Wirtschaft | Immobiz
06.12.2016

Wer muss den Fenstertausch zahlen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Heute: Julia Peier – Wohnrechtsexpertin bei PHH Rechtsanwälte.

Ich habe die Fenster meiner Eigentumswohnung vor drei Jahren getauscht und selbst finanziert. Nun werden die übrigen im Haus ausgewechselt. Muss ich diese Kosten anteilig mitzahlen?
Julia Peier:
Fenster zählen zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Dies bedeutet in weiterer Folge, dass nicht der einzelne Miteigentümer, sondern die Gemeinschaft für die Erhaltung zuständig ist. Ein Tausch auf eigene Kosten ist daher jedenfalls rechtzeitig mit der Hausverwaltung abzustimmen, um nicht in weiterer Folge massive Probleme bei der Refundierung zu bekommen. Entsprechend ständiger Judikatur ist für eine Rückerstattung der Kosten die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung notwendig. Eine abweichende Vereinbarung hinsichtlich der Kosten eines allfälligen Fenstertausches muss entweder bereits im Wohnungseigentumsvertrag schriftlich festgehalten oder im konkreten Anlassfall zwischen den Eigentümern vereinbart werden. Kaufvertrag

Wir haben in einer Eigentümerversammlung beschlossen, unsere Hausverwaltung abzusetzen. Muss das Protokoll an diese weitergeleitet werden? Wir wissen auch nicht, ob ein Verwaltervertrag existiert. Ist ein solcher erforderlich?
Julia Peier: Die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Vertrages ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung worüber die Eigentümergemeinschaft mittels einfacher Mehrheit entscheidet. Gemäß § 24 Abs. 6 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse und den Inhalt ein Protokoll zu erstellen. Das Gesetz regelt zwar nicht, wer dies vorzunehmen hat. Die Erfüllung dieser Pflicht obliegt in der Regel jedoch dem Verwalter, es sei denn, die Versammlung überträgt sie durch Beschluss einem anderen Teilnehmer. Dieses Protokoll und insbesondere der Beschluss über die Absetzung ist ihm – sofern dieser nicht anwesend war bzw. das Protokoll nicht selbst verfasst hat – zuzustellen. Der Verwalter ist nach seiner Bestellung zur Verwaltung der Liegenschaft und zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft bevollmächtigt, ohne dass es dazu einer Vollmacht/Vertrages der Eigentümergemeinschaft bedarf. Am besten ist jedoch ein schriftlicher Verwaltungsvertrag, in dem die Rechte und Pflichten genau angeführt sind. Vor allem das Honorar, das der Verwalter für seine Tätigkeit erhält, sollte genau festgelegt werden.

Julia Peier ist bei PHH Prochaska Havranek Rechtsanwälte im Immobilienrecht tätig
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KURIER/ Franz Gruber
Julia Peier von PHH Rechtsanwälte
Julia Peier, PHH Rechtsanwälte, in Wien am 16.11.2015
Ich möchte ein Objekt kaufen und umwidmen lassen. Laut Behörde ist die Umwidmung unproblematisch, doch das Bewilligungsverfahren dauert länger als die Anbotsfrist. Wie kann man einen Aufschub erwirken?
Julia Peier:
In solch einem Fall ist es ratsam, das Gespräch mit dem Verkäufer zu suchen. Die Verlängerung der Anbotsfrist ist von seiner Zustimmung abhängig. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Eine weitere rechtliche Möglichkeit ist auch, bereits während der aufrechten Frist einen Kaufvertrag mit der aufschiebenden Bedingung der erfolgreichen Umwidmung abzuschließen. In diesem Fall würde der Vertrag trotz Unterfertigung erst mit dem positiven Bescheid der Behörde rechtswirksam werden.

In unserer Eigentumswohnungsanlage gibt es zwei Keller. In einem wird auf dem Gang Gerümpel abgelagert, das kostenpflichtig entsorgt werden muss. Wer zahlt das?
Julia Peier: Gangflächen eines Gebäudekomplexes – unabhängig davon ob diese baulich voneinander getrennt sind oder nicht (Ausnahme nur bei getrennten Verrechnungskreisen) – zählen zu den allgemeinen Teilen einer Liegenschaft. Bei Wohnungseigentum müssen die Eigentümer die gesamten Aufwendungen für die Liegenschaft anteilig tragen – auch für eine notwendige Entrümpelung. Grundsätzlich gilt aber: Nur wenn sich nicht klären lässt, wem der Sperrmüll gehört, muss die Eigentümergemeinschaft zahlen.Verwaltung

Barbara Walzl-Sirk
Mieterschutzverband
12. Dezember/ 10 bis 11 Uhr

Tel. 01/52 65 760