Wieviel Lärm ist Mietern zumutbar?

In unserem Gemeindebau wurde im Zuge der Umstellung auf IP-Fernsehen ein Serverraum oberhalb meiner Wohnung errichtet. Seitdem kommt es zu Geräuschbelästigungen, es surrt bis nach Mitternacht. Wie hoch darf der Geräuschpegel sein, den ich aushalten muss?
Elke Hanel-Torsch: Gegen Geräuschimmissionen kann vorgegangen werden, wenn sie das ortsübliche Ausmaß überschreiten und die Benutzung des Mietgegenstandes wesentlich beeinträchtigen. Es muss ein objektiv messbarer Maßstab angelegt werden. Es kommt nicht nur auf die Lautstärke, sondern auch auf die Dauer und Häufigkeit des Geräusches sowie auf die Tageszeit, zu der es auftritt, an. Ob eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, wird nicht nach persönlichem Empfinden beurteilt sondern danach, wie es ein verständiger Durchschnittsmensch empfindet. Mieter haben die Möglichkeit, eine Zinsminderung geltend zu machen. Sie müssen dem Vermieter mitteilen, durch welche Umstände sie beeinträchtigt sind und um Abhilfe ersuchen. Gleichzeitig sollte mitgeteilt werden, dass die Miete bis zur Behebung des Problems nur noch unter Vorbehalt zur Einzahlung gebracht wird.

Ich habe bei meiner Loggia vor rund 15 Jahren eine Teilverglasung unterhalb der Fenster auf Eigenkosten angebracht. Im Zuge von Sanierungsarbeiten werden alle Fenster getauscht. Die Verblendung muss herausgenommen und kann dann nicht wiederhergestellt werden. Ist das rechtens?
Elke Hanel-Torsch: Die Sanierung des Hauses stellt eine Erhaltungsarbeit dar, die der Wohnungseigentümer zu dulden hat. Sie ist aber mit sämtlichen Vor- und Folgearbeiten vorzunehmen, sodass die Wiederanbringung grundsätzlich eingefordert werden kann. Dies einerseits als Folgearbeit oder aber als Beeinträchtigung durch die zu duldenden Erhaltungsarbeiten. Sofern der Einwand erhoben wird, dass das Anbringen der Teilverglasung nicht genehmigt war, muss zunächst ein Verfahren auf Duldung der Änderung gemäß § 16 Abs 2 WEG geführt werden. Erst danach wird feststehen, ob die Änderung zu dulden ist, die Entfernung damit rechtswidrig war und die Kosten für die Wiederanbringung von der Gemeinschaft zu tragen sind.

Die Fassade unseres Hauses wurde schrittweise gedämmt. Drei Seiten sind fertig, die vierte ist noch offen. Obwohl alle Eigentümer Sanierungsbeiträge bezahlt haben, sind nun einige gegen das Fortsetzen der Arbeiten. Darf die Verwaltung eine Befragung durchführen oder ist sie zur Fortsetzung verpflichtet?
Elke Hanel-Torsch: Erst ist zu klären, ob es einen gültigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Fassadensanierung gegeben hat. Die Schriftform ist nicht unbedingt erforderlich. Die Tatsache, dass bereits drei Seiten gedämmt und dafür zusätzliche Beträge eingehoben wurden spricht für das Vorliegen eines Beschlusses. Sollten die übrigen Eigentümer dies bestreiten, könnte man einen Antrag auf Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten einbringen. Das wäre der Fall, wenn die Kosten der Wärmedämmung in einem entsprechenden Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und zu den dadurch ersparten Energiekosten stehen.

Der Vorbesitzer einer Wohnung war besachwaltet und hat die Fenster durch faschen Gebrauch ruiniert. Daraufhin hat die Hausverwaltung den Austausch veranlasst und die Reparatur bezahlt. Nun ist der Eigentümer verstorben und der Sachwalter hat die Wohnung verkauft. Müssen tatsächlich alle Eigentümer die Reparaturkosten tragen, oder kann der neue Eigentümer dazu verpflichtet werden?
Elke Hanel-Torsch: Sofern es keine anderslautende Vereinbarung gibt, muss für die Erhaltung von allgemeinen Teilen, zu denen auch die Außenfenster gehören, die Eigentümergemeinschaft aufkommen. Diese Arbeiten werden aus der Rücklage finanziert. Ein Regress wäre dann möglich, wenn ein Eigentümer den Schaden schuldhaft, also vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat. Auf den neuen Eigentümer trifft dies nicht zu und die Kosten können daher nicht ihm überwälzt werden.

Nächster Termin

Mit Christian Boschek, Arbeiterkammer Wien. Montag 19. März 2018 von 10 bis 11 Uhr.
Tel. 01/52 65 760