Wiener Büros im ersten Quartal Ladenhüter

Wien gilt international als eine der lebenswertesten Städte der Welt, bei der Vermarktung von Büroimmobilien nützt das derzeit aber wenig: "Wir haben Abschlüsse, aber die Menge lag heuer im ersten Quartal unter den langjährigen Durchschnitten und unter den Erwartungen", so Eugen Otto, Chef von Otto Immobilien. Das Vermietungsvolumen brach gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 57 Prozent ein.

Damit haben sich die Erwartungen der Gewerbeimmobilienbranche für das traditionell starke erste Quartal nicht erfüllt. "Unsere Prognose für 2017 müssen wir nach unten revidieren", räumte der Vermarktungschef bei Otto Immobilien, Alexander Fenzl, am Dienstag vor Journalisten in Wien ein. Gegenüber dem Vorjahr soll die Vermietungsleistung von 270.000 auf 240.000 Quadratmeter sinken. Die A1 Telekom Austria etwa werde als Großmieter nun doch nicht umziehen. Im zweiten Quartal rechnet man nur mit einem leichten Anziehen der Geschäfte: "Es wird doch einiges aufgeholt werden und der Rückstand teilweise kompensiert", so Fenzl.

Es wurde nicht nur weniger gemietet, sondern auch nicht so viel gekauft wie erwartet. Das Investitionsvolumen bei Bürovolumen erreichte 2016 in ganz Österreich nur 2,6 Mrd. Euro, gerechnet hatte man mit 3 Mrd. Euro. Im ersten Quartal wurden heuer 570 Mio. Euro erreicht, nun sollen es im Gesamtjahr die bereits 2016 angestrebten 3 Milliarden werden. Immerhin nehmen internationale Investoren Gewerbeimmobilien in Wien gerne als stabile "Beimischung" mit in ihr Portfolio.

Umsiedlung nach Wien erwartet

Die Nachfrage beleben sollen "die weltpolitischen Entwicklungen", wie etwa der Brexit und die Lage in der Türkei. Erwartet wird die Umsiedlung von Unternehmen und Institutionen mit ausgeprägter europäischer Orientierung - gesucht ist eine sichere politische und soziale Infrastruktur. "Wien steht hier in starker Konkurrenz mit Frankfurt, Paris und Berlin", berichtete Otto. "Wir haben gute Chancen im Bereich Pharma und bei internationalen Organisationen", so Frenzl unter Verweis auf die Europäische Arzneimittelbehörde (EMA), die bereits Interesse an Wien bekundet hat, sowie exemplarisch auf ein kleineres Unternehmen aus Istanbul mit 100 Mitarbeitern, das derzeit wie viele andere auch nach Österreich will.

In Österreich sei die Rendite derzeit noch attraktiver als in Deutschland, betonte Christoph Lukaschek, Investmentmarktleiter bei Otto Immobilien. Bei Büroimmobilien liege die Spitzenrendite hierzulande aktuell bei 4 Prozent, nach 4,4 Prozent im abgelaufenen Jahr. "Allerdings rechnen wir mit einer weiteren Absenkung im laufenden Jahr" - sie werde aber voraussichtlich über 3 Prozent bleiben. In München liege sie zwischen 3 und 3,5 Prozent, in Berlin teilweise bei 3,5 Prozent.

Keine Entspannung

Auf dem Wiener Büromarkt ist für jene, die hier das große Geschäft machen wollen, vorerst jedenfalls keine Entspannung in Sicht: Die Neubauleistung soll heuer und 2018 "deutlich steigen", das Angebot vergrößert sich also noch weiter, geht aus dem jüngsten Büro- und Investmentmarktbericht der Wiener Otto-Immobilien-Gruppe hervor. Nach einem sehr niedrigen Fertigstellungsvolumen im Vorjahr kommen heuer 150.000 Quadratmeter dazu, 57 Prozent (86.000 Quadratmeter) davon seien bereits vorvermietet bzw. eigengenutzt. 2018 folgen weitere 280.000 Quadratmeter, wovon 39 Prozent bereits an die Bank Austria vorvermietet seien. Rund 65 Prozent der Fläche, die auf den Markt kommen, befinden sich den Angaben zufolge auf den "Submärkten" Wiener Hauptbahnhof sowie Prater/Lasallestraße.

Die Leerstandsquote betrug heuer im ersten Quartal 5,5 Prozent und soll im Gesamtjahr auf 6 Prozent steigen. Es gibt aber auch Lichtblicke in der Branche: Am wenigsten freie Flächen gibt es in den Wiener Innenbezirken (Central Business District, CBD); in der Donaucity hat sich der Leerstand vom zweiten Quartal 2016 bis zum ersten Quartal 2017 von 11 auf 5,9 Prozent fast halbiert. Auch die Preise sind stabil. Im ersten Quartal lagen die Spitzenmieten laut Otto unverändert bei 25,75 Euro pro Quadratmeter und die Durchschnittsmieten bei 13,75 Euro.