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Wirtschaft Immobiz
02/01/2019

Wohnungsbesichtigung: Mit Blick aufs Detail

Welche rationalen Fragen an Vermieter und Makler bei Wohnungsbesichtigungen gestellt werden sollten.

Die ersten Schritte auf dem noch unbekannten – an manchen Stellen – knarrenden Boden machen neugierig. Die Luft ist stickig, hie und da riecht es nach frischer Wandfarbe. Die Fenster sind geschlossen, dafür alle Türen geöffnet. Freie Sicht von der Küche ins Schlafzimmer. Die Räume sind leer und die eigene Stimme hallt am Ende jeder Frage wieder.

Ist der Mietvertrag befristet? Wie hoch sind Kaution und Miete? Welche Reparaturen sind am Haus geplant? Wie hoch sind die Betriebskosten?

Das sind laut Martina Hirsch, Leiterin des Bereichs Bauvertrieb beim Maklerunternehmen sReal die wichtigsten Fragen, die bei der Besichtigung einer Mietwohnung an den Vermieter oder Makler gestellt werden sollten.

Kaufen oder Mieten?

„Möchten Interessenten hingegen eine Wohnung kaufen, sind die Fragen etwas umfangreicher“, erklärt die Immobilienexpertin weiter. Unverzichtbar sind Zahlen und Fakten wie: Baujahr, Bauträger, Betriebskosten, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wohnungseigentümervertrag, Nutzwertgutachten und ob das Haus mit einer Förderung errichtet wurde.

„Wichtig ist auch die Höhe der Rücklage zu erfragen und in den Bauakt Einsicht zu nehmen“, fügt Patricia Reisinger vom Österreichischen Verband für Immobilien (ÖVI) und selbst Maklerin hinzu. Wobei letzteres nur für Makler oder mit Genehmigung des Eigentümers möglich sei.

Dokumente, die jedenfalls immer eingesehen werden sollten – egal ob Miete oder Kauf – sind Betriebskostenaufstellung und Energieausweis des Hauses. Darin sind sich die beiden Expertinnen einig. Einen guten Vergleichswert bieten die durchschnittlich erhobenen Betriebskosten der Bundesländer. In Wien beträgt der Durchschnittswert beispielsweise 2,03 Euro pro im Monat netto.

Wünsche definieren

Bevor die Wohnung aber überhaupt besichtigt wird, sind die individuellen Wünsche und Anforderungen an den Wohnraum abzustecken. „Preis, Lage, Lärm und Licht sind meist die ersten entscheidenden Parameter“, erklärt Reisinger.

Ist das Kapital festgelegt und die passende Lage inklusive gewünschter Infrastruktur, wie U-Bahn-Stationen oder Kindergarten, gefunden, stehen oft mehrere Wohnungen zur Auswahl.

„Beim ersten Betreten ist wichtig, auf das eigene Gefühl zu hören. Ob man sich in einer Wohnung wohl fühlt oder nicht, entscheidet sich nach den ersten Schritten“, weiß Maklerin Reisinger.

Lärm und Licht

Sind die Emotionen positiv, ist der Lärmpegel zu messen – sofern das den zukünftigen Bewohnern wichtig ist. Dabei können einerseits Apps helfen, die die Lautstärke in Dezibel messen, andererseits ein einfacher Blick in Richtung Fenster. „Sind sie doppelt verglast, ist das ein Indiz für ruhigere Räume“, so Reisinger.

Auch die Lage hat großen Einfluss auf die Lautstärke in der Wohnung. „Jemand der lärmempfindlich ist, sollte einen Spaziergang rund um das Haus machen“, so Reisinger. Liegt die Wohnung an einer befahrenen Straße, fährt ein Bus vorbei oder befindet sich eine Haltestelle vor der Haustür, so ist das zwar praktisch – dieser Umstand kann aber auch viel Lärm verursachen.

Reisinger empfiehlt: Die Wohnung zwei bis drei Mal zu besichtigen und das zu unterschiedlichen Tageszeiten. Währenddessen sollte genau auf den Lärmpegel in der Wohnung gehört – und auch auf den Lichteinfall geachtet werden.

„Wer sich nicht sicher ist, ob die Wohnung hell genug ist, kann sich auch mit der sogenannten ,Sonnenstandapp’ behelfen“, so die Maklerin. Diese misst den Lichteinfall in den Wohnräumen.

Grundriss und Energieausweis

Sind diese Punkte geklärt, ist der Grundriss unter die Lupe zu nehmen. „Entspricht die Raumaufteilung der Wohnung auch dem präsentierten Grundriss“, fragt Martina Hirsch immer bei Besichtigungen.

Trifft das zu und die Zimmer sind in vorgegebenen Größe und Ausstattung an der eingezeichneten Stelle, ist der Zustand des Hauses zu überprüfen.

Dabei hilft der Energieausweis. Darin enthalten sind neben dem zu erwartende Heizenergieverbrauch und Warmwasserbedarf auch die Energiekennzahl, die der gebräuchlichste Vergleichswert ist, um die thermische Qualität der Gebäudehülle zu beschreiben.

„Laien können einen schlechten Zustand der Fassade oft nicht allein erkennen. Dabei hilft der Energieausweis, ein Makler oder ein Bauexperte“, so Reisinger.

Immobilienexpertin Hirsch betont zusätzlich, dass gerade bei Wohnungskäufen das Überprüfen des Zustands der Gebäudesubstanz unabdingbar sei. „Um den Bauzustand feststellen zu können, sind die historischen Daten des Hauses einzusehen“, weiß sie und erklärt weiter: „Wenn es sich um einen Neubau-Erstbezug handelt, dann erhält der Käufer eine detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung.“

Diese Informationen können bei Hausverwaltungen eingeholt werden.

Sind alle Dokumente gesichtet und die entscheidenden Fragen gestellt, ist laut Reisinger vor allem eines wichtig: Das Baugefühl. „Die schlussendliche Entscheidung für eine Immobilie wird auf emotionaler Ebene getroffen. Sie steht und fällt mit der Frage, ob man sich vorstellen kann darin zu leben – oder eben nicht.“