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Immobilien-Boom
10/07/2019

Wohnung kaufen – eine gute Idee?

Die Eigentumspreise sind enorm gestiegen, die Finanzierungskosten aber so günstig wie nie. Trotzdem ist die Entscheidung für einen Kauf nicht so einfach.

von Irmgard Kischko, Hermann Sileitsch-Parzer

Die Wohnung kaufen oder mieten: Was ist vernünftiger? Die Banken locken mit historisch tiefen Zinsen, da erscheint es attraktiv, statt der monatlichen Miete eine Kreditrate zu bedienen. Speziell in Österreich, wo 43 Prozent der Haushalte in Miete leben – in Wien fast vier Fünftel – ist das Thema verführerisch.

Dennoch gibt es Stimmen, die vor zu großer Kaufeuphorie warnen. „Man sollte unbedingt überlegen und berechnen, ob man die monatliche Kreditbelastung auch dann noch stemmen kann, wenn die Zinsen steigen“, sagt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Wohnen, dem größten Wiener Wohnungsmakler. Selbst wenn derzeit wenig auf steigende Zinsen hindeutet: Bei Kreditlaufzeiten von 20 oder 30 Jahren sei das sogar sehr wahrscheinlich. Und auf so lange Zeiten lassen sich meist keine Fixzinsen vereinbaren – üblich ist ein „Einlocken“ des niedrigen Zinssatzes nur auf 15 Jahre.

Krasser Preisanstieg

Wer die selbstgenutzte Wohnung erwerben möchte, sollte bedenken: Er bindet nicht nur große Teile des Ersparten (als Eigenmittel), sondern sich selbst an einen Wohnort. Wenn die mittelfristige Lebensplanung nicht fix ist, sei eine Miete wegen der größeren Flexibilität vorteilhafter, rät Bauernfeind. Sie sieht „auch bei größeren Einheiten mit drei oder vier Zimmern wieder attraktive Angebote. Man sollte Miete zumindest in Erwägung ziehen.“

Noch dazu, wo in vielen Bezirken die Eigentumspreise eine unglaubliche Explosion erfahren haben. Und das beileibe nicht nur in Wien-Innere Stadt, wo die Quadratmeter-Preise für auf unfassbare 13.932 Euro hochgeschossen sind. Luxusbezirke wie Döbling, Währung oder Alsergrund sind mit 6.300 Euro pro Quadratmeter ebenfalls jenseits von Gut und Böse. Selbst in Wiener „Billigbezirken“ wie Simmering (+45 Prozent) und Floridsdorf (+32 Prozent) sind Eigentumswohnungen mit 3.495 bzw. 3.704 Euro pro Quadratmeter für viele Normalverdiener kaum erschwinglich.

Beispielrechnung

Eine „typische“ vierköpfige Familie (Median) verfügt in Österreich über ein Haushaltseinkommen von etwas mehr als 4.500 Euro. Wenn diese eine – relativ günstige – 100-Quadratmeter-Wohnung in Wien um 370.000 Euro anstrebt, muss sie bei angenommenen Eigenmitteln von 30.000 Euro und Nebenkosten (Gebühren) von 20.000 Euro noch 360.000 Euro per Kredit finanzieren. Ergibt bei einem Effektivzins von 1,8 Prozent eine monatliche Ratenbelastung von 1.480 Euro. Und das über eine Laufzeit von 25 Jahren.

Was aber, wenn die Zinsen steigen? Der vermeintlich sichere Job wegrationalisiert wird? Oder die Immobilienpreise einbrechen? Dann ist der Wiederverkaufswert der Immobilie dahin, die hohen Kreditraten bleiben aufrecht.

„Wegen der hohen Eigentumspreise und auch Mieten in Wien wird immer öfter der Wechsel ins Umland ins Auge gefasst“, sagt Michael Neubauer, Chef des Bauträgers NOE Immobilien Development. In Korneuburg, Baden, Krems oder St. Pölten seien Wiener Paare und Familien schon die wichtigsten Interessenten. Doch auch dort haben die Eigentumspreise seit 2015 kräftig angezogen – um gut ein Drittel in Korneuburg und Baden bis hin zu 113 Prozent Plus (!) in Krems-Land.

Ist also Miete doch wieder auf dem Vormarsch? Die steirische Bauträger-Gruppe Haring hat zuletzt verstärkt Mietwohnungen errichtet. „Noch vor zwei oder drei Jahren gab es im nicht-geförderten Bereich im Neubau praktisch nur Eigentumswohnungen. Mittlerweile wird aber ein wesentlicher Teil der von uns entwickelten Projekte gesamthaft von institutionellen Investoren erworben, die diese Wohnungen langfristig halten und vermieten“, erklärt Geschäftsführerin Denise Smetana.

Was für einen Kauf spricht

Es ist für viele Österreicher die wohl gravierendste Finanz-Entscheidung.  Der KURIER hat wichtige Punkte pro und contra Wohnungskauf zusammengestellt:


Niedrige Zinsen

Kredite sind derzeit extrem billig. Rückzahlungsraten sind damit oft niedriger als die Miete einer vergleichbaren Wohnung.


Vermögensaufbau

Eine Eigentumswohnung stellt einen bleibenden Wert dar. Sie kann vererbt werden. Ob der Wert steigt oder eventuell auch sinkt, hängt allerdings von der allgemeinen Immobilienpreis-Entwicklung ab.


Ersparnis im Alter

Eigentumswohnungen sind idealerweise schon abbezahlt, wenn man in Pension geht. Dann ist die finanzielle Belastung durchs Wohnen geringer.

Was gegen einen Kauf spricht

Keine Flexibilität

Ob Auslandsaufenthalt, Trennung, Scheidung, Jobverlust – als Mieter ist man auf jeden Fall ungebundener.


Eigentum verpflichtet

Als Eigentümer wird man von unerwarteten Instandhaltungs- und Reparaturkosten betroffen, die dem Mieter egal sein können. Wer seine Wohnung vermieten möchte, muss auch mit Leerstandsphasen kalkulieren.


Finanzielles Risiko

Die Zinsen sind jetzt tief und die Immobilienpreise  hoch. Wer aber sagt, dass es in 15, 20 oder 25 Jahren nicht genau umgekehrt sein wird?


Keine Streuung

Wer die Wohnung kauft, setzt zudem alles auf eine Karte – das Vermögen ist in einer Anlageklasse, Währung und Region gebunden. Und  somit voll von Wertschwankungen betroffen.

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