Wer haftet für die Gastherme?

Mein Mieter ließ die Therme von einem Pfuscher warten, das Gerät besitzt keine Prüfplakette. Was passiert bei einem Unfall? Bin ich als Vermieter schuld?
Die sich vor allem aus landesgesetzlichen Vorschriften (z.B. Gas-Durchlauf-Wasserheizer-Verordnung für Wien) ergebenden Verpflichtungen richten sich meist an den Inhaber, Betreiber oder Besitzers der Anlage, also an den Mieter. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist dieser zur Wartung mitgemieteter Thermen ohne explizite Vereinbarung auf eigene Kosten verpflichtet. Im Teilanwendungsbereich muss die Wartungspflicht dem Mieter wirksam vertraglich überbunden werden. Gibt es eine derartige Vereinbarung bzw. fällt der Mietvertrag in die Vollanwendung des MRG, muss Ihr Mieter für die Wartung sorgen. Haben Sie keinen konkreten Verdacht, dass von der vom Pfuscher gewarteten Therme Gefahren ausgehen, haften Sie auch grundsätzlich nicht, wenn ein Unfall passiert.

Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Das Haus ist erst zehn Jahre alt, nun wurde der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag für Sanierungsarbeiten im Jahr 2030 erhöht. Ich bin nun 70 Jahre alt und weiß nicht, ob ich dann noch in dieser Wohnung sein werde. Muss ich mich an den Kosten beteiligen?

Zum angemessenen Entgelt für die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung zählt auch der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag. Der Bauvereinigung kommt die Pflicht zu, im Interesse einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Finanzierung der Kosten für erkennbare und notwendig werdende Erhaltungsarbeiten bzw. für nützliche Verbesserungsarbeiten die Entrichtung eines Beitrages zu verlangen. Der gesetzlich höchstzulässige Beitrag ist je der Nutzfläche und Monat – sofern das Erstbezugsdatum weniger als 20 Jahre, mindestens aber 10 Jahre zurückliegt – mit maximal 1,14 Euro (Stand 2015) festgelegt. Reichen die bisher eingehobenen Mittel und die künftigen, im zuvor genannten Höchstausmaß einzuhebenden Beiträge nicht aus, kann die Bauvereinigung bei Gericht eine Erhöhung zur Deckung des Fehlbetrages begehren. Dieses hat zu entscheiden, in welchem Ausmaß und für welchen Zeitraum die Erhöhung stattfinden soll. Grundsätzlich beträgt der Zeitraum 20 Jahre.

Ist es Aufgabe der ordentlichen Verwaltung, für Wartungsverträge immer den billigsten Anbieter zu suchen? Wie kann eine Tarifänderung herbeigeführt werden?
Der Verwalter ist zur emsigen und redlichen Geschäftsbesorgung verpflichtet. Dabei soll er im Interesse der Eigentümergemeinschaft auch nach Kriterien der Wirtschaftlichkeit handeln. Nach der Rechtsprechung gehört es daher zum Aufgabenbereich des Verwalters, Verträge auf deren Wirtschaftlichkeit zu überprüfen. Dies kann meines Erachtens aber nicht soweit verstanden werden, dass er laufend den günstigsten Anbieter suchen muss. Eine Tarifänderung zählt jedenfalls zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung. Über diese entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer.

Wir sind vor sechs Jahren in ein Genossenschaftshaus gezogen. Die Endabrechnung für Bau- und Grundkosten wurde erst jetzt gelegt und hat eine Nachzahlung von rund 25.000 Euro ergeben. Innerhalb welcher Zeit muss die Abrechnung erfolgen? Wie lange gilt die Einspruchsfrist?

Die Endabrechnung über die gesamten Herstellungskosten ist von der Genossenschaft binnen fünf Jahren nach erstmaligem Bezug der Baulichkeit (Wohnung, Geschäftsraum) zu legen. Diese Frist verlängert sich jeweils um ein Kalenderjahr, sofern das Projekt gefördert ist und die förderungsrechtliche Endabrechnung nicht spätestens sechs Monate vor ihrem Ablauf durch die Förderstelle genehmigt und bekanntgegeben wurde. Sie haben das Recht, in die zur Endabrechnung gehörigen Belege Einsicht zu nehmen. Einwände gegen die Höhe der dem Entgelt zugrunde gelegten Herstellungskosten sind binnen drei Kalenderjahren ab Legung der Abrechnung gerichtlich (bzw. bei der Schlichtungsstelle) geltend zu machen.