Zehn Parkplätze, 17 Bewohner, eine Benützungsregelung

Wie sollen gemeinsame Flächen im Haus genutzt werden – diese Frage taucht in Wohnanlagen immer wieder auf. Eine Benützungsvereinbarung schafft Klarheit. So kann im Wohnungseigentum die Nutzung allgemeine Flächen geregelt und im schlichten Miteigentum für eine gerechte Aufteilung gesorgt werden.

Keller, Gemeinschaftsgärten, Parkplätze

Wohnhäuser mit Eigentumsobjekten verfügen oft über allgemeine Flächen, die keiner konkreten Einheit zugeordnet sind. Das können Gemeinschaftsgärten, Innenhöfe, Keller oder die ehemalige Hausmeisterwohnung sein, die zu einem Bastelraum für die Bewohner umfunktioniert wird. Mithilfe einer Vereinbarung kann festgelegt werden, wer zum Beispiel welches Kellerabteil nutzt. Am häufigsten werden Benützungsvereinbarungen im Zusammenhang mit Auto-Stellplätze, die zum Wohnhaus gehören, vereinbart. Bei Immobilien, die vor mehr als 30 Jahren errichtet wurden, wurden Parkflächen meist nicht parifiziert und den Eigentümern keine exklusiven Nutzungs- und Verfügungsrechte eingeräumt. Heute sorgt das vielfach für Probleme, denn Parkraum in den Städten ist rar. „Gibt es weniger Parkplätze als Wohnungen, führt das oft zu Konflikten“, sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI).

Rotations- oder Bezahlsystem

Um Konflikte zu vermeiden, können klare Regeln für die Nutzung vereinbart werden. Konkret: Wer darf zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Konditionen im Hof parken. Ziel ist, jedem Miteigentümer eine annähernd seinem Anteil entsprechende Nutzung der gemeinsamen Sache zu verschaffen. „Die Schwierigkeit liegt in der praxistauglichen Lösung“, sagt Sammer. Eine Rotationslösung ist eine Möglichkeit, dabei nutzen die Bewohner den Parkplatz abwechselnd, etwa im Monatsrhythmus. Gerechter ist ein Entgeltsystem. Sammer: „Jeder, der den Stellplatz nutzt, muss eine monatliche Gebühr bezahlen. Die Einnahmen fließen in die Rücklage, so haben auch jene etwas davon, die keinen Parkplatz bekommen.“Benützungsregelungen können nur über allgemein verfügbaren Teile des Hauses geschlossen werden. Die Regelung muss einstimmig und schriftlich erfolgen.

Bezirksgericht kann Nutzung festlegen

Kommt keine zustande, kann jeder Eigentümer beim Bezirksgericht eine Vereinbarung beantragen. Wurde ein gerichtlicher Antrag gestellt und findet sich eine zwei Drittel-Mehrheit für die neue Nutzung im Haus, tritt eine vorläufige Regelung in Kraft – bis zum Ausgang des Gerichtsverfahrens. Aus wichtigen Gründen können Eigentümer die Abänderung einer bestehenden Vereinbarung beantragen. Das wäre der Fall, wenn zum Beispiel ein Teil der Parkplätze durch bauliche Maßnahmen wegfällt. Die Anmerkung der Nutzungsvereinbarung im Grundbuch ist möglich, aber nicht zwingend erforderlich. Sie ist jedoch im Sinne der Rechtssicherheit zu empfehlen. Sammer: „Wird die Regelung in das Grundbuch eingetragen, dann gilt sie auch für Rechtsnachfolger – also auch für den neuen Wohnungseigentümer nach einem Besitzerwechsel.“

Schlichte Miteigentümer einer nicht parifizierten Liegenschaft können Räumlichkeiten im Gebäude nur dann bewohnen, wenn sie mit den übrigen Miteigentümern einen Mietvertrag abschließen. Denn im Gegensatz zum parifizierten Wohnungseigentum ist mit dem Miteigentum kein alleiniges Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung verbunden. „Eine zweite Möglichkeit besteht darin, dass die Miteigentümer eine Benützungsregelung vereinbaren. Dabei räumen die Betroffenen einander Nutzungsrechte an bestimmten Teilen des Hauses ein“, sagt Karin Sammer.

Ein Beispiel

Drei Geschwister haben ein kleines Zinshaus geerbt, sie sind jeweils zu einem Drittel Miteigentümer der Liegenschaft. Da sie das Haus zu Wohnzwecken nutzen wollen, einigen sie sich auf eine Benützungsregelung. Ein Miteigentümer bekommt die Wohnung im Erdgeschoß zur alleinigen Verfügung, der andere jene unter dem Dach und der Dritte die Räumlichkeiten im ersten Stock. Vor allem im Familienkreis sind solche Vereinbarungen sinnvoll, um Auseinandersetzungen zwischen den Miteigentümern über die Nutzung und die Aufteilung der Betriebs- und Erhaltungskosten zu vermeiden. Der Miteigentümer kann, wenn er zur Nutzung einer Wohnung laut Vereinbarung berechtigt ist und diese im Grundbuch verbüchert ist, nicht nur seine Anteile sondern auch die ihm zugewiesene Wohnung verkaufen oder vererben.