Wie die ÖBB Top-Immobilien in teuersten Lagen verkommen lässt

Das imposante Gebäude in der Wiener Innenstadt steht seit Jahren leer. 2019 übersiedelten die letzten Verwaltungs-Mitarbeiter der ÖBB an den Wiener Hauptbahnhof, in die neue, hochmoderne Zentrale. Der geschichtsträchtige „Schillerhof“ war somit Geschichte. 1870 erbaut und nach dem Dramatiker Friedrich Schiller benannt, ehemals Sitz des Verfassungsgerichtshofes, wurde der Gebäudeblock seit 1945 von den ÖBB als Zentrale genutzt.

Heute bietet das im Stil der Neorenaissance errichtete Gebäude mit knapp 16.000 Quadratmeter Bestandsnutzfläche ein trauriges Bild. Nicht devastiert, aber wie eben eine Immobilie aussieht, die so lange leer steht. Nur kleine Teile des Erdgeschoßes sind vermietet.

Wie aber kann ein Eigentümer überhaupt 16.000 Quadratmeter in teuerster Wiener Lage jahrelang nicht bewirtschaften, fragt man sich nicht nur in der heimischen Immo-Wirtschaft. Der Staatsbetrieb ÖBB kann, und nicht nur dieses Objekt. Der von seiner Größe her beeindruckende Gebäudekomplex am Schillerplatz ist ein Paradebeispiel für – freundlich ausgedrückt – unprofessionelles Immobilien-Management der ÖBB. Für das letztlich der Steuerzahler zur Kasse gebeten wird.

Immobilien-Experten berechnen den Entgang von Mieteinnahmen seit Beginn des Leerstands bis 2030 mit mindestens 50 Millionen Euro. Die dieser Rechnung zur Basis gelegte Miete lasse sich nur für sanierte Objekte in neuwertigem Zustand erzielen, kontert ein ÖBB-Sprecher. Als ÖBB sehe man „jedoch das langfristige Potenzial der Immobilie bzw. des Standorts, weswegen man sich für eine Eigenentwicklung entschlossen hat“.

Spät, aber doch. Im Rahmen der Strategie 2030, statt kurzfristiger Einmaleffekte sollen langfristige Erträge für den Konzern realisiert werden. Die Bahn hatte bisher auch wirklich Pech mit dem „Schillerhof“, man spricht von „außergewöhnlichen externen Marktschocks“. 2019 habe man sich für eine umfassende Neuausrichtung des Standortes entschieden, ein Hotelprojekt sei aber durch die Pandemie verhindert worden. Auf eine Konzept-Ausschreibung 2022 erhielten die ÖBB kein einziges wirtschaftlich vertretbares Angebot. Wieder waren externe Umstände schuld, der Ukraine-Krieg, die Zinswende und Baukostensteigerungen.

Also will die Bahn jetzt selbst sanieren und mit Jahreswechsel 2030/31 hochwertige Büros anbieten, jedenfalls laut aktuellem Planungsstand.

Intransparenz

Über die Höhe der Leerstandskosten schweigt man sich aus, ebenso wie für das Objekt Mariannengasse 16 - 20, in bester Lage im 9. Bezirk. Das frühere ÖBB-Dienstgebäude mit mehr als 10.000 Quadratmeter Nutzfläche steht seit 2009 leer. In der Bilanz 2024 steht das Objekt mit rund 13 Millionen Euro im Anlagevermögen, geplant waren einmal hochwertige Wohnungen.

Immo-Experten schätzen den Mietentgang für 20 Jahre auf rund 60 Millionen Euro, da der Komplex vermutlich frühestens 2029 voll vermietet werden könne.

Hier geben sich die ÖBB noch intransparenter und verweisen lediglich auf einen Baurechtsnehmer, an den die Immobilie 2020/21 vergeben worden sei. Nicht einmal den Namen des Unternehmens verrät man.

Beide Immobilien sind im ÖBB-Teilkonzern Infrastruktur AG geparkt und dort wiederum in jeweils eigenen Projektgesellschaften. In deren Leitung sitzt Andrea Reithmayer. Zur Erinnerung: Die von der grünen Ex-Verkehrsministerin Leonore Gewessler an die Spitze der ÖBB-Holding geholte, glücklose Aufsichtsratsvorsitzende wechselte 2024 in die vierte Management-Ebene hinunter auf einen neu geschaffenen Immo-Posten in der Infrastruktur AG.

Die Immobiliengesellschaften unterstehen dem Vorstandsbereich Finanzen, Markt, Services, geleitet von Silvia Angelo. Der ehemaligen AK- und ÖGB-Managerin werden starke Ambitionen auf die Nachfolge von Bahn-Chef Andreas Matthä nachgesagt.