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Wirtschaft
04/07/2021

Warum der Immobilienkauf in Wien immer schwieriger wird

Investoren kaufen den Wiener Immobilien-Markt leer. Am Mietsektor sieht es derzeit noch entspannter aus.

Der Immobilienkauf in Wien wird fĂŒr private Eigennutzer immer schwieriger. Angesichts der niedrigen Zinsen bzw. Negativzinsen kaufen institutionelle Anleger wie etwa Pensionsfonds den Markt leer und treiben die Preise weiter nach oben. Anders sieht es im Mietsektor aus. Da derzeit noch viele neue Mietwohnungen fertiggestellt werden, ĂŒbersteigt hier das Angebot die Nachfrage, wie die Chefin der EHL Wohnen GmbH, Sandra Bauernfeind, am Mittwoch in einer Videokonferenz erklĂ€rte.

Das ist auch der Grund dafĂŒr, dass 2021 in Wien eine relativ moderate Erhöhung der Mieten am freien Markt zu erwarten ist. Bauernfeind rechnet hier bei Neuvermietungen mit einer Teuerung von im Schnitt 1,5 Prozent. Derzeit gibt es ausreichend Mietwohnungen am Markt - sowohl im geförderten als auch im freien Bereich. Leistbares Wohnen wird durch zahlreiche Fertigstellungen ermöglicht: "Das Beste dafĂŒr ist eigentlich BautĂ€tigkeit - je mehr gebaut wird, desto mehr wird es dĂ€mpfend auf Preis- und Mietniveau gehen. Das ist besser als jeder Mietpreisdeckel", meinte die Branchenkennerin.

Weniger Baubewilligungen

Der Trend des Überangebots an Mietwohnungen hat allerdings ein Ablaufdatum. "Corona hat dazu gefĂŒhrt, dass die Baubewilligungen 2020 und 2021 ganz massiv nach unten gegangen sind", betonte Bauernfeind. "Es kommen weniger Projekte auf den Markt."

Derzeit schlage sich noch die hohe Zahl an Baubewilligungen aus den Jahren 2017 und 2018 in nach wie vor vielen Fertigstellungen nieder. "Das wird noch zwei, drei Jahre anhalten - dann fehlen uns die Baubewilligungen", erwartet die Immobilienexpertin. "Das wird den Markt ganz massiv beeinflussen." Denn Wien wachse nach wie vor, "allerdings nicht mehr so stark wie etwa 2015 und 2016 - die Geburten- und Zuwanderungsbilanz ist aber nach wie vor positiv". Derzeit komme es durch Corona und den Lockdown lediglich zu der einen oder anderen Verzögerung bei den Fertigstellungen, das sei aber "nicht von großer Bedeutung".

Die Mieten steigen also vorerst nicht rasant. Der Wohnungskauf hingegen dĂŒrfte sich heuer gegenĂŒber dem abgelaufenen Jahr um durchschnittlich 4 bis 5 Prozent weiter verteuern, so die MarkteinschĂ€tzung. "Es kann durchaus mehr sein - hier wird es auch innerhalb der Bezirksgrenzen große Unterschiede geben", ist sich Bauernfeind sicher.

"Institutionelle Investoren haben Interesse an ganzen Objekten", erklĂ€rte sie. Das werde zu einem "deutlichen Anstieg der Kaufpreise fĂŒhren - auch in den nĂ€chsten Jahren". Denn die Zinsen werden niedrig bleiben. Der Preistreiber bei Eigentum sei "die nach wie vor große Nachfrage" der Institutionellen. "Das fĂŒhrt natĂŒrlich dazu, dass die Eigentumswohnungen relativ geringfĂŒgig auf den Markt kommen und die Preise in die Höhe gehen." Die Nachfrage privater Investoren in Wohnimmobilien sei ebenfalls "auf hohem Niveau, kann aber nur bedingt befriedigt werden". Das Angebot reicht nicht aus.

Die ImmobiliengeschĂ€fte in Wien laufen den Angaben zufolge "trotz Corona eigentlich recht gut". Doch die BeweggrĂŒnde fĂŒr die Nachfrage hĂ€tten sich geĂ€ndert. "In letzter Zeit stehen immer mehr wirtschaftliche GrĂŒnde dahinter", so die EHL-Managerin mit Blick auf die niedrigen Zinsen sowie die Wirtschaftskrise infolge der Coronapandemie. In den Jahren davor war noch in erster Linie die Bevölkerungsentwicklung, also der starke Zuzug nach Wien, der treibende Faktor der Immobiliennachfrage.

Neuer Stellenwert fĂŒrs Wohnen

Die Covid-19-Krise hat das Leben von Grund auf verĂ€ndert. "Das Thema Wohnen, sich zuhause wohlzufĂŒhlen, hat einen neuen Stellenwert gefunden", so Bauernfeind unter Verweis auf Lockdowns und Home-Office. "Wir alle haben mehr Zeit in der Wohnung verbracht denn je." Wohnen sei als GrundbedĂŒrfnis zur Haupttriebfeder der Nachfrage geworden, "getrieben von der Verschmelzung von Arbeit und Wohnen - Arbeitszeit und Freizeit verschwimmen". Die Menschen brĂ€uchten dadurch mehr RĂŒckzugsmöglichkeiten, aber auch mehr Möglichkeiten fĂŒr das Arbeiten von zuhause aus.

Wunsch und Wirklichkeit klaffen bei der Wohnungssuche allerdings auseinander. "NatĂŒrlich wĂŒnscht sich jeder einen zusĂ€tzlichen Raum." Doch nicht jeder könne sich ein Arbeitszimmer extra leisten. Die Durchschnittseinkommen und die Entwicklung der Arbeitslosenzahlen seien da "limitierende Fakten". "Deshalb glaube ich nicht, dass die Wohnungen wesentlich grĂ¶ĂŸer werden", so Bauernfeind mit Blick auf die tatsĂ€chliche Nachfrage. Das gilt vor allem fĂŒr Mietwohnungen. "Die Kunden sind zwar sehr interessiert, es gibt viele Besichtigungen, aber der Wille zum Abschluss ist verhalten. Es wird wirklich sehr gut ĂŒberlegt, ob der Arbeitsplatz sicher ist."

Durch die hohen Preise sind die WohnflÀchen pro Person schon bisher "deutlich gesunken" - in Wien auf im Schnitt 36,1 Quadratmeter pro Einwohner, österreichweit sind es 45,3 Quadratmeter. Zum Vergleich: In Berlin kommt man auf 43 Quadratmeter pro Person, in Tokio hingegen auf nur 15 Quadratmeter.

Beim urbanen Planen in Wien gehe man davon aus, dass die FlÀche pro Person weiter abnimmt, sagte die EHL-Wohnexpertin und verwies auf den "Trend zu Mikroapartments" infolge begrenzter Einkommen bzw. Haushaltsbudgets. Eine flexible Nutzung der Grundrisse sei derzeit sehr stark nachgefragt. Raumzonen werden "modular genutzt" - etwa als Arbeitsecke.

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