulasten, öffentliche Grundbesitzabgaben, isoliertes Sondereigentum, Mieterdarlehen oder schuldrechtliche Bergschadenverzichte sein.

Über BETTERHOMES

BETTERHOMES steht für Erfolg in der Immobilienvermittlung zu fairen Konditionen und konnte sich mit der Idee der Immobilienfairmittlung® – einer innovativen Kombination aus neuster Technologie und lokaler Expertise – zum grössten unabhängigen Immobilienmakler im Heimmarkt Schweiz etablieren und ist ebenso erfolgreich in Deutschland wie auch Österreich tätig.
Das Unternehmen garantiert Immobilienanbieter*innen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis einer Maklerdienstleistung und bietet Immobiliensuchenden ein möglichst großes und attraktives Immobilienangebot.