Single-Wohnungen sind der Renner

Der Immobilienmarkt in Österreich brummt. Doch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern ist nach wie vor deutlich höher als das Angebot. Allein in Wien fehlen aufgrund des starken Zuzugs von 43.000 Personen im Vorjahr Tausende Wohnungen. Die Lage hat sich deshalb verschärft, weil man ursprünglich nur von einem Zuzug von 25.000 bis 30.000 Personen ausgegangen ist. Dabei wird in der Bundeshauptstadt noch nie so viel gebaut wie heute. Trotz dieser regen Bautätigkeit wird heuer in Wien die Nachfrage um 6000 zusätzliche Wohnungen steigen – vor allem im unteren und mittleren Preissegment, meint der börsennotierte Wohnimmobilien-Entwickler BUWOG. Hier geht es aber um Miet- und Eigentumswohnungen.

"Es gibt in Wien definitiv zu wenige Wohnungen", sagt Sandra Bauernfeind, Expertin des Wiener Immobilienmaklers EHL, zum KURIER. "Seit der Wirtschaftskrise 2008 sind die Leute aus den Aktien ausgestiegen und haben ihr Geld in Immobilien investiert." Nachsatz: "Die Immobilienpreise haben sich daher ab dem Jahr 2009 nach oben entwickelt."

Wohnungen als Investment

Kein Wunder also, dass sich die Eigentumswohnungen und Häuser in den vergangenen fünf Jahren österreichweit um mehr als 30 Prozent verteuerten. Laut Statistik Austria betrug die Preissteigerung allein im Vorjahr 4,9 Prozent, 2014 lag sie noch bei 3,5 Prozent.

"Bei den Bauträgern sind die Banken sehr viel restriktiver geworden und verlangen eine höhere Eigenkapitalquote", sagt Expertin Bauernfeind. "Bei den Privatkunden sehen wir, dass Wohnungen als Investment gekauft und extrem viel mit Eigenkapital finanziert werden." Das bestätigt auch Florian Kammerstätter vom Immobilienentwickler Consulting Company. "Sehr viele Leute kaufen Wohnungen, weil sie ihr Geld anlegen wollen. Die Leute wollen reale Werte sehen", sagt Kammerstätter zum KURIER. "Aber auch viele Eltern kaufen frühzeitig für ihre Kinder Wohnungen."

Knapp 50 Prozent aller Eigenheime sind Single- und Zwei-Personen-Wohnungen. Durchschnittsfläche: 40 bis 50 Quadratmeter. Nach Angaben des Fachverbands der Immobilientreuhänder kostete ein Quadratmeter Eigentumswohnung (Erstbezug) 2015 in Salzburg im Schnitt 4380 Euro, in Wien im 3928 Euro, in Vorarlberg 3303 Euro und in St. Pölten lediglich 1889 Euro.

Apropos Wien. "Auch Luxuswohnungen, die 10.000 Euro und mehr pro Quadratmeter kosten, gehen immer weg. Das sind Einzelstücke, die die ganz Reichen haben wollen", weiß Kammerstätter. Aber im Hochpreis-Segment, also bei Preisen von 6000 bis 7000 Euro pro Quadratmeter, gibt es ein Überangebot und somit Leerstände. "Je mehr Angebot da ist, desto stärker werden jene Bauträger, die absurde Preise verlangen, wieder auf den Boden der Realität zurückgeholt", meint Bauernfeind.

Keine Immobilienblase

Laut Kammerstätter werden die Preise für Eigentumswohnungen künftig zwar weiter steigen, aber nicht massiv. "Es wird daher keine Immobilienblase in Österreich geben", sagt der Oberösterreicher. Ganz im Gegensatz zu Deutschland. Dort vergeben die Banken aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) auffällig viele Immobilienkredite. Das könnte mittelfristig zu großen Problemen führen. Einerseits, wenn die Zinsen wieder angehoben werden, anderseits wenn sich die Konjunktur abschwächt und die Arbeitslosigkeit steigt.

Laut Oesterreichischer Nationalbank kostete im August 2015 ein Immobilienkredit im Durchschnitt 2,03 Prozent Fixzins, effektiv inklusive aller Kosten 2,47 Prozent. Ein variabel verzinster Immo-Kredit lag in der Regel bei nur 1,98 Prozent Verzinsung. Insgesamt sanken im vergangenen Sommer die Kreditzinsen um 0,25 bis 0,27 Prozentpunkte. Laut Kammerstätter gibt es hierzulande aber zum Teil noch günstigere Kreditangebote .

Landeshauptstädte wachsen

Nicht nur Wien wächst, sondern auch andere Landes- und Bezirkshauptstädte. Salzburg ist laut Kammerstätter völlig überteuert. "In Städten, wo der Grund wegen der Topografie knapp ist, gibt es Engpässe", sagt Kammerstätter. "Denken sie an Innsbruck. Die Lage dort ist eine Katastrophe für junge Leute. Der Grund ist wahnsinnig teuer, sodass eine Absiedlung notwendig ist." Nachsatz: "Ähnliches gilt für Graz. Abhilfe schafft man dort – im Süden von Graz – mit neuen Retortenbezirken."