Bei landwirtschaftlichen Flächen hängt der Wert auch vom möglichen Ertrag ab.

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Service
06/16/2016

Zeugnis für Grund und Boden

Die Notwendigkeiten für die Bewertung einer Liegenschaft sind vielfältig. Wer sind kompetente Sachverständige? Was muss ein seriöses Gutachten enthalten? Welche Faktoren beeinflussen den ermittelten Wert? Und wieviel darf das Attest kosten?

Nicht nur Käufer und Verkäufer profitieren davon. Auch bei Scheidungsverfahren oder Vermögensaufteilungen kann eine Immobilienbewertung hilfreich sein. "Kommt es Jahre nach dem Erbe zu Streitigkeiten zwischen den Erbberechtigten, ist ein ordnungsgemäßes Gutachten oft sehr hilfreich", sagt Markus Reithofer, Gerichtssachverständiger und geschäftsführender Gesellschafter der Reithofer Immobilienbewertung GmbH. Auch wer sein Haus oder Grundstück finanziell belasten will, muss eine Wertermittlung durchführen lassen. Denn der daraus resultierende Verkaufswert bildet dann die Basis für die Hypothek.

Größe und Ausstattung spielen zwar eine zentrale Rolle, ausschlaggebend ist aber vor allem die Lage. "Der Wert eines luxuriösen Hauses kann rein rechnerisch eine Million Euro betragen. Steht es allerdings in einer strukturschwachen Region, liegt der tatsächliche Marktwert um einiges darunter ", erklärt Gerhard Josef Maier, Sachverständiger sowie geschäftsführender Gesellschafter der Immobewertung5 GmbH. Bei Grundstücken die ein ungünstiges Längen-Breiten-Verhältnis aufweisen oder aufgrund einer steilen Neigung nur schwer zu bebauen sind, ist ebenfalls mit einem solchen Marktanpassungsabschlag zu rechnen. "In Gebieten mit einer guten Infrastruktur und in Großstädten wie Wien kommt es dagegen oft zu einem Zuschlag. Um sich dabei nicht zu verschätzen, ist die Marktkenntnis das Um und Auf", sagt der Experte. Außerdem nicht zu vernachlässigen ist das Alter eines Hauses oder einer Wohnung, da nach rund 20 Jahren mit Renovierungsmaßnahmen gerechnet werden muss. Wird die Immobilie jedoch erst nach der Sanierung verkauft, kann dies den Kaufpreis wieder anheben. Auch die Energieeffizienz hat Auswirkung auf den Wert eines Wohnobjektes. Seit 2012 muss deshalb beim Verkauf auch ein Energieausweis vorgelegt werden. Grundsätzlich gilt: Je sparsamer der Verbrauch ist, desto mehr Geld kann dafür verlangt werden.

Durchführende sind üblicherweise Immobiliengutachter, die auf Basis des Liegenschaftsbewertungsgesetzes arbeiten. Im ersten Schritt wird der Bewertungsanlass ermittelt. "Das Gesetz sieht vor, dass der Zweck im Gutachten angegeben wird", sagt Maier. Im zweiten Schritt folgt die Bestandsaufnahme vor Ort und das Ausheben der Grundbuchurkunden. Bei Wohnungen werden mit Hilfe der Hausverwaltung die Betriebskosten und die Reparaturrücklage eruiert. "Aber auch Pläne, Baubescheide und die Infrastruktur der Umgebung muss sich ein Sachverständiger gründlich ansehen", sagt Margret Funk, Vorsitzende der Zertifizierungsgesellschaft ImmoZert und langjährige Leiterin des Studienganges Immobilienmanagement an der FH Wiener Neustadt. Handelt es sich um ein Zinshaus, werden auch Mietzinsvorschreibungen genau unter die Lupe genommen.

Je nach Gegebenheit wird dann ein geeignetes Berechnungsverfahren ausgewählt, um den Verkehrswert zu ermitteln. Neben dem Sachwertverfahren, bei dem Boden- und Gebäudewert zusammengezählt werden, existieren noch zwei weitere Methoden: Das Vergleichswertverfahren, bei dem das Objekt mit den Preisen von ähnlichen, tatsächlich verkauften Liegenschaften verglichen wird. Und das Ertragswertverfahren, das berechnet, wie hoch der nachhaltig erzielbare Ertrag des zu bewertenden Hauses oder Grundstückes ausfallen könnte. Letzteres wird etwa bei der Beurteilung von Zinshäusern, Gewerbeobjekten oder Landwirtschaften angewendet. "Bei diesen spielt der Bauwert selbst eine eher untergeordnete Rolle. Entscheidend ist die Einschätzung der über die Restnutzungsdauer nachhaltig erzielbaren Erträge", sagt Maier.

Bereits im Voraus sollten sich Auftraggeber erkundigen, ob der Betreuer über die nötigen Kompetenzen verfügt. Beim Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen wird man fündig: Dort gibt es eine kostenlos einsehbare Liste ausgewiesener Experten, die nach Fachgruppen geordnet sind (www.gerichts-sv.at). "Fachkundige dürfen sich etwa nicht nur auf die Angaben des Eigentümers verlassen, sondern müssen notwendige Daten selbst recherchieren und überprüfen", sagt Funk.

Der Preis für ein solches Attest hängt vom Zeitaufwand und von den jeweiligen Messungen ab. Aber auch davon, ob erforderliche Dokumente, zum Beispiel für einen Neubau, vorliegen oder erst eingeholt werden müssen.
Vor Gericht werden die Kosten durch das Gebührenanspruchsgesetz geregelt und hängen vom ermittelten Wert der Immobilie ab. "Schon im Vorfeld muss der Gerichtssachverständige den voraussichtlichen Betrag für das Gutachten erklären. Wurde dieser vom Richter genehmigt, müssen die Parteien einen Kostenvorschuss leisten", erläutert Funk.
Bei Privatgutachten ist die Höhe des Honorars dagegen Vereinbarungssache und obliegt dem Sachverständigen, seiner Leistung und Erfahrung. Laut Expertenschätzung ist für eine 80 große Eigentumswohnung in Wien je nach Lage zwischen 1250 und 1600 Euro zu rechnen. Ein Gutachten für ein Zinshaus beginnt in der Hauptstadt bei 1800 Euro.

Ein vollständiges Attest muss sowohl einen Befund als auch ein sogenanntes Gutachten im engeren Sinn enthalten. Ersterer gibt Auskunft über die erhobene Datenlage, zweiteres enthält die fachkundige Schlussfolgerung und Werturteile. Immobiliengutachten sind immer eine Schätzung des Marktwertes – also dessen, was eine Person bereit ist, für das entsprechende Objekt zu bezahlen. Deshalb liegt auch eine gewisse Schwankungsbreite vor. Funk: "Bei einer seriösen Beurteilung sollte der Kaufpreis nicht mehr als zehn Prozent vom Marktwert abweichen." Sollten Interessenten jedoch bereit sein, um 30 Prozent mehr (oder weniger) zu bezahlen als angenommen, ist davon auszugehen, dass das Gutachten nicht stimmt.

Wird der Wohnungskauf über einen Immobilienmakler abgewickelt, ist ein umfassendes Gutachten nicht unbedingt notwendig. "Es genügt, wenn sich der Verkäufer auf die Bewertung des Maklers verlässt", rät Reithofer. Auch der Käufer kann sich relativ sicher sein, einen fairen Preis zu bezahlen. Sollte er am errechneten Wert trotzdem zweifeln, steht es ihm natürlich frei, einen zweiten Gutachter zu beauftragen.

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