Nächster Preisschub bei Mieten
Wohnen im Altbau wird ab April weiter teurer, vor allem für Neumieter. Denn ab 1. April gelten nicht nur neue Richtwerte für den Mietzins, auch die Zuschläge für die Lage werden neu berechnet. In Wien steigen sie dabei um bis zu 66 Prozent.
Schuld daran ist die komplexe Berechnung, die im Mietrechtsgesetz vorgegeben ist: Lagezuschläge sind nämlich an die aktuellen Quadratmeterpreise für Eigentum gebunden. Aus diesen berechnet sich in einer komplizierten Formel der maximale Lagezuschlag. So wirken sich die Preissteigerungen bei Eigentum unmittelbar auch auf Mietwohnungen aus, selbst wenn diese durch den Richtwertmietzins beschränkt sind – allerdings nur bei neuen Mieten. Bestehende Mieten sind von den neuen Lagezuschlägen nicht betroffen. Für Neumieter wird es aber in den Städten immer unerschwinglicher, in Zentrumsnähe leistbaren Wohnraum zu finden.
So warnte die Österreichische Nationalbank in einem Dossier im Jänner 2014 bereits vor einer Überbewertung des österreichischen, allen voran des Wiener Markts. Zwischen Anfang 2007 und Mitte 2013 stieg der Preis für Wohnimmobilien in Österreich um mehr als 30 Prozent. Ein Grund waren billige Kredite, aber auch der Run auf das "Betongold". Den Preis dafür zahlen jetzt neue Mieter.
Ein Rechenbeispiel: So konnte für eine Wohnung im siebenten Bezirk noch 2012 ein Lagezuschlag 1,93 Euro verrechnet werden. Zwei Jahre später sind es 3,04 Euro – eine Steigerung von knapp 58 Prozent in zwei Jahren. Umgelegt auf ein 100-m²-Wohnung sind das im Monat fast 100 Euro mehr in zwei Jahren.
Gefährliche Spirale
"Wenn vom Gesetzgeber zugelassen wird, dass überteuerte Einkäufe in Folge auch zu ordentlichen Renditen führen, wird eine gefährliche Spirale in Gang gesetzt", sagt Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig. Schon falle es jungen Familien schwer, in zentrumsnahen Bezirken leistbaren Wohnraum zu finden. Natürlich gelte das Mietrechtsgesetz nur für einen kleinen Teil. Neubauten nach 1945 sind etwa an keine Regelungen gebunden. Doch steigen die gebunden Mieten, werden die freien Mieten sicher nicht sinken.
Die Stadt Wien steuert dagegen, indem sie neue, geförderte Wohnungen errichtet. Mieten im Zentrum der Stadt sind dadurch aber kaum beeinflussbar.
Eine Entwicklung, die auch andere Städte und Bundesländer betrifft. So stiegen auch in Salzburg, Graz oder Innsbruck die Preise für Eigentum binnen zweier Jahre um bis zu 20 Prozent. Auch hier wirken sich die neuen Lagezuschläge aus, wenn auch auf niedrigerem Niveau. In Salzburg und der Steiermark ist nämlich der Richtwert für den Mietzins höher als in Wien.
Genau hier sieht Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband für Immobilienwirtschaft auch das Wiener Problem: "In Wien wurde der Richtwert für Mieten jahrelang künstlich niedrig gehalten." Die Situation werde sich erst entspannen, wenn man die Richtwerte auf ein Niveau mit den anderen Bundesländern bringe. Das würde aber höhere Mieten für alle bringen, auch für bestehende Mieter – bis hin zum Gemeindebau.
Für Wohnbaustadtrat Ludwig keine Option. Er drängt nun auf ein neues Mietrechtsgesetz: "Sonst würden sich, wie in anderen Städten, nur noch die oberen Zehntausend das Wohnen in der Innenstadt leisten können."
Christian Bartok ist Leiter der Mieterhilfe Wien. Die stadteigene Organisation berät Mieter kostenlos bei Fragen zum Mietrecht. In fast jedem Mietvertrag finden die Prüfer Auffälliges.
KURIER: Herr Bartok, warum steigen derzeit die Zuschläge für die Lage so stark an?
Christian Bartok: Insbesondere in den beliebten Bezirken im Zentrum gab es zuletzt einen Run auf Wohnungen als Wertanlage. Das hat das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ins Wanken gebracht. Die versprochenen Renditen sind aber in der Realität oft kaum erreichbar.
Also werden die Mieten durch Zuschläge verteuert?
Ja. Einerseits durch höhere Lagezuschläge. Vermieter sind aber auch sehr kreativ beim Finden von weiteren Zuschlägen. Etwa eine Straßenbahnhaltestelle vor der Haustüre oder wenn das WC baulich getrennt vom Bad ist. Für beides darf ich keinen Zuschlag verlangen. Auch die immer wieder beliebte besondere Grünruhelage wäre etwa nur im Wienerwald zulässig.
Wie viel machen Zuschläge an der Gesamtmiete aus?
Das geht durchaus von 30 bis zu 50 Prozent. Umgekehrt vergessen Vermieter gerne auf die Abschläge. So würde ein auf drei Jahre befristeter Mietvertrag 25 Prozent Abschlag bringen. Doch das passiert nur in den seltensten Fällen. Wir empfehlen vielen Mietern, die wir beraten, daher den Gang zur Schlichtungsstelle der Stadt.
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