Mit Hotels kann man Geld machen

Dem Immobilien-Entwickler UBM werden Projekte geradezu aus den Händen gerissen. Vorstandschef Thomas Winkler über das Hotelgeschäft und die Milliarden, die nach Ertrag suchen.

KURIER: Sie sind jetzt ein Jahr an der UBM-Spitze. Was war das Spannendste für Sie?

Thomas Winkler: Eine gemeine Frage (lacht). Für mich ist es das Spannendste, wenn sich ein Unternehmen verändert.

Die UBM ist der größte Hotelentwickler Europas. Wie läuft dieses Geschäft in der Regel ab?

Zuerst steht meist das Bedürfnis von Hotelgruppen. Da kommt zum Beispiel eine Hotelgruppe auf uns zu und sagt, wir wollen 50 Hotels in Polen, könnt’s ihr uns helfen.

Und Sie machen sich auf die Suche nach 50 Grundstücken und treiben so die Preise hoch?

Nein, wir sagen der Hotelkette, dass wir ihnen schon helfen können, aber nur bei fünf Hotels.

Und die Grundstücke dafür?

Die bekommen wir mittlerweile auch von Kollegen aus Skandinavien, wie etwa auf einer Landzunge in Danzig. Weil die wissen, dass wir das Hotelgeschäft können.

Wie lange dauert es vom Grundstück bis zum Hotelbau?

Das ist sehr unterschiedlich, weil es auf die Genehmigungsverfahren ankommt. In Prag etwa kann es sieben Jahre dauern, bis die Baugenehmigung erteilt wird. Das nennt man "Land Bank", also Land, das keinen Ertrag abwirft. Es gibt aber auch intelligente Investitionen, weil sie laufende Rendite bringen.

Haben Sie ein Beispiel?

Das Paket 6, das wir als Teil eines Joint Ventures von der Bank Austria gekauft haben. Dieses Paket besteht aus 29 Einkaufszentren in dicht besiedelten Wohngebieten in Wien. Bei laufendem Ertrag kann man sich da jetzt eine gemischte Nutzung überlegen.

Könnten da auch Wohnungen entstehen? Wien braucht dringend zusätzlichen Wohnraum.

Wir werden sehen. Developer gelten immer als die Alchemisten der Immobilienbranche. Ich will Richtung Chemiker gehen, der einen Mehrwert schafft.

Wird die Nachfrage nach Immobilien stark nachlassen, wenn die Zinsen steigen?

Vorläufig ist das nicht abzusehen. In Deutschland beispielsweise gibt es mehr als 5000 Milliarden Euro an privatem Vermögen. 1400 Milliarden Euro davon sind in Cash. Vermögen, das nichts abwirft, sucht nach Alternativen.

Warum jetzt, die Zinsen sind schon lange tief?

Das passiert mit einer unglaublichen Zeitverzögerung. In Deutschland beispielsweise sind Großanleger händeringend unterwegs und suchen Möglichkeiten zur Veranlagung. Die kaufen uns schon Hotels ab, wenn die Baugenehmigung vorliegt und der Bau noch gar nicht begonnen hat.

Zur Hotelwelt: Stellen Airbnb und ähnliche Anbieter die Branche nicht auf den Kopf?

Airbnb hat zu strukturellen Änderungen der Hotelbranche geführt. Die Hotelketten gehen immer stärker in Richtung Marken. Wenn ich die Marke zum Hochzeitstag buche, weiß ich ganz genau, was ich erwarten darf. Hotelketten werden von Airbnb nicht verdrängt, aber die Privatpensionen. Die werden immer weniger werden.

Bringt der Brexit die Immobilienmärkte durcheinander? Wird Frankfurt profitieren, wenn Banken dorthin übersiedeln?

Ich glaube nicht, dass die Canary Wharf (das neue Londoner Finanzviertel, Anm.) nach dem Brexit leer stehen wird. Frankfurt hat immer eine Million Quadratmeter Leerstandsraten bei Büroflächen gehabt. Das sinkt jetzt tatsächlich, aber noch viel stärker in Berlin – weil dort viele Start-ups hingehen.

In Berlin errichten Sie ja auch das neue Headquarter für Zalando. Wann wird es fertig sein?

Im Herbst 2018, aber verkauft haben wir es schon – für 196 Millionen Euro an eine südkoreanische Gesellschaft.

Sie haben bis Ende des Jahres Verkäufe für insgesamt 600 Millionen Euro angekündigt. Wie weit sind Sie?

Erheblich über der Hälfte. Und obwohl wir heuer 400 Millionen Euro investieren, werden wir die Nettoverschuldung absenken. Im ersten Quartal hat die Nettoverschuldung mit 744 Millionen Euro ihren Höhepunkt erreicht, das ist aber auch potenzieller Ertrag für die Zukunft. Am Jahresende wird die Verschuldung 550 Millionen ausmachen.

Sie sind vor einem Jahr als Vorstandsboss und als Finanzchef angetreten. Warum haben Sie die Finanzen jetzt abgegeben?

Bei der Neuausrichtung der UBM war es von Vorteil. À la longue ist es aber eine Überforderung – daher, wie vereinbart, jetzt die Teilung.

Führungskräfte werden bei Ihnen jetzt Miteigentümer?

Ja, das ist das letzte Sensationelle, das der Aufsichtsrat genehmigt hat. Die Top-20-Führungskräfte kaufen aus versteuertem Geld Aktien und können so am Optionsprogramm teilnehmen. Das macht fitter. Das ist wie Fitness fürs Radfahren (der passionierte Radfahrer lacht).

Zur Person: Thomas Winkler

Der Salzburger (Jahrgang 1963) ist seit Juni 2016 Vorstandschef bei UBM. Davor lagen viele Karriereschritte – von Maculan, Magna, Deutscher Telekom und Sistema (Russland) bis zu Lenzing und ÖIAG (Aufsichtsrat).

UBM

Der Immobilienentwickler ist zu 61,2 Prozent im Streubesitz, 38,8 Prozent hält das Syndikat Ortner/Strauss. Die Aktie notiert im Wiener Prime Market.