Wie bringen wir den Mieter dazu, dass er auszieht?

Ich habe meine Eigentumswohnung auf fünf Jahre befristet vermietet, drei davon sind vorbei. Der Mieter zahlt immer erst Ende des Monats und manchmal noch später. Er wollte im Juni ausziehen und meine Schwester wollte einziehen. Jetzt sagt er plötzlich, dass er nicht früher ausziehen wird. Was können wir tun? Wir würden ihm auch Geld dafür geben, dass er die Wohnung freimacht. Wie können wir uns absichern, dass er dann auch wirklich auszieht?

Für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses müssen entweder ein mietvertraglich wirksam vereinbarter Beendigungsgrund (Eigenbedarf) oder ein gesetzlich normierter Kündigungsgrund vorliegen. Bei einem Zahlungsrückstand von nie mehr als einem Monat wird weder eine Mietzins- und Räumungsklage, noch eine gerichtliche Aufkündigung zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses führen. Eine Mahnklage (bloße Zahlungsklage) könnte zwar erhoben werden, diese führt aber nicht zur Übergabe der Wohnung. Der vorzeitige Auszug des Mieters kann durch einen gerichtlichen Räumungsvergleich abgesichert werden. Dieser stellt zum vereinbarten End- und Übergabetermin einen sofort exekutierbaren Räumungstitel dar. Zur Absicherung der termingerechten Räumung und Übergabe der Wohnung vor Ablauf der vereinbarten Befristung kann allenfalls ein Geldbetrag (Übersiedlungskostenbeitrag) auf einem Treuhandkonto deponiert werden. Es wären entsprechende Auszahlungsbedingungen zu vereinbaren, etwa der Abschluss eines unbedingten gerichtlichen Räumungsvergleichs oder die tatsächlich erfolgte Räumung und Übergabe des Mietgegenstandes.

Ich habe gelesen, dass die Reparatur der Außenrollos von der Allgemeinheit bezahlt werden muss. Unsere Rollos sind nach 20 Jahren kaputt, die Verwaltung weigert sich aber. Wir haben gebeten, das man uns den Wohnungseigentumsvertrag schickt, aber die Verwaltung reagiert darauf nicht. Was können wir tun?

Zunächst ist zu prüfen, ob das Außenrollo einen Teil der Außenfenster und somit einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellt und ob eine vom Gesetz abweichende Regelung hinsichtlich der Er- bzw. Instandhaltung besteht. Allgemeine Teile der Liegenschaft fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich der Eigentümergemeinschaft. Mangels anderer Regelung wäre die Reparatur Ihrer Außenrollos aus der Rücklage zu bezahlen. Im Wohnungseigentumsvertrag oder auch durch spätere Beschlussfassung kann es zu einer abweichenden Regelung gekommen sein. Der Wohnungseigentumsvertrag kann in der Urkundensammlung des zuständigen Gerichts ausgehoben werden, Beschlussfassungen müssen bei der Hausverwaltung aufliegen und sind entsprechend offenzulegen. Allenfalls wäre zu überlegen, einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten bzw. Durchsetzung der Pflichten des Verwalters an das zuständige Bezirksgericht zu stellen.

In unserer Wohnhausanlage gibt es zwölf Stiegen und etwa 180 Eigentümer. Das macht Abstimmungen sehr mühsam und wenn zum Beispiel der Lift in einer Stiege kaputt ist, müssen die Bewohner der anderen Häuser mitzahlen. Kann man die einzelnen Häuser irgendwie aufteilen?

Die Wohnungseigentümer können einen von der gesetzlichen Regelung abweichenden Aufteilungsschlüssel für die Aufwendungen der Liegenschaft (einschließlich der Beiträge zur Rücklage) oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheit festlegen. Solche Vereinbarungen bedürfen der Schriftform und werden frühestens für die ihrem Abschluss nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam. Erfahrungsgemäß wird in der Praxis bei Ihrer großen Wohnhausanlage ein solcher Beschluss kaum möglich sein. In diesem Fall gibt es die Möglichkeit, einen Antrag auf Festsetzung einer abweichenden Abrechnungseinheit an das zuständige Bezirksgericht zu stellen. Denn auf der Liegenschaft sind mehr als 50 Wohnungseigentumsobjekte und eine gesondert abzurechnende Anlage – im konkreten Fall ein Personenaufzug – vorhanden. Mit diesem Antrag sollte auch die Einrichtung einer abweichenden Abstimmungseinheit für die nur diese Einheit betreffenden Angelegenheiten verbunden werden, damit nur jene Wohnungseigentümer, die mitbestimmen, auch mitzahlen müssen.

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Christoph Obermayer, Rechtsanwalt