Eine der teuersten Gegenden: Der erste Bezirk in Wien.

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Service
10/20/2016

Zoff um den Zins: Wie hoch darf die Miete sein?

Je nach Lage und Zustand des Hauses kann der Mietzins über dem gesetzlich festgelegten Richtwert liegen. Ob eine höhere Miete aber tatsächlich angemessen ist, kann meist nur ein Sachverständiger feststellen.

von Claudia Elmer

Wohnen in der obersten Etage, Flügeltüren, Lift und ein Balkon mit Grünblick – wer so wohnen will, wird zur Kasse gebeten. Denn bei guter Adresse und entsprechender Ausstattung kann der Vermieter einen Betrag verlangen, der den Richtwert übersteigt. Dieser wird für jedes Bundesland separat bestimmt und alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst (erneut im April 2017). In Wien liegt dieser Wert aktuell bei 5,39 Euro, in Vorarlberg bei 8,28 Euro, in Kärnten bei 6,30 Euro und in Oberösterreich bei 5,84 Euro – pro Quadratmeter und Monat, netto versteht sich.

„Diese Zahl stellt den Ausgangspunkt zur Berechnungen des zulässigen Mietzinses dar. Unter Berücksichtigung wertbildender Posten ergibt sich die konkrete Höhe“, schildert AK-Wohnrechtsexperte Christian Boschek. Der Vermieter darf im Fall der Neuvermietung nur den Richtwert samt Zu- und Abschlägen verlangen, wenn das Objekt in die Vollanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt und Gebäude und Mietgegenstand aufgrund einer vor dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden.

Was macht das Wohnen teuer?

Bei werterhöhenden Faktoren unterscheidet man Zuschläge für die Lage und für die Beschaffenheit der Wohnung. Gesetzlich sind sie unterschiedlich definiert: „Während der Lagezuschlag ausdrücklich geregelt ist, ist jener für die Ausstattung nicht gesetzlich näher bestimmt“, sagt die Wiener Immobilienrechtsexpertin Julia Peier von der Kanzlei PHH.

Die Höhe des Lagezuschlags errechnet sich anhand der Grundstückspreise in den jeweiligen Bundesländern bzw. Bezirken. Zwei Kriterien sind dabei ausschlaggebend: Der Standort muss überdurchschnittlich sein – das ist etwa der Fall, wenn die Verkehrsanbindung sehr günstig oder die Wohnumgebung überaus attraktiv ist. Außerdem muss auf der Zuschlag im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden.
In welchen Stadtteilen Wiens ein Extra verrechnet werden darf, kann man der Lagezuschlagskarte der MA 25 entnehmen. In einem „Gründerzeitviertel“, das sind zum Beispiel die außerhalb des Gürtels gelegenen Bezirke Rudolfsheim oder Ottakring, darf nicht wesentlich mehr verlangt werden – sonst riskiert man ein Verfahren vor der Schlichtungsstelle.

Mehr Spielraum gibt es bei den Zulagen für die Ausstattung einer Wohnung. Die können nämlich vielfach gerechtfertigt sein: Für die Stockwerkslage innerhalb eines Hauses, für den guten Grundriss, für das Vorhandensein eines Lifts und eines Kellers oder für die Möglichkeit zur Benutzung von Balkon, Terrasse oder Garten. Auch bei Erstbezug nach einer Generalsanierung kann es Zulagen geben. „Aber nur, wenn der Parkettboden, die Sanitäranlagen und die Küche – wenn mitvermietet – erneuert wurden“, sagt Peier.

Weil die gesetzliche Grundlage zur Beurteilung fehlt, hat der Gesetzgeber 1994 die sogenannte „Normwohnung“ (Kategorie A, mind. 30 Quadratmeter) erfunden. Diese gilt bis heute als Gradmesser für die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung. Jede Verbesserung legitimiert einen Zuschlag, jede Verschlechterung einen Abschlag. Daraus ergeben sich teilweise kuriose Situationen, wie die Anwältin berichtet: „Früher gab es beispielsweise keinen Telekabel-Anschluss und keine Gegensprechanlage. Darum darf bis heute ein Zuschlag dafür verlangt werden – obwohl dies inzwischen längst zum Standard zählt.“

Was gibt Punkteabzug?

Das System kennt nicht nur Zulagen, sondern auch Abzüge. Spürbar weniger ist zu zahlen, wenn das Mietverhältnis befristet wird. Boschek: „Egal, ob die Mietdauer auf drei oder zehn Jahre beschränkt ist, müssen 25% vom Gesamtbetrag abgezogen werden.“ Schriftlich festgehalten muss das zwar nicht werden. Trotzdem ist es für den Vermieter von Vorteil, wenn der Befristungsabschlag im Vertrag angeführt wird, erklärt Peier: „Wenn das Mietverhältnis in ein unbefristetes übergeht und kein neuer Mietzins vereinbart wird, dann gilt der reduzierte Zins sonst auch weiterhin.“

Weitere Abschläge können auch bei einem Kategoriewechsel geltend gemacht werden. Für eine Wohnung der Kategorie B können 25% abgezogen werden, für Kategorie C sogar 50%. Nachlass gibt es auch für diverse Makel – zum Beispiel Dachschrägen, tote Winkel oder unbrauchbare Flächen. „Wenn die Wohnung schlecht geschnitten ist oder ein Vorraum, ein Keller bzw. in mehrgeschoßigen Häusern ein Aufzug fehlt, kann sich der Richtwert vermindern. Ebenso durch eine überdurchschnittlich hohe Lärmbelästigung und eine schlechte Belichtung“, zählt die Immobilienspezialistin auf.

Wie behält man den Durchblick?

Ob die Höhe des Mietzinses angemessen ist, kann man im Vorfeld schwer abschätzen. Für Laien ist allein schon die Fülle der Posten schwer zu überblicken. Erschwerend kommt hinzu, dass Vermieter mit Ausnahme des Lagezuschlags keine Auskunft erteilen müssen. „Im Sinne des Transparenzgesetzes für Konsumenten wäre es daher wünschenswert, wenn Vermieter alle Zu- und Abstriche offenlegen“, sagt Peier.

Wer in einem Altbau wohnt und sich nicht sicher ist, ob er zu viel zahlt oder nicht, dem wird geholfen. Zum einen lässt sich der Richtwert für jedes Bundesland im Netz herausfinden. Zum anderen liefert der Mietenrechner, online oder als App auf dem Smartphone abrufbar, Anhaltspunkte. In ein Berechnungsformular werden die Adresse, das Datum der Mietvertragsunterzeichnung, Größe und Kategorie, Stockwerkslage sowie Ausstattungsmerkmale eingetragen. Boschek: „Dieses Ergebnis liefert eine erste, grobe Orientierung. Zeigen sich erhebliche Unterschiede zum vereinbarten Betrag, ist der korrekte Zins nur über ein Verfahren ermittelbar.“ Darin besteht seiner Ansicht nach die Hauptschwäche des Systems: „Man weiß erst im Nachhinein, nachdem man einen Rechtsstreit geführt hat, woran man ist. In dieser Sache ist eine Mietrechtsreform dringend erforderlich.“

Wer seinen Vertrag von Experten prüfen lassen will, kann sich an die Schlichtungsstelle (wenn nicht vorhanden beim zuständigen Bezirksgericht) wenden. Je nach Mietverhältnis sind gewisse Fristen einzuhalten, erklärt der AK-Experte: „Wer einen unbefristeten Vertrag besitzt, muss den Antrag innerhalb der ersten drei Jahre stellen. Bei befristeter Mietdauer bis spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.“
Oft ist der Weg zu Gericht die einzige Möglichkeit. Doch wer den Schritt wagt, sollte sich auch bewusst sein, dass dies zu Spannungen zwischen Mieter und Vermieter führt – und ein solches Verhältnis scheint nicht gerade erstrebenswert, wenn man gerne noch länger in der Wohnung bleiben möchte.
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