Immo-Analyse: „Der Ausnahmezustand geht in die Verlängerung“

Die Lage am Immobilien-Markt ist gleich in mehrfacher Hinsicht herausfordernd. Die Inflation steigt, die EZB hat im Juli die Zinswende eingeleitet. Für Kreditnehmer gelten neue gesetzliche Bestimmungen.

Immobilien bleiben dennoch ein Weg, Erspartes zu schützen bzw. gegen Altersarmut vorzubeugen, wie Peter Mayr von Raiffeisen Immobilien Salzburg betont. Sprich: Investments in „Betongold“ bleiben auch aus Mangel an Alternativen lukrativ. Egal ob Finanzkrise, Brexit oder Corona: Der Ausnahmezustand in der Branche ging auch bisher mit jeder Krise in die Verlängerung. Wohnimmobilien zählten in der Vergangenheit auch weltweit zu Inflationsgewinnern. Daten aus 22 westlichen Ländern wurden für diese Einschätzung gesammelt. Das Ausmaß des realen Preisanstiegs hänge aber wesentlich von der Höhe der Inflation ab. „Man kann sagen, die Dosis macht das Gift“, so Matthias Reith, Ökonom bei Raiffeisen Research. Die aktuelle Rate deute auf einen weiteren, allerdings moderateren Preisanstieg von Wohnträumen in allen Facetten hin.

Bremse für Höhenflug

Im ersten Quartal 2022 knüpften österreichweit die Preise noch an dem hohen Niveau aus dem Vorjahr an. Prognose für die zweite Jahreshälfte: Die Marktentwicklung wird weniger dynamisch verlaufen. Größte Frage: „Wie stark wird der zinsseitige Gegenwind sein?“, so Reith.

Hochpreisland Salzburg

Generell gelte: Was bisher schon teuer war, wird noch teurer. Der Salzburger Zentralraum werde sich auch aufgrund von Bauplatzknappheit und einem Bevölkerungsplus weiter im Spitzenfeld Österreichs bewegen. Ein ohnehin schon hochpreisiges Einfamilienhaus verteuerte sich in den Jahren 2020 und 2021 um insgesamt 32 Prozent – im Bundesdurchschnitt waren es 22 Prozent. Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung liegt in Salzburg im Schnitt schon bei 4.630 Euro.

Die Nachfrage bei Wohnimmobilien sei bisher trotzdem ungebrochen: Käufer wünschen sich vor allem einen eigenen Balkon bzw. fragen in Pandemiezeiten auch Platz für einen Büroraum in den eigenen vier Wänden nach. Die neuen gesetzlichen Voraussetzungen für Kreditnehmer würden den Traum vom eigenen Haus oft platzen lassen: „Wir gehen davon aus, dass rund 30 bis 40 Prozent der Kreditnehmer aus der Vergangenheit jetzt keine Chance mehr haben“, so Mayr und Quehenberger über ihre Marktbeobachtungen in Salzburg. Auch Hürden bei Zwischenfinanzierungen werden kritisch beurteilt: Der geplante Verkauf einer Wohnung zählt nicht mehr zur Eigenkapitalquote.

Geschäfsflächen oft leer

Herausforderungen sind auch in der Sparte der Gewerbeimmobilien zu stemmen: In Top-Lagen wie der Getreidegasse mitten in der Salzburger Altstadt stehen vermehrt Geschäfte leer. Das führe zu einem starken Rückgang bei den Mieten, so die Raiffeisen-Experten. Bei großflächigen Gewerbeimmobilien entlang der Tauernautobahn sei eine enorme Nachfrage zu beobachten.