Wie darf der Gemeinschaftsgarten genutzt werden?

Ich bin Wohnungseigentümer in einem Haus mit Gemeinschaftsgarten. Einer der Miteigentümer nutzt den Garten als Hundeklo. Was kann ich dagegen tun?

Jeder Miteigentümer darf den Gemeinschaftsgarten benützen. Die Nutzung darf dabei jedoch nicht so erfolgen, dass andere Miteigentümer von ihrem Recht der Gartenbenützung ausgeschlossen werden. Verschmutzt ein Miteigentümer den Garten, muss er diese Verunreinigungen auch entfernen. Es besteht außerdem die Möglichkeit, eine Hausordnung zu beschließen. Dazu ist ein Mehrheitsbeschluss nach grundbücherlichen Anteilen erforderlich, der vorsieht, dass Hunde nicht in den Garten dürfen. Sollte sich einer der Miteigentümer dadurch beeinträchtigt fühlen, könnte er die Überprüfung beim zuständigen Bezirksgericht im Verfahren für Außerstreitsachen beantragen.

Ich bin Wohnungseigentümerin. Alle Miteigentümer haben der Verwaltung vor vielen Jahren eine Vollmacht ausgestellt. Nun gibt es eine neue Verwaltung und ich möchte die Vollmacht einschränken. Kann ich das?

Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, diese zu beschränken. Der Verwalter hat aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes eine nach außen hin unbeschränkte Vollmacht, die Eigentümergemeinschaft in sämtlichen Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft betreffend zu vertreten. Eine Beschränkung derselben kann daher immer nur im Innenverhältnis wirksam sein. Um die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis wirksam einzuschränken, ist eine Mehrheit erforderlich. Oft wird eine Bevollmächtigung über den Umfang der Verwaltung der Liegenschaft hinaus vorgesehen, derartige Bevollmächtigungen können von einzelnen Wohnungseigentümern jederzeit widerrufen werden.

In unserem Haus wurden Büros in Wohnungen umgewidmet, die Nutzwerte wurden mit Sachbeschluss vor 15 Jahren neu festgesetzt. Ich habe versucht, die Anteilsberichtigung über ein Grundbuchsgesuch zu erledigen, was nicht gelungen ist. Es gibt keine Urkunde, in der die Miteigentümer der Berichtigung der Anteile zustimmen. Was kann ich tun?

Nur dann, wenn die Verschiebung der Anteile für die jeweilige Wohnung weniger als zehn Prozent beträgt, kann auf Antrag eines Miteigentümers eine Berichtigung der Anteile stattfinden. Ist eine größere Änderung notwendig, dann ist eine Urkunde erforderlich, die die Unterschrift sämtlicher Miteigentümer trägt. Liegt eine derartige Urkunde nicht vor, kann der einzelne Wohnungseigentümer nur darauf hinwirken, dass diese verfasst und von allen Miteigentümern beglaubigt unterfertigt wird. Die Zustimmung kann durch ein Gerichtsverfahren ersetzt werden.

Ich bin Wohnungseigentümer. In unserem Haus ist es sehr feucht. Nun will der Verwalter eine Thewosan-Sanierung durchführen und darüber abstimmen lassen. Ich fürchte, dass der Zustand des Hauses sich mit der Dämmung noch verschlechtert. Kann sich die Minderheit wehren, wenn ein Mehrheitsbeschluss über die Sanierung zustande kommt?

Wird ein Mehrheitsbeschluss für eine Sanierung gefasst, steht es der überstimmten Minderheit zu, diesen Beschluss anzufechten. Dies ist innerhalb einer Monatsfrist aus formellen Gründen, wie zum Beispiel dem Fehlen der Mehrheit, möglich. Eine Thewosan-Sanierung, die in der Regel mit hohen Kosten verknüpft ist, gilt als Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung. Daher ist die Anfechtung auch aus inhaltlichen Gründen innerhalb einer Frist von drei Monaten, möglich. Dabei müsste vorgebracht werden, dass die überstimmte Minderheit durch den Beschluss beeinträchtigt wird bzw. keine Deckung in der Rücklage vorhanden ist. Im konkreten Fall könnte auch das technische Argument vorgebracht werden, dass die Thewosan-Sanierung der Bausubstanz des Hauses schaden könnte. Dabei ist zu beachten, dass es sich um ein Vorbringen handelt, das durch ein Sachverständigengutachten zu beweisen wäre. Werden in Gerichtsverfahren Gutachten eingeholt, erhöhen sich dadurch die Verfahrenskosten.

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Sandra Cejpek, Rechtsanwältin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf