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11/03/2016

Wohnungsumbau: Was ist erlaubt?

Laminat statt Teppichboden, neue Fliesen im Bad oder doch ein frischer Anstrich für die Wände: Bevor Mieter und Eigentümer zum Werkzeug greifen, gibt es einiges zu beachten. Zwei Expertinnen erklären die Rechtslage.

Eigentlich wäre ein großes Esszimmer anstatt der beiden kleinen Kammern optimal – und wenn man schon einmal dabei ist, könnte man auch gleich eine Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer einziehen. Zwar dürfen Mieter die Wohnung nach ihren eigenen Vorstellungen einrichten und gestalten, wesentliche Änderungen müssen aber beim Besitzer angezeigt werden. "Für das Streichen der Wände, das Verlegen von Teppichen und Fußböden oder das Verfliesen des Badezimmers brauchen sie keine Erlaubnis", sagt Wohnrechtsexpertin und Rechtsanwältin Sandra Cejpek.

Ist dagegen der Abriss einer Wand oder der Einbau eines zusätzlichen Fensters geplant, müssen Bewohner ihren Vermieter – am besten per eingeschriebenem Brief – informieren. Innerhalb von zwei Monaten ab Erhalt des Ansuchens hat dieser die Möglichkeit, schriftlich zu antworten. Tut er das nicht, kann das als stillschweigende Zusage angesehen werden.

Was der Vemieter nicht verweigern kann

Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) hat der Vermieter unter bestimmten Umständen aber grundsätzlich kein Recht, die Zustimmung zu verweigern. Nämlich dann, wenn die Veränderungen dem aktuellen Stand der Technik entsprechen, verkehrsüblich sind, die einwandfreie Ausführung gewährleistet ist und der Mieter die Kosten trägt. Sofern keine Schädigungen des Hauses oder Beeinträchtigungen der Interessen des Vermieters selbst sowie der Hausverwaltung zu erwarten sind und der Umbau einem wichtigen Interesse des Mieters dient, muss der Eigentümer einwilligen.

"Letztere können sich etwa aufgrund seines Gesundheitszustandes ergeben, der bauliche Veränderungen im Badezimmer notwendig macht", erklärt Cejpek. "Aber auch der Austausch der Eingangstür in eine Sicherheitstür kann ein solches sein."

Sind alle Voraussetzungen gegeben und weigert sich der Besitzer trotzdem, kann die Zustimmung auch von der Schlichtungsstelle – diese gibt es in Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Linz, Mürzzuschlag, St. Pölten, Neunkirchen, Stockerau, Salzburg und Wien – oder vom jeweiligen Bezirksgericht ersetzt werden. Gilt das MRG nicht oder nur teilweise – das trifft bei Gebäuden, die nach dem 8.5.1945 errichtet wurden, zu – kommt es vor allem auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. "Allerdings kann der Vermieter nicht gezwungen werden, den Veränderungen zuzustimmen", konkretisiert Cejpek.

Kostenersatzansprüche

Ein Umbau ohne Erlaubnis ist jedenfalls nicht ratsam, da dem Mieter dann eine Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage droht. "Sind die Veränderungen derart massiv, dass eine erhebliche Benachteiligung des Mietgegenstandes eingetreten ist, kann der Besitzer sogar das Mietverhältnis kündigen", warnt Cejpek. Und auch Kostenersatzansprüche beim Auszug stehen dem Mieter nur für Leistungen zu, die eine Verbesserung des Wohnobjektes herbeigeführt haben. Für einen komplett neuen Fußboden beispielsweise oder den Einbau einer neuen Wasserleitung darf er Ablöse verlangen, für die neue Einbauküche dagegen nicht.

Was gilt für Eigentümer?

Eigentümer können ihrer Kreativität ebenfalls nicht immer freien Lauf lassen. Denn sobald allgemeine Teile des Hauses von den Umbauarbeiten betroffen sind, brauchen sie die Zustimmung aller anderen Wohnungsbesitzer. Das ist zum Beispiel beim Einbau eines zusätzlichen Fensters, der Vergrößerung der Terrasse oder der Verglasung einer Loggia der Fall. "Soll die Wohnung zu einer Arztpraxis oder einem Büro umgebaut werden, müssen neben der Baubehörde zuerst die Miteigentümer schriftlich um Erlaubnis gefragt werden", sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin der Gemeinschaft für Wohnungseigentümer. Die Antwort muss mittel eines Schriftstückes erfolgen. "Eine mündliche Zusage alleine reicht hier jedenfalls nicht aus", erklärt Wohnrechtsexpertin Sigrid Räth.

Erfolgt keine Rückmeldung oder lehnt ein Miteigentümer das Vorhaben ab, kann die Zustimmung vom Gericht ersetzt werden. Der Richter wird die Erlaubnis aber auch nur dann erteilen, wenn keine schutzwürdigen Interessen, wie erhöhte Lärmbelästigung oder die ständige Frequentierung hausfremder Personen, in Gefahr sind. "Ein Besitzer wollte seine Wohnung zu einer Augenarztpraxis umbauen. Weil die Miteigentümer nicht zustimmten, hat er einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung eingebracht. Da aber davon auszugehen war, dass die Patienten schlecht sehen und dadurch die Gefahr bestand, dass sie auf die falsche Klingel drücken, hat ihm das Gericht die Zusage verwehrt", schildert Räth ein konkretes Beispiel.

Ein Umbau ohne Erlaubnis kann weitreichende Folgen haben, etwa wenn die anderen Eigentümer eine Besitzstörungsklage einbringen. "Diese stoppt nicht nur die Bauarbeiten, sondern hat den Rückbau der getätigten Maßnahmen zum Ziel", warnt Räth. Zudem hat jeder einzelne Miteigentümer das Recht, vor Gericht zu ziehen, eine Mehrheit braucht es dafür nicht. Wer also verhindern möchte, seine Umbauten später unter großem finanziellen Aufwand rückgängig machen zu müssen, sollte sich bereits im Vorfeld absichern.