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Wirtschaft Immobiz
10/11/2020

Wohnen neben der Baustelle: Wie viel Lärm muss man ertragen?

Wird das Haus nebenan abgerissen, erzeugt das Lärm und Staub. Experten erklären, wie viel man ertragen muss und was man dagegen tun kann.

von Ornella Wächter

Auf einmal klebte ein Zettel unten an der Haustür: „Beweissicherung“, stand da oben – so wurden die Bewohner eines Zinshauses im 17. Wiener Gemeindebezirk offiziell über die bevorstehenden Abbrucharbeiten des Nachbarhauses informiert.

Wer aufmerksam das Geschehen der vergangenen Wochen mitverfolgt hatte, konnte die Vorboten schon sehen. Wochenlang wurden Möbel aus dem Eckhaus getragen, irgendwann hing ein Plakat mit dem Namen der Abriss-Firma an der Fassade.

Bestandsaufnahme

„Bevor die Bagger jedoch anrücken, schicken Baufirmen üblicherweise Sachverständige in die Häuser der Umgebung, um den Zustand der Wohnungen vor dem Abriss zu dokumentieren“, erklärt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien (AK) auf Nachfrage dem KURIER.

Das sei wichtig, um bereits vorhandene Schäden, wie etwa Risse, schwergängige Türen und Fenster oder Feuchtigkeitsschäden zu dokumentieren, um später langwierige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. „Die Beweissicherung durch unabhängige Sachverständnisse hilft, Schäden, die im Zuge der Bauarbeiten entstehen, von jenen davor zu trennen.“

Kein Bauen ohne Bewilligung

Doch bevor Sachverständige zur Bestandsaufnahme durch die Wohnungen der angrenzenden Objekte ziehen, müssen die Bauarbeiten von der Baupolizei bewilligt werden. „Wir überprüfen schon bei der Einreichung, ob die Baugrube gesichert ist“, erklärt Gerhard Cech von der MA 37 und Leiter der Wiener Baupolizei.

„Es muss ein Konzept für die Baustellenumschließung geben, um Schäden an angrenzenden Objekten zu vermeiden. Wird beispielsweise tief gegraben, müssen auch die Fundamente der Nachbarhäuser verstärkt werden.“ Im besten Falle sollten also mit der Aushändigung einer Abriss-Bewilligung keine Schäden entstehen. „Treten doch welche auf, schicken wir eine Bauinspektion vor Ort.“

Wenn es zu laut wird

Die Bewohner des Zinshauses im 17. Bezirk fürchten jedoch noch etwas anderes: Lärm. Bald schon werden Bagger, Bohrhammer und Mischmaschinen um die Wette poltern, hinzu kommen Staub und Schmutz. Die große Frage ist: Wie viel muss man ertragen und ab wann kann man einschreiten?

In Wien gibt es laut MA 36 ein eigenes Baulärmgesetz: Lärmende Bautätigkeiten sind demnach von Montag bis Sonntag zwischen 6 und 20 Uhr zulässig. Zwischen 22 und 6 Uhr, also während der Nachtruhe, sind sie zu unterlassen. Bei Verstößen kann die Behörde Verwaltungsstrafen verhängen. Der Bauwerber kann aber eine Ausnahmegenehmigung beantragen – etwa wenn die Arbeiten nicht tagsüber erfolgen können.

Frage der Zumutbarkeit

Fühlen sich Bewohner durch übermäßigen Baulärm belästigt, ist die MA 36 für die Beschwerden zuständig – diese entscheidet dann, ob ein Sachverständiger für eine Schallmessung hinzugezogen wird. „Ein gewisses Maß an Lärm- oder Staubbelästigung muss aber jeder erdulden“ führt Wohnrechtsexperte Rosifka aus. „Nur neben einer Baustelle zu wohnen, reicht noch nicht aus, um eine Mietzinsminderung oder einen Unterlassungsanspruch einzufordern.“

Da im urbanen Raum Bautätigkeiten in Wohnbezirken durchaus vorkommen, befindet auch der Oberste Gerichtshof, dass Baustellen mitsamt der Lärm- und Staubbelästigungen für Bewohner im städtischen Raum zumutbar sind.

Sachverständige prüfen

„Nur wenn die Einwirkungen das gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Nutzung der Wohnung nicht möglich ist, besteht die Möglichkeit einer Mietzinsminderung“, so Rosifka. „Was ortsüblich ist und ob eine Mietzinsminderung beantragt werden kann, wird aber im Einzelfall beurteilt.“

Ob der Lärm das ortsübliche Maß übersteigt, klärt der Sachverständige Dieter Blaschon. Im Auftrag von Behörden, Hausverwaltungen oder Mietern erstellt er schalltechnische Gutachten, die aufzeigen ob der Lärm im zumutbaren Rahmen liegt oder ob geeignete Schallschutzmaßnahmen getroffen werden sollten.

„Als wirklich störend empfunden werden Geräusche, die mit anderen Immissionen wie Erschütterungen oder Staub verbunden sind. Man spürt und sieht sie, es besteht ein direkter Zusammenhang zur Baustelle.“

Messsituation

Für den Baulärm gilt es, eine Gesundheitsgefährdung auszuschließen und eine unzumutbare Störung zu vermeiden. Ob diese Vorgaben eingehalten werden, überprüft Blaschon mit Messgeräten. „Ich erfasse zuerst die ortsübliche Situation ohne und anschließend mit Störgeräuschen. Die Erhöhung des Lärmpegels ist dann das Maß für eine mögliche Unzumutbarkeit.“

Aus Erfahrung weiß der Experte, dass sich die meisten mit dem Baustellenlärm abfinden, da er nur für einen begrenzten Zeitraum stört. „Problematischer sind schreiende Kinder oder das Schnarchen des Nachbarn. Emotional aufgeladener Lärm wird für viele irgendwann unerträglich.“ In diesem Punkt hängt der Hausfrieden im Zinshaus im 17. Bezirk aber noch nicht schief.

Über Höhe und Ausmaß der Mietzinsminderung: Das sagt das Gesetz Das Recht zur Mietzinsminderung haben Mieter bei allen Wohnungsmietverträgen, egal ob sie unter das Mietrechtsgesetz fallen oder nicht. Nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch liegt ein Grund zur Mietzinsminderung vor, sobald die Wohnung derart mangelhaft ist, dass der Mieter sie nicht wie vereinbart benutzen kann kann – etwa aufgrund von Lärmbelästigungen bei Bauarbeiten.

„Ich erinnere mich  an einen Fall, da konnten die Mitarbeiter eines Unternehmens nicht mehr telefonieren und sich nur mehr schreiend verständigen“, so AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka. „Eine Mietzinsminderung wurde bewilligt.“

Wie hoch darf eine Mietminderung ausfallen? Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, im Gesetz gibt es keine genauen Minderungsquoten. Es schreibt lediglich vor, dass die Mietzinsminderung der Dauer und dem Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes entsprechen müsste. Sobald der Schaden behoben wurde, muss der Mieter auch wieder die volle Miete zahlen.

Ist nur ein Teil der Wohnung nicht nutzbar, so dürfen Mieter auch nur einen Teil des Mietzinses kürzen. Und: Die Höhe der Mietzinsminderung bezieht sich immer auf die Bruttomiete und  kann nur für den Zeitraum der Beeinträchtigung vorgenommen werden. Anhaltspunkte geben Gerichtsurteile: So entschied der Oberste Gerichtshof in einem Fall, dass aufgrund des Baulärms am Nachbargrundstück einer Minderungsquote von fünf Prozent stattzugeben sei. 

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