© Claudia Elmer

Wohntelefon
10/22/2016

Wie kann man sich vor Mietnomaden schützen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Heute: Sigrid Räth – Rechtsanwältin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

von Claudia Elmer

Wie kann ich mich aus juristischer Sicht vor Mietnomaden schützen?
Sigrid Räth:
Eine Absicherung dagegen ist so gut wie unmöglich. Das Risiko kann aber durch eine hohe Kaution, die vor Übergabe der Wohnung zu erlegen ist, und entsprechende Erkundigungen vermindert werden. Wenn es ein Mieter besonders eilig hat, eine Wohnung zu übernehmen, etwa weil er aus seiner vorigen Bleibe sehr schnell ausziehen muss und Ähnliches, ist es empfehlenswert, die genauen Umstände zu hinterfragen. Es kann auch versucht werden, mit dem vorigen Vermieter Kontakt aufzunehmen.

Unser Verwalter will sich zur Ruhe setzen und an seine Tochter übergeben. Muss er uns darüber informieren? Sind wir verpflichtet, die neue Verwalterin zu akzeptieren? Bis wann muss das Kündigungsschreiben vorliegen, wenn er mit Jahresende in Pension gehen will?
Sigrid Räth:
Wenn der Verwalter den Verwaltungsvertrag aufkündigen will, muss dies unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Jahresende erfolgen. Die Kündigung muss daher spätestens am 30. September vorliegen. Der Verwalter hat kein Recht, seinen Nachfolger auszuwählen oder die von ihm verwalteten Liegenschaften weiterzugeben. Es steht ihm aber frei, einen Mehrheitsbeschluss zu initiieren, um die Bestellung seines Nachfolgers in die Wege zu leiten. Sollte es sich um kein Einzelunternehmen handeln, sondern um eine Gesellschaft, wäre eine Weitergabe der Anteile möglich, ohne die Miteigentümer zu informieren. Bei entsprechend gravierenden Veränderungen innerhalb der Gesellschaft besteht aber die Verpflichtung, die Miteigentümer in Kenntnis zu setzen, um diesen einen Widerspruch (Mehrheitswertbescheid) zu ermöglichen.

In unserem Wohnhaus gibt es eine freie Fläche, wo seit jeher Fahrräder und Kinderwägen abgestellt wurden. Jetzt hat uns die Hausverwaltung mitgeteilt, dass das verboten ist. Ist das zulässig?
Sigrid Räth:
Weder Mieter noch Miteigentümer sind berechtigt, Flächen zu nutzen, die nicht vom Umfang ihres Benutzungsrechtes mitumfasst sind. Allgemeine Flächen des Hauses sind freizuhalten. Es ist nicht zulässig, in Gängen Blumen aufzustellen bzw. Fahrräder oder Kinderwägen abzustellen. Der Mieter müsste die Zustimmung des Vermieters einholen, Wohnungseigentümer könnten durch einstimmige Vereinbarungen Benützungsregelungen treffen. Selbstverständlich sind dabei die öffentlich rechtlichen Vorschriften, insbesondere feuerpolizeiliche, zu beachten.

Wie wirkt sich der Befristungsabschlag aus, wenn die Wohnung nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt?
Sigrid Räth:
Dem Befristungsabschlag kommt nur dann Bedeutung zu, wenn die Miete nach dem Richtwert zu berechnen ist oder nur eine angemessene Miete zulässig ist. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist § 16 Abs. 7, der den Befristungsabschlag regelt, nicht anwendbar. Im Bereich der frei vereinbarten Miete ist er daher wirkungslos.

Wie kann ich erwirken, dass mein Mieter eine Haushaltsversicherung abschließt? Kann ich dies im Mietvertrag auferlegen bzw. ihm die Kosten dafür überwälzen?
Sigrid Räth:
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung kann in den Mietvertrag aufgenommen werden, dass der Mieter verpflichtet ist, eine ausreichende Haushaltsversicherung abzuschließen. Oft wird auch vereinbart, dass der Abschluss und die Aufrechterhaltung der Versicherung nachzuweisen ist. Praktisch stellt sich aber häufig die Frage, welche Folgen ein Verstoß gegen diese Bestimmung hat. Es wäre möglich, den Verstoß als Kündigungsgrund zu vereinbaren. Jeder Mieter sollte selbst ein Interesse haben, eine ausreichende Haushaltsversicherung abzuschließen, insbesondere weil auch eine Haftpflichtversicherung für den Mieter inkludiert ist. Theoretisch ist es auch möglich, dass der Vermieter eine entsprechende Versicherung abschließt. Die Kosten können aber nur dann auf den Mieter überwälzt werden, wenn das im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist und zu keiner Überschreitung des zulässigen Mietzinses führt.

Nächster Termin

Sandra Cejpek
Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf
31. Oktober 2016/ 10 bis 11 Uhr

Tel. 01/52 65 760

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