Wohnung zusammenlegen oder teilen

Die Größe einer Wohnung wächst meist mit den Lebensphasen mit. Zunächst die Singlegarconniere, dann das Paar- oder das Familiendomizil. Mit den gestiegenen Ansprüchen geht oft ein Wohnungswechsel einher. Eine andere Möglichkeit ist, die frei gewordene Nachbarwohnung zu erwerben oder anzumieten und die beiden Einheiten zusammenzulegen. Wenn die Kinder ausgezogen sind oder der Platzbedarf einfach nicht mehr so groß ist, kann das Appartment wieder geschrumpft werden. Die Räume, die nicht mehr gebraucht werden, können abgetrennt und separat vermietet oder verkauft werden.

Zustimmung aller Miteigentümer einholen

Für beide Vorgänge müssen Wohnungseigentümer zunächst die Miteigentümer um Erlaubnis fragen. „Wenn allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen werden, ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich“, sagt Klaus Wolfinger, Bauträgersprecher des österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft. Die Maßnahmen müssen der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Die fehlende Zustimmung von einem Miteigentümer kann durch das Gericht im außerstreitigen Verfahren ersetzt werden. „Man muss den Bedarf an der Zusammenlegung oder Teilung begründen und es dürfen keine wichtigen Interessen von Miteigentümer beeinträchtigt werden“, sagt Wolfinger. Die bloße Zweckmäßigkeit reicht nicht aus.

Mieter: Vermieter muss zustimmen

Zusammenlegungen und Teilungen funktionieren bei Mietwohnungen vor allem dann, wenn der Nutzer beide Einheiten gemietet hat und auch der Vermieter der Einheiten derselbe ist. In jedem Fall muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Die geplante Maßnahme wird dem Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes schriftlich angezeigt. Äußert sich dieser zu dem Vorhaben nicht binnen zwei Monaten, gilt sie als genehmigt. „Zur Beweissicherung sollten die neuen Grenzen schriftlich vereinbart werden und auch ein Plan beigelegt werden“, sagt Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung. „Um zu vermeiden, dass der Zins erhöht wird, sollten die bestehenden Verträge nach dem Umbau beibehalten werden.“ Erlaubt der Vermieter die Zusammenlegung oder Teilung nicht, kann sie durch die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht ersetzt werden.

Baubewilligung, Stellplatzverpflichtung und Mindestgröße der Wohnung

Für die Umsetzung muss geklärt werden, welche Art der baurechtlichen Bewilligung erforderlich ist. „Von dem Ausmaß des Eingriffs in das statische Gefüge hängt es ab, ob ein Bauverfahren stattfindet“, sagt Wolfinger. Wird die Statik nur geringfügig berührt, wird eine Bauanzeige ausreichen. Dazu wendet man sich an die Baupolizei, in Wien ist das die MA 37. Wohnungsteilungen nehmen vor allem im städtischen Bereich zu, denn die Nachfrage nach kleinen, leistbaren Objekten ist groß. In erster Linie geht es dabei um das Vermauern der Türe in der Wand. Zu beachten ist bei der Teilung auch die Stellplatzverpflichtung. Kommt eine Wohnung hinzu, muss in einigen Bundesländern auch ein zusätzlicher Parkplatz geschaffen werden. Auch eine erforderliche Mindestgröße der Einheit ist in einigen Bundesländern einzuhalten. „In Wien muss etwa jedes Objekt mindestens 30 Quadratmeter groß sein“, sagt Wolfinger. Die Trennwand muss den Anforderungen an den Schallschutz entsprechen. Außerdem ist es erforderlich, eine Eingangstüre für die neue Einheit einzubauen.

Mauerdurchbruch, Stromkreislauf und sanitäre Ausstattung

Wird aus zwei Objekten eines, geht es vor allem um einen Mauerdurchbruch für eine Türe, bei nicht tragenden Wänden ist das in der Regel kein Problem. Die getrennten Strom- und Gaskreisläufe können zusammengelegt werden. Die zweifache sanitäre Ausstattung ist vor allem bei großen Einheiten ohnehin willkommen, sonst können die Räume umgebaut und alternativ genutzt werden. Sollen zwei übereinander liegende Wohnungen verbunden werden, lässt sich das durch einen Deckendurchbruch und dem Einbau einer Treppe bewerkstelligen.
Ist der Umbau fertig, sollte die Eintragung im Grundbuch aktualisiert werden. Dazu wird ein Ziviltechniker mit der Erstellung eines Nutzwertgutachtens beauftragt. Die neue Aufteilung wird in den Wohnungseigentumsvertrag aufgenommen, die geänderten Werte in das Grundbuch eingetragen. Statt aus einer gut funktionierenden zu groß oder zu klein gewordenen Wohnung auszuziehen, kann es sinnvoll sein, sie auf diese Weise den eigenen Bedürfnissen anzupassen.