Wer zahlt die Stromkosten für die Gemeinschafts-Sauna?

In unserer Wohnanlage gibt es eine Gemeinschafts-Sauna, die über einen Münzzähler abgerechnet wird. Ein Miteigentümer hat dem gegenüber bei der Hausverwaltung Einspruch erhoben. Nun soll über ein neues Modell abgestimmt werden. Wie kann der Stromverbrauch, ermittelt werden?

Die Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen haben die Wohnungseigentümer, sofern nicht anders rechtswirksam vereinbart, grundsätzlich genauso wie die übrigen Bewirtschaftungskosten zu tragen. Ob sie die Anlage tatsächlich nutzen, ist unerheblich. Die Eigentümer können aber (durch einfachen Mehrheitsbeschluss im Rahmen der ordentlichen Verwaltung) festlegen, dass die Kosten in pauschalierter Form eingehoben werden, wenn sie Benützern zugeordnet werden können. Damit können per Münzautomat die Energiekosten pauschal eingehoben werden. Die Einnahmen sind in der Jahresabrechnung dann gutzuschreiben. Die Bemessung der Pauschale hat sich an den voraussichtlichen Kosten zu orientieren. Man wird von den Erfahrungen der letzten Verrechnungsperioden ausgehen und den Stromverbrauch und die dafür aufgelaufenen Kosten zugrunde legen.

Das Gebäude auf dem Nachbargrundstück hält den gesetzlich vorgeschrieben Abstand von drei Metern ein, ich bin mir aber bei den Balkonen nicht sicher. Wie sieht das die niederösterreichische Bauordnung vor?

Wegen der Baubewilligung für das benachbarte Gebäude sollten Sie sich an die örtlich zuständige Baubehörde wenden (in Niederösterreich: Bürgermeister oder in Städten mit eigenem Statut Magistrat). Aktuell regelt § 52 der NÖ Bauordnung, dass über die Straßenfluchtlinie Balkone, Erker, und Schutzdächer bis 1,5 m zulässig sind, wenn ihre Gesamtlänge je Geschoß höchstens ein Drittel der Gebäudelänge des Hauptgebäudes ohne Vorbauten und ihr Abstand von seitlichen Grundstücksgrenzen mindestens 3 m beträgt. Unter Bauwich versteht die NÖ Bauordnung den vorgeschriebenen Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich). Bei letzterm sind Balkone bis zur halben Breite des Bauwichs zulässig, sofern ihre Gesamtlänge je Geschoß nicht mehr als ein Drittel der Gebäudelänge des Hauptgebäudes ohne Vorbauten und ihr Abstand von den seitlichen Grundstücksgrenzen mindestens 3 m beträgt. Im seitlichen oder hinteren Bauwich sind Balkone bis zur halben Breite dessen, jedoch nicht mehr als 2 m, und bis zu einer Gesamtlänge je Geschoß von nicht mehr als einem Drittel der Gebäudelänge des Hauptbaus ohne Vorbauten, jedoch nicht mehr als 5 m.

Ich besitze Eigentum in einem Haus mit Dachgeschoßwohnungen. Der Ausstieg von diesen Objekten auf die Terrasse muss erneuert werden. Zählen diese zu den allgemeinen Teilen des Hauses, obwohl sie einzelnen Parteien zugeordnet sind?

Erhaltungsarbeiten an der Außenhaut fallen in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft. Die Hausverwaltung hat als Vertreterin der Gemeinschaft die notwendigen Arbeiten zu beauftragen, die Kosten werden – sofern diese ausreichend dotiert ist – über die Rücklage finanziert. Sollte diese nicht ausreichen, hätten die Kosten die Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.

Mein Nachbar hatte ein Rohrgebrechen, bei dem auch mein Keller unterspült wurde. Die Versicherung weigert sich, die Entsorgung des Inventars zu zahlen. Bleibe ich jetzt auf den Kosten sitzen?

Aufgrund der ausgetretenen Wassermenge befürchte ich zudem einen ernsten Schaden an der Bausubstanz. Wer ist dafür verantwortlich?Ob von der Versicherung Abbruch-, Aufräum- sowie Entsorgungskosten zu ersetzen sind, hängt vom jeweiligen Versicherungsvertrag und dem vereinbarten Umfang ab. Die Behebung ernster Schäden, die in einzelnen Eigentumsobjekten auftreten, gehört zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft und fällt bei begründetem Wohnungseigentum in die Zuständigkeit der Gemeinschaft. Ein ernster Schaden liegt vor, wenn die Substanz des Hauses angegriffen oder bedroht ist. Die Reparaturkosten tragen die Eigentümer entsprechend ihrer Anteile.