Immobilien: Wiener Luxus in russischer Hand

Blick über Wien, Lift direkt in die Wohnung, Concierge-Service für den Bewohner: Das sind die Zuckerln, mit denen Claudia Jungwirth die Interessenten für die neuen Wohnungen am Dach des künftigen Sans-Souci-Hotels in der Wiener Innenstadt lockt. Schließlich hat das Angebot seinen Preis: Sechs dieser Wohnungen hat sie schon verkauft, für das Penthouse im obersten Stock (360 Wohnfläche, 290 Terrasse) steht man kurz vor dem Abschluss. Kostenpunkt: 8,3 Millionen Euro.

Es sind Projekte wie diese, die man vermehrt in der Stadt sieht. Hintergrund sind die hohen Immobilienpreise, erzählt man in der Branche: Weil die Kaufpreise so hoch sind, versuchen die Investoren, einen Teil davon rasch wieder einzunehmen und die Rendite zu steigern.

"Die Preise für diese Objekte bewegen sich um die 25.000 Euro pro Quadratmeter", beobachtet Makler Georg Spiegelfeld. Rund 20 bis 25 dieser tollen Objekte würden jährlich auf den Markt kommen. Die Finanzierungen würden oft cash auf den Tisch gelegt, und auch Jungwirth erzählt eine entsprechende Geschichte: "Wir haben Kunden, die mit dem Privatjet anreisen."

Russen lieben Wien

Neben Auslandsösterreichern und Deutschen sind es vor allem reiche Russen, die auf dem österreichischen Markt Wohnsitz Nr. drei oder vier kaufen, berichtet Makler Richard Buxbaum von Otto Immobilien: "Rund 30 Prozent der Interessenten sind Russisch-sprachig." Tendenz steigend: "In den vergangenen zehn Jahren haben wir Steigerungsraten von 500 Prozent gesehen." Besonders in den vergangenen zwei Jahren sei die Nachfrage dieser Kunden kräftig gestiegen.

Vera Skala vom Büro Viaservis hat sich auf diese Käufer spezialisiert: "Unsere Anleger suchen Vorsorgewohnungen, Zinshäuser, Hotels und private Villen", erzählt sie. 40 Interessenten hätte sie pro Monat, der Großteil davon komme aus Russland und den GUS-Staaten. Luxus "just for fun" wäre seit der Krise nicht mehr so gefragt, vielmehr hätte man bisher 50 Wohnungen von Bauträgern als Geldanlage verkauft und weitervermietet. "Aber auch die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen für Urlaubszwecke ist wieder sehr stark."

Auch Sans-Souci-Sprecherin Jungwirth hat schon russische Kundschaft und meint: "Wir erwarten weitere Verkäufe und möchten diesen Markt intensiver bearbeiten."

Deutsche, Italiener

Neben Osteuropäern zählt Makler Georg Spiegelfeld wohlhabende Deutsche und Italiener zu seiner exklusiven Kundschaft: "Die sind andere Preise gewohnt, denn während ein Chalet in Kitzbühel 15–20.000 Euro pro Quadratmeter kostet, sind es in Cortina 30.000."

Die meisten Kunden würden in Summe kaum mehr als fünf Wochen im Jahr in Österreich verbringen, die Immobilie dann oft Freunden oder Verwandten zur Verfügung stellen. In Wien würden mit den Hotelprojekten Kempinski und Four Seasons noch mehr derartige Wohnungen entstehen.

Makler Buxbaum sieht ebenfalls ein steigendes Angebot: "Der Trend geht nach oben." Zunehmend würde nach komplett ausgestatteten Wohnungen gesucht: "Dann wird man weitere Preissteigerungen sehen."

Was für professionelle Verkäufer von Immobilien ein Routinegeschäft ist, stellt herkömmliche Haus- und Wohnungsbesitzer oft vor Herausforderungen. Hinzu kommt nun eine neue Steuersituation beim Immobilienverkauf, die im Zuge des Sparpaketes beschlossen wurde.
Grundsätzlich gilt ab 1. April eine 25-prozentige Steuer auf den Gewinn aus Immobilienverkäufen. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, etwa für Eigentumswohnungen und Eigenheime, die von der Steuer befreit sind. Auch für das ererbte Haus zahlt man keine Steuer, vorausgesetzt, man nutzt es selbst.

Günstiges Altvermögen
Für Liegenschaften, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden, gilt ein reduzierter Steuersatz: Hier sind 3,5 Prozent des gesamten Veräußerungserlöses zu bezahlen. Bei umgewidmeten Grundstücken sind 15 Prozent zu entrichten. Fällig wird die Steuer am 15. des zweitfolgenden Monats jenes Tags, an dem der Kaufpreis geflossen ist.