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Wohntelefon
12/14/2012

Wie viel kostet die Bauaufsicht?

Experten beantworten Ihre Fragen am KURIER-Wohntelefon. Hausverwalter Christian Wolf Auskunft.

In unserem Eigentumshaus wurde eine Generalsanierung beschlossen, die Kosten belaufen sich auf rund eine Million Euro. Im Protokoll steht, dass wir eine Einspruchsfrist von einem Monat haben. Ich habe aber gehört, es sind drei Monate. Was stimmt? Ist es normal, dass ein Ingenieur mit der Bauaufsicht beauftragt wird und der dafür sieben Prozent der Kosten kassiert?

Bei einer Generalsanierung mit Kosten in Höhe von rund einer Million Euro handelt es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung. Nach der gesetzlichen Definition handelt es sich dabei um Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, welche über Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung hinausgehen, wie nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen. Über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, doch kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Die Frist für einen solchen Antrag im Außerstreitverfahren beträgt drei Monate ab Hausanschlag. Anfechtungsgründe sind u. a. übermäßige Beeinträchtigung des Antragstellers durch die Veränderung oder mangelnde Kostendeckung aus der Rücklage.

Die örtliche Bauaufsicht kontrolliert und steuert die Bauausführung vor Ort. Es wird überwacht, ob das Gebäude in Übereinstimmung mit den Plänen in der vertraglich festgesetzten Qualität sowie unter Einhaltung der geltenden Vorschriften hergestellt wird. Üblicherweise betragen die Kosten von Planung und örtlicher Bauaufsicht sieben bis 13 Prozent der Baukosten.

Ich bin Mieter in einem Zweifamilienhaus. Wer muss Wartung und Erneuerung der Therme zahlen: Mieter oder Vermieter? Im Mietvertrag ist dazu nichts geregelt.

Die Vermietung eines Ein- oder Zweifamilienhauses stellt eine Vollausnahme vom Mietrechtsgesetz dar. Da zwischen den Vertragspartnern im Mietvertrag keine diesbezügliche Vereinbarung getroffen wurde, ist der Vermieter gem. § 1096 Abs. 1 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) dazu verpflichtet, alle der Brauchbarkeit der Bestandsache entgegenstehenden Mängel auf seine Kosten zu beseitigen. Nur für das Verschulden des Mieters oder der diesem zurechenbaren Personen hat der Vermieter nicht einzustehen. Das heißt, dass bei eintretenden Beschädigungen an Verbrauchergeräten wie Durchlauferhitzer, Boiler oder Heiztherme eine notwendige Schadensbehebung in die Pflicht des Vermieters fällt.

Ich habe meine Altbau-Wohnung vermietet und seit fünf Jahren die Miete nicht angehoben. Wie kann ich die Miete anheben?

Eine Wertsicherung des vereinbarten Mietzinses ist nur zulässig, wenn im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Berechtigt eine vertragliche Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der Vermieter diese dem Mieter per Ankündigungsschreiben rechtzeitig anzuzeigen. Eine Wertsicherungserhöhung tritt nicht automatisch ein. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss das Erhöhungsbegehren dem Mieter nach Wirksamwerden der Indexveränderung (übernächster Monatserster nach Verlautbarung durch die Bundesanstalt Statistik Austria), jedoch spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin, mit welchem die Erhöhung wirksam werden soll, bekannt gegeben werden.


Wir haben einen Hausverwalter und mehrere Dienstleister, die sich etwa um die Reinigung kümmern. Einer davon möchte die Rechnung per Fax an die Verwaltung schicken. Die sagt aber, sie braucht unbedingt das Original. Wie ist die Rechtslage?

Eine mittels Faxgerät übermittelte Rechnung erfüllt das Schriftformgebot ebenso wie eine per Post übermittelte Rechnung. Jedoch dürfen nur mit Zustimmung des Empfängers Rechnungen auf diesem Weg übermittelt werden. Die Zustimmung kann auch konkludent, also durch Bezahlung, erfolgen. Die Echtheit der Herkunft sowie die Unversehrtheit des Inhalts müssen hierbei gewährleistet sein, damit per Fax übermittelte Rechnungen für den Vorsteuerabzug geltend gemacht werden können. Zur Anerkennung des Vorsteuerabzugs ist die eingehende Telefax-Rechnung in ausgedruckter Form vom Rechnungsempfänger aufzubewahren. Bei allen anderen Übertragungsformen (zum Beispiel per eMail) ist bis Ende des Jahres noch eine qualifizierte elektronische Signatur erforderlich. Ab 1. 1. 2013 fällt dieses Erfordernis weg und es werden elektronisch übermittelte Rechnungen in Umsetzung der einschlägigen EU-Richtlinie den Rechnungen in Papierform gleichgestellt.


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