Leerstände trotz Frequenz: Die neue Realität auf der Mariahilfer Straße

Es knattern die Maschinen, der Bauschutt staubt. Bis zum Platz der Menschenrechte am unteren Ende der Mariahilfer Straße ist die Baustelle des ehemaligen Lamarr-Rohbaus zu hören. Die überdimensionale Lücke dominiert das Straßenbild auf der bedeutendsten Shopping-Meile Österreichs – und auch sonst hat die Mariahilfer Straße mit Baustellen zu kämpfen.

Etwa mit einer ganzen Reihe an leer stehenden Geschäftslokalen auf der anderen Straßenseite. Hier erinnern nur noch die alten Schilder an den Caritas-Shop Carla, den Design-Laden Kare oder den Deko-Händler Butlers. Eine Geschäftslokal ist mit Graffiti beschmiert. Auf dem anderen prangt in großen Lettern „Geschäftsfläche zu vermieten“ auf den Scheiben.

Baustelle als Nachbar

Einen hat es trotzdem gezielt in diese Gegend gezogen: Im Juni 2025 eröffnete die heimische Buchhandelskette Morawa eine dreistöckige Filiale – Kaffeehaus inklusive. „Ein strategischer Schritt“, sagt Geschäftsführer Klaus Magele dem KURIER. Zwar habe der Shop aktuell eine Großbaustelle zum Nachbarn. Ende 2027 soll das Bauprojekt des Wiener Investors Georg Stumpf aber fertiggestellt werden. „Da entsteht ein ganzes Grätzel. Wir haben uns einen Standort für die Zukunft gesichert.“

Eine Überlegung, die auch Regiodata-Geschäftsführer Wolfgang Richter nachvollziehen kann. „Die durchschnittliche Kaufkraft der Kunden ist im unteren Teil, nahe der Inneren Stadt, bestimmt höher als in Richtung Westbahnhof“, sagt der Chef des Marktforschungsunternehmens. An diesem Ende der Straße sind die Leerstände aber besonders präsent. Auf die gesamte „Mahü“ gerechnet, liegt dieser mit 6,5 Prozent (ohne Berücksichtigung des ehemaligen Leiner-Hauses) im österreichischen Mittelfeld, so die Zahlen von Regiodata-Research. In den vergangenen Jahren habe der Leerstand aber zugenommen – innerhalb von fünf Jahren um 2,5 Prozentpunkte.

Von Morawa nur ein paar Hausnummern entfernt liegt vis-à-vis der Traditionsbetrieb Walter Weiss, wo seit dem Jahr 1923 Körperhygiene-Artikel verkauft werden. Geschäftsführer Daniel Weiss freut sich über die neue Buchhandlung. „Alles, was hier aufmacht, belebt. Es gibt nichts Traurigeres als leere Geschäfte.“ Sein Shop lebt primär von Stammkunden, die Umsätze würden seit einiger Zeit stagnieren. Ein Umzug kommt für Weiss, der das Unternehmen in dritter Generation führt, trotzdem nicht in Frage: „Wenn ich nicht auf der Mariahilfer Straße bin, kann ich gleich zusperren.“

Oberhalb der Stiftgasse tummeln sich die Sporthändler. Neben Intersport befindet sich JD Sports, gegenüber Hervis. Ab hier wirkt die „Mahü“ lebendiger. Neueröffnungen bringen Bewegung in die Straße. In den kommenden Monaten soll etwa die Diskont-Sportkette Decathlon eröffnen. Im März kommt außerdem die dänische Drogerie-Kette Normal mit einer Filiale hierher.

Miete vervierfachen

Gegenüber kämpft mit „Technik Modern“ ein Kleiner um seine Geschäft am Standort. Das Werkzeuggeschäft besteht seit 1971 und steht kurz vor der Neuübernahme. Diese werde vom Vermieter – einer Versicherungsgesellschaft – erschwert, erzählt Mitarbeiter Aleks Ikic: „Sie wollen die Miete vervierfachen.“ Die Erhöhung könne sich der Händler trotz wachsender (Online-)Umsätze nicht leisten. „Deshalb bekämpfen wir die Mieterhöhung vor Gericht“, so Ikic, der sich dem KURIER als Nachfolger des jetzigen Shop-Betreibers vorstellt.

Er zeigt auf ein Klemmbrett neben der Kassa. „Nahversorger retten“ steht auf der Petition. In der Nachbarschaft seien schon einige Händler den hohen Mieten zum Opfer gefallen. So sei der Party-Ausstatter nebenan schon länger geschlossen. Ein Steffl-Outlet oder der Brillenshop Mr. Spex waren auf der „Mahü“ nur kurzzeitig eingemietet.

Hohe Mieten gehören auch laut Wirtschaftskammer Wien zu den größten Herausforderungen der Händler. In Toplage müssten diese zwischen 150 und 200 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Darum sei auch ein Trend zu kleineren Geschäftsräumen erkennbar. Besonders gefragt seien Flächen zwischen 30 und 400 Quadratmetern. Vonseiten der Politik sei hier nichts zu machen, um kleine Betriebe vor zu hohen Mieten zu schützen. Die Preisgestaltung „obliegt dem freien Markt“, teilt ein Sprecher von Julia Lessacher, Bezirksvorsteherin von Mariahilf, mit.

Während die Kleinen kämpfen, geht es den Filialisten augenscheinlich besser. Die Modeketten H&M und C&A sind jeweils gleich mit zwei Filialen auf der inneren Mariahilfer Straße vertreten. Der Schuhhändler Humanic betreibt drei Standorte. Im Haus der ehemaligen Zentralsparkasse, Ecke Neubaugasse, eröffnete im vergangenen Frühling nach Jahren des Leerstands die H&M-Marke Arket den ersten heimischen Store. Gegenüber hat auch Tchibo im vergangenen Herbst eine renovierte Filiale neu eröffnet. Damit will die Kette den veränderten Kundenbedürfnissen gerecht werden. Die Mariahilfer Straße entwickle sich immer mehr von einer Einkaufsstraße zu einem Ort, an dem Menschen Zeit verbringen und flanieren. Kunden „wollen heute mehr als nur Shopping, sie suchen Erlebnisse“, heißt es zum KURIER.

Kurzlebige Gastro-Trends

Die Entwicklung zeigt sich auch im Branchenmix. Der Gastro-Anteil ist laut Regiodata-Research in der Vergangenheit angestiegen. Hochwertige Genussbetriebe gibt es aber nur sehr vereinzelt. Stattdessen breiten sich Fast-Food-Buden und kleine Trendlokale aus. Vom koreanischen Imbiss über hawaiianische Bowls und Matcha-Tee bis hin zu üppig dekorierten Zimtschnecken ist alles dabei, was sich gut für Social Media ablichten lässt.

Inmitten dieser Trendlokale befindet sich das älteste Geschäft der Straße: das Schreibwarengeschäft Miller, das seit 160 Jahren am selben Standort besteht. Ein Kostenvorteil, wie Geschäftsführer Georg Mosler berichtet: „Wir haben einen alten, vergleichsweise günstigen Mietvertrag. Eine aktuell übliche Miete könnten wir gar nicht bezahlen.“ Und das, obwohl er mit seinen Umsätzen zufrieden ist. Er habe Stammkunden verschiedenster Generationen. Als der KURIER seinen Laden besucht, sucht eine Mutter mit ihrer jungen Tochter gerade die allererste Füllfeder aus. Auf die Frage, warum sie dafür lieber ins Fachgeschäft geht als zu einer großen Kette, sagt sie: „Hier gibt es persönliche Beratung.“

Diese gibt es auch in den zwei Skate-Shops M. Gibian auf der Mariahilfer Straße. Trotzdem seien die Zeiten „hart“, erzählt Tommy Waldes, der hier seit den 1990er-Jahren arbeitet. Besonders die Online-Konkurrenz mache den Traditionsgeschäften zu schaffen. „Bei uns ist die Frequenz wetterabhängig. Wenn es regnet oder schneit, ist schnell gar nichts mehr los. Im Internet hat man das Problem nicht, da scheint die Sonne immer.“ Waldes steht sechs Tage pro Woche im Shop oberhalb der Webgasse. „Früher hatten wir mehrere Angestellte. Jetzt gibt es nur noch mich.“ Die Personalkosten seien zu hoch. Mittlerweile leistet ihm an Schlechtwettertagen nur noch sein Hund Milo Gesellschaft.

Im Hutgeschäft Mauerer zeigt sich Geschäftsführer Michael Runge zufrieden mit der Kundenfrequenz. Er stört sich an der nachlassenden Kaufkraft der Menschen auf der „Mahü“. Diese hänge mit der Eröffnung mehrerer Diskont-Ketten zusammen. Etwa mit dem Billiganbieter Action im Kaufhaus Gerngross oder der Woolworth-Filiale. „Wenn hier noch ein weiterer Diskonter aufsperrt, dann ist die Straße tot“, so Runge.

Auch rücksichtslose Fahrradfahrer und Demonstrationen, die regelmäßig samstags stattfinden, ärgern Runge. Beide Probleme sind auch dem Bezirksvorsteher von Neubau Markus Reiter (Grüne) bekannt. Um Fahrrad- und Elektroscooter-Fahrer zu entschleunigen, hat die Stadt im November Bodenmarkierungen angebracht. „Langsam fahren“, steht in blauer Schrift auf dem Boden neben der U-Bahn-Baustelle, die die Straße verengt. Bezüglich der Demonstrationen verweist Reiter auf die Landespolizeidirektion: „Das Problem betrifft alle innerstädtischen Einkaufsstraßen. Man müsste verstärkt auf die Antragssteller einwirken, damit sie eine andere Demoroute wählen.“

Ikea bringt Frequenz

Der Gürtel bildet den Abschluss der inneren Mariahilfer Straße. Dort können die Wiener seit 2021 in einer siebenstöckigen Ikea-Filiale autofrei Möbel einkaufen. Das Konzept sei „sehr gut aufgegangen“, teilt Ikea mit. Auch die umliegenden Betriebe würden von der Frequenz profitieren, die das Möbelhaus bringt. Gleichzeitig sei Ikea kaum abhängig von den Entwicklungen auf der inneren und äußeren Mariahilfer Straße.

Letztere will die Stadt durch Erneuerungen seit 2024 attraktiver gestalten – etwa durch mehr Bäume oder Radwege. Im Juli 2025 wurde der erste Bauabschnitt fertiggestellt, ab Frühling soll es mit dem zweiten Abschnitt weitergehen. Doch bis hier eine Flaniermeile entsteht, wird es vermutlich noch dauern. Auch weil große, namhafte Händler fehlen. Anders als innerhalb des Gürtels dominieren hier nämlich bis heute die Kleingeschäfte.