Wiener Büromarkt im Coronajahr trotz Home-Office-Trend stabil

Die Coronakrise wirkt sich vorerst weniger deutlich auf den Wiener Büromarkt aus als befürchtet. Otto Immobilien erwartet aus heutiger Sicht für 2020 "lediglich ein leichtes Minus gegenüber dem Vorjahr". In ersten Prognosen war man noch von einem "Verlust von einem ganzen Quartal" ausgegangen.

Bei Otto Immobilien ist man aber "nur vorsichtig optimistisch": "Wir spüren bei unseren internationalen Kunden und bei entsprechenden Großflächen durchaus noch eine gewissen Zurückhaltung", betonte Steven Bill Scheffler, Teamleiter Büroflächen bei Otto Immobilien, am Montag. Die tatsächlichen Auswirkungen auf den Büromarkt und die Folgen der Corona-Pandemie könnten daher erst im Jahr 2021 ersichtlich werden.

Im dritten Quartal seien rund 250 Mio. Euro in das Bürosegment investiert worden, der stabile Trend des ersten Halbjahres setze sich damit fort, so Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien. "Im Gegensatz zu anderslautenden Spekulationen ist die Assetklasse Büroinvestment stabil geblieben und konnte bisher der Krise trotzen."

Im heurigen Jahr erreichte das Transaktionsvolumen im Bürosegment den Angaben zufolge bisher rund 800 Mio. Euro, für das Gesamtjahr 2020 rechnet Lukaschek mit rund 1 Mrd. Euro Umsatz. Die Renditen für langfristig vermietet Objekte seien allerdings weiter unter Druck, die Spitzenrendite für neu fertiggestellte oder vollständig sanierte Objekte mit langfristigen Mietverträgen liege bei etwa 3,25 Prozent.

In einer revidierten, coronabedingt vorsichtigen, Prognose gehen die Immobilienexperten aus aktueller Sicht für heuer von einer Gesamtvermietungsleistung von rund 180.000 Quadratmetern aus, wie aus einem Preview zum aktuellen Wiener Büro-Marktbericht von Otto Immobilien hervorgeht, der am 19. Oktober 2020 veröffentlicht wird.

Drei Großvermietungen im Submarkt Prater/Lassallestraße hätten im dritten Quartal allein für 82 Prozent der gesamten Vermietungsleistung gesorgt und könnten das Jahr damit "retten", erwartet Scheffler. "Im Vergleich zum dritten Quartal 2019 ist die Vermietungsleistung sogar um 50 Prozent höher ausgefallen", strich er hervor.

Die Flächennachfrage im Gesamtmarkt belief sich heuer im dritten Quartal auf rund 85.000 Quadratmeter; im Bereich moderner Büroflächen nach VRF*-Standard waren es rund 81.500 Quadratmeter, was einem Anteil von 96 Prozent am Gesamtmarkt entspricht, wie dem Büromarktbericht weiters zu entnehmen ist. (Das Vienna Research Forum, VRF, berücksichtigt nur moderne Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und die gewisse Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen, Anm.)

Das Büro wird der Meinung Schefflers zufolge "auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten eine Daseinsberechtigung haben, wenngleich die Anforderungen der künftigen Nutzer deutlich steigen und Entscheidungen risikoaverser getroffen werden". Unternehmen kalkulierten ihren Flächenbedarf nachhaltiger, "was auch zu Verschlankungen führen kann". Was die Wünsche der Mieter betrifft, so zählten Lage, Preis, und Qualität weiterhin zu Primär-Faktoren nationaler und internationaler Nutzer. Gleichzeitig steige die Nachfrage nach hochwertigen, digitalen Infrastrukturen sowie dynamischen Lösungen für einen Flächen-Mehr- oder Minderbedarf", so Scheffler.

Die Neubauleistung wird 2020 laut Marktbericht mit 121.200 Quadratmetern wieder stark zunehmen - nach einem Rekordtief von 36.400 Quadratmetern im Jahr 2019. Davon seien im dritten Quartal bereits rund 77.000 Quadratmeter (63 Prozent) vorvermietet bzw. eigengenutzt und stünden dem Markt daher nicht mehr zur Verfügung, berichtete Martin Denner, Teamleiter Immobilien Research. Im Jahr 2021 werde das Fertigstellungsvolumen mit insgesamt 146.500 Quadratmetern leicht ansteigen.

Die heurigen Fertigstellungen betreffen die Submärkte Wienerberg (Süden), Hauptbahnhof, Airportcity und Innere Bezirke (CBD). So werde etwa der Office Park 4 am Flughafen fertiggestellt, ebenso wie am Wienerberg "The Brick", ein Projekt mit über 10.000 Quadratmetern Bürofläche. 2021 konzentrierten die Fertigstellungen auf den Submarkt Prater/Lassallestraße, wo in direkter Nähe zum Bahnhof Praterstern fast 70.000 Quadratmeter Bürofläche generalsaniert würden.