Wie können wir den Hauswart kündigen?

In unserem Genossenschaftshaus gibt es 20 Wohnungseigentümer und 73 Mieter. Der größte Kostenfaktor bei den Betriebskosten ist der Hauswart. Er putzt kaum, ist auch nur selten anwesend, in der Dienstwohnung wohnt sein Sohn. Die Verwaltung reagiert nicht auf unsere Beschwerden. Wie können wir den Hauswart loswerden?

Die Anstellung eines Hausbesorgers ist – wie auch die Beendigung des Dienstverhältnisses – eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. In Ihrem Fall wird die Genossenschaft als Eigentümerin von 73 Wohnungen in diesen Fragen immer die Mehrheit haben, sie können als Wohnungseigentümer auf diesem Wege wenig tun. Möglich wäre aber, die Genossenschaft als Verwalterin der Liegenschaft zur Einhaltung ihrer Verwalterpflichten zu mahnen, da ihr die Überwachung der Reinigungsleitung obliegt. Bei älteren Dienstverhältnissen mit Dienstwohnung ist eine Kündigung selten erfolgreich. Anwesenheitspflichten des Dienstnehmers bestehen nur, wenn sie gesondert vereinbart und auch bezahlt werden.

Ich bin Wohnungseigentümerin. In unserem Haus ist es feucht, der Keller ist verschimmelt. Wir haben den Verwalter aufgefordert, die notwendigen Erhaltungsarbeiten durchzuführen, aber er kommt dem nicht nach. Was können wir tun?

Wassereintritte von Niederschlägen gefährden langfristig die Substanz des Hauses. Deshalb sind sie als ernste Schäden möglichst rasch zu beheben. Der Verwalter der Liegenschaft ist verpflichtet, diese Aufgabe ohne Aufschub zu erfüllen. Erfüllt er diese Pflicht nicht, können Sie die Arbeiten gerichtlich durchsetzen. Als Wohnungseigentümer trifft Sie lediglich die Pflicht zur Anzeige von Mängeln, eine Aufforderung zum Tätigwerden der Hausverwaltung sollte nicht notwendig sein. Schimmelschäden in Wohnräumen sind eine erhebliche Gesundheitsgefahr, im Kellerbereich werden eingelagerte Gegenstände angegriffen. Bei Schimmel nutzt aber eine Entfernung dann nichts, wenn nicht auch die Ursache behoben wird.

Ich besitze ein Haus, das vor 1945 errichtet wurde. Darin befinden sich zwei Wohnungen. Nach 1954 ist das Haus aufgestockt worden, so ist eine dritte Wohnung entstanden. Laut Grundbuch gibt es aber nur zwei Wohnungen im Gebäude. Eine der Wohnungen nutze ich selbst, die anderen beiden möchte ich vermieten. Meine Frage ist jetzt, ob das Mietrechtsgesetz für die Wohnungen gilt?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt für alle genannten Wohnungen. Sie würden nur dann nicht unter die Bestimmungen des MRG fallen, wenn es sich um ein Wohnhaus mit maximal zwei Wohnungen handeln würde. Dies knüpft aber nicht an den Grundbuchstand an, sondern an die baurechtliche Widmung. Ich empfehle, zunächst bei der Baubehörde den bewilligten Zustand des Wohnhauses einzusehen. Entsprechen die bewilligten Pläne den Gegebenheiten, könnte ein neues Nutzwertgutachten erstellt werden, das sämtliche Wohnungseigentumsobjekte umfasst.

Ich besitze zwei Wohnungen, die beide leer stehen. Ich überlege nun, ob ich sie vermieten soll. Wie kann ich mich gegen Mietnomaden schützen?

Als Vermieter sollte man sich immer über seine zukünftigen Mieter Gedanken machen, immerhin können Rechtsbeziehungen entstehen, die mehrere Jahrzehnte dauern. In der Praxis hat es sich bewährt, eine Gehaltsauskunft zu verlangen, um sicherzustellen, dass sich der Mieter die Wohnung tatsächlich leisten kann. Auch Bonitätsauskünfte oder Bestätigungen des vorherigen Vermieters über die Zahlungstreue können das Risiko eindämmen. Makler klären diese Fragen im Vorfeld mit dem Vermieter ab. Gegen Mietausfälle und Schäden, die der Mieter über die normale Abnutzung hinaus verursacht, kann man sich mittels Kaution absichern.

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Thomas Sochor, Rechtsanwalt der Kanzlei Scheuch & Sochor