Wohntelefon: Darf ein Eigentümer den Gemeinschaftsgarten abzäunen?

Wir wollen unseren Hausverwalter kündigen. Dieser ist allerdings auch Miteigentümer des Hauses. Darf er bei der Beschlussfassung mitstimmen und wann endet die Frist für die Kündigung der Verwaltung?

Zur Kündigung eines Verwalters ist es notwendig, einen Mehrheitsbeschluss zu fassen. Die Kündigung hat unter einer Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Jahresende zu erfolgen. Das bedeutet, dass die Kündigung dem Verwalter spätestens am 30.9. zugehen muss, um zum Jahresende wirksam zu sein. Wenn der Verwalter auch Miteigentümer ist, ist er auch in die Beschlussfassung miteinzubinden. Seine Stimme wird allerdings nicht mitgerechnet. Die Mehrheit wird aufgrund der Anteile, abzüglich der Anteile des Verwalters, berechnet. Trotz allem muss der Verwalter aber die Möglichkeit haben sich an der Meinungsbildung zu beteiligen, wenn er gleichzeitig Miteigentümer ist. Wenn er nicht Miteigentümer ist, muss er in die Beschlussfassung nicht eingebunden werden. Der Beschluss ist zu verlautbaren, dadurch wird die Frist von einem Monat zur Anfechtung des Beschlusses ausgelöst. Dem Verwalter ist rechtzeitig ein Kündigungsschreiben zu übermitteln.

Frühere Wohnungseigentümer haben im Gemeinschaftsgarten ungefragt einen Zaun aufgestellt und Platten verlegt. Dafür gab es nie einen Mehrheitsbeschluss. Nun wohnen neue Eigentümer in der Wohnung und diese weigern sich Zaun und Platten zu entfernen. Muss die Verwaltung tätig werden?

Kein Eigentümer ist berechtigt, eigenmächtig Teile des Gemeinschaftsgartens abzuzäunen und für sich zu nutzen. Dafür wäre eine Benützungsregelung nötig. Wurde keine Benützungsregelung einstimmig oder durch Gericht getroffen (während dem Gerichtsverfahren könnte eine solche Benützungsregelung mit ¾-Mehrheit beschlossen werden), so kann jeder Miteigentümer die Entfernung und Unterlassung der ausschließlichen Benützung fordern. Die Hausverwaltung hat bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern wie dieser neutral zu bleiben. Sie kann daher nicht auf die Entfernung von Zaun und Platten hinwirken. Sehr wohl kann die Verwaltung den neuen Eigentümer informieren, dass es sich um einen Gemeinschaftsgarten handelt und daher keine ausschließliche Nutzung zu erfolgen hat.

Die Nachbar unter mir hat einen Wasserfleck an der Decke. Nun muss in meinem WC der Boden aufgebohrt und das Gebrechen repariert werden. Dadurch werden einige Fliesen kaputt. Wer bezahlt den Schaden?

Wenn im Zuge von Sanierungsarbeiten Fliesen entfernt werden, müssen die Wiederherstellungsarbeiten (wie die Neuverfliesung) von der Gemeinschaft getragen werden. Möglicherweise besteht auch eine Versicherung, die die Behebung des Gebrechens abdeckt. Das Problem ist oft, dass die Fliesen bereits alt sind und keine vergleichbaren gefunden werden können. Dies führt aber nicht dazu, dass die Eigentümergemeinschaft die Verpflichtung hat, die Fliesen des gesamten Badezimmers zu erneuern. Meist ist es möglich, eine Vereinbarung zu treffen, dass der Miteigentümer bei einer vollständigen Neuverfliesung einen Teil der Kosten übernimmt. Ansonsten wird auf Kosten der Gemeinschaft der Arbeitsbereich mit ähnlichen Fliesen wieder hergestellt.

Ich wohne im zweiten Stock in einer Wohnung mit Terrasse. Vor einem Jahr ist eine Familie eingezogen, die fast täglich kocht und die Gerüche der Speisen ziehen hinauf. Die Hausverwaltung ist der Meinung, man könne es niemandem verbieten, was und wie er koche und die Bitte an die Familie, Rücksicht auf die anderen Mieter zu nehmen, ist in den Wind gesprochen. Was kann ich tun?

Solange es sich um normale Kochgerüche handelt und im Rahmen des Üblichen gekocht wird, kann dagegen nicht mit Aussicht auf Erfolg vorgegangen werden. Dabei ist es völlig unerheblich, ob Gulasch oder andere Speisen gekocht werden.