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Wirtschaft Immobiz
07/12/2022

Wer hat Anspruch auf zu viel bezahlte Betriebskosten des Mieters?

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von Ulla GrĂŒnbacher

Frage: Mein Nachbar hat ein KlimagerÀt am Dach anbringen lassen, das die ganze Nacht brummt. Durch den LÀrm ist ungestörtes Schlafen nicht mehr möglich. Was kann ich tun?

Thomas Sochor,  Rechtsanwalt: Zu klĂ€ren wĂ€re, ob der Nachbar die allenfalls fĂŒr die Montage des KlimagerĂ€tes erforderlichen behördlichen Bewilligungen eingeholt hat. In Niederösterreich dĂŒrfen Emissionen, die von Bauwerken oder deren BenĂŒtzung ausgehen, nicht örtlich unzumutbar belĂ€stigen. UnabhĂ€ngig von einer allenfalls erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigung können Sie auf Grundlage der zivilrechtlichen Bestimmungen mit gerichtlicher Hilfe die LĂ€rmbelĂ€stigung untersagen, wenn diese das nach den örtlichen VerhĂ€ltnissen gewöhnliche Maß ĂŒberschreitet und die ortsĂŒbliche Benutzung Ihrer Wohnung wesentlich beeintrĂ€chtigt. Dies ist im Einzelfall festzustellen. Ich empfehle, sich zunĂ€chst schriftlich an den zustĂ€ndigen Magistrat zu wenden mit dem Ersuchen um ÜberprĂŒfung des störenden GerĂ€uschs. Sollte außergerichtlich keine Lösung gefunden werden können, mĂŒssen Sie eine Klage bei Gericht einbringen. Wenn das KlimagerĂ€t die ordentliche BenĂŒtzung Ihrer Wohnung stört und die LĂ€rmbelĂ€stigung ĂŒber das ortsĂŒbliche Ausmaß hinausgeht, haben Sie allenfalls Anspruch auf Unterlassung der LĂ€rmbelĂ€stigung oder sogar auf Entfernung des KlimagerĂ€ts.

Ein MiteigentĂŒmer in der Wohnanlage hat eine E-Ladestation errichtet, obwohl nicht alle zugestimmt haben. Habe ich nun auch das automatische Recht, auch eine Ladestation zu errichten?

Meines Erachtens ist aus der Tatsache, dass bereits eine E-Ladestation fĂŒr E-Autos auf Antrag eines anderen EigentĂŒmers errichtet wurde, ein gewisses PrĂ€judiz abzuleiten. Ein „automatisches“ Recht zur Errichtung einer E-Ladestation auf Ihrem Garagenplatz ist daraus nicht abzuleiten. Die WEG-Novelle 2022 hat wichtige Neuerungen fĂŒr die Installation von E-Ladestationen gebracht. Damit soll sowohl die NachrĂŒstung von Einzelladestationen als auch die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen erleichtert und beschleunigt werden. Auch nach der neuen Rechtslage muss die Zustimmung sĂ€mtlicher MiteigentĂŒmer eingeholt werden, aber durch die neu eingefĂŒhrte Zustimmungsfiktion ist diese Einholung vereinfacht worden: Sofern alle MiteigentĂŒmer ordnungsgemĂ€ĂŸ verstĂ€ndigt wurden, haben diese zwei Monate Zeit, um zu widersprechen; erfolgt dies nicht, gilt die Zustimmung als erteilt. Falls MiteigentĂŒmer der geplanten Errichtung aktiv widersprechen, kann wie bisher, die Zustimmung im Außerstreitverfahren ersetzt werden.

Wer hat Anspruch auf die zu viel bezahlten Betriebskosten, wenn der Mieter ausgezogen ist?

Im Anwendungsbereich des MRG hat der Vermieter die im Lauf des Kalenderjahres fĂ€llig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spĂ€testens zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abzurechnen. Sowohl ein Positivsaldo (zum Vorteil des Mieters) als auch ein Negativsaldo bei den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben ist beim ĂŒbernĂ€chsten Zinstermin nach der Abrechnung auszugleichen. Die Nachzahlung hat jener Mieter zu leisten, der im maßgeblichen Zeitpunkt Mieter ist; dies unabhĂ€ngig davon, ob er im Abrechnungszeitraum ĂŒberhaupt nicht oder nur fĂŒr einen eingeschrĂ€nkten Zeitraum Mieter war. Umgekehrt hat aber auch der Mieter, der in diesem relevanten Zeitpunkt Mieter ist, Anspruch auf Ausfolgung eines allfĂ€lligen Überschusses aus der Betriebskostenabrechnung, obwohl er allenfalls nichts dazu beigetragen hat. Da die Verwaltungen in der Regel die Betriebskosten bis zum 30. Juni des Folgejahres abrechnen, kommt es somit in der Praxis oft darauf an, wer im August des Folgejahres Mieter der Wohnung ist.

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