Wenn die Zwangsräumung droht

Jobverlust, Scheidung und das Unvermögen, mit Geld umzugehen, sind die häufigsten Gründe, warum Menschen ihre Miete plötzlich nicht mehr bezahlen können. Im schlimmsten Fall kommt es zum Verlust der Wohnung. Rund 36.000 Delogierungsverfahren gibt es laut Mietervereinigung jedes Jahr in Österreich – ein Großteil davon kann jedoch abgewendet werden. Der Vermieter darf grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen eine gerichtliche Räumungsklage einbringen. In den meisten Fällen ist das ein Zinsrückstand, manchmal auch der nachteilige Gebrauch der Wohnung oder weil der Mieter nach Ablauf der Befristung nicht auszieht. Bei dem Verfahren muss der Vermieter das Vorliegen der Klagegründe beweisen. Der Betroffene hingegen kann sich verteidigen und zu den Vorwürfen des Vermieters äußern.Lässt der Mieter allerdings alle Fristen ungenützt verstreichen, dann kann der Vermieter letztendlich einen Räumungstitel erwirken. Nach ein paar Monaten wird die eigentliche Delogierung durchgeführt.

Das sollten Mieter beachten

Hat der Vermieter eine Räumungsklage eingebracht, dann wird dem Mieter vom Gericht der Termin für die Tagsatzung zugestellt. Die erste Verhandlung findet in der Regel zwei bis drei Monaten später statt. „Der Betroffene sollte zu den Gerichtsterminen auf jeden Fall erscheinen, sonst ergeht ein Versäumungsurteil. Außerdem sollte er sich die Möglichkeit nicht entgehen lassen, Gründe für den Zinsrückstand vorzubringen beziehungsweise zu belegen, dass er keine Schuld daran trägt“, sagt Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung. Eine Begründung könnte sein, dass dieser die Miete zum Beispiel vorübergehend gemindert hat, weil die Wohnung nicht dem vereinbarten Gebrauch entsprach. In diesem Fall wird die Klage abgewiesen. Shah: „Besteht allerdings ein qualifizierter Mietzinsrückstand, weil der Betroffene nicht zahlen kann, dann ergeht ein Räumungsurteil.“ Ab diesem Zeitpunkt bleiben dem Betroffenen noch zwei Monate Zeit, den ausstehenden Betrag zu begleichen. Tut er dies nicht, kommt es zur Delogierung. Dazu beauftragt der Vermieter ein Umzugsservice und falls erforderlich auch einen Schlosser, der im Auftrag des Gerichts die Türe öffnet.

Delogierungspräventionsstelle unterstützt Betroffene

Der Mieter kann allerdings im Zuge des Verfahren vorbringen, dass er zur Unzeit delogiert wird. Das ist etwa dann der Fall, wenn gerade Winter ist, wenn der Betroffene schwer krank ist oder wenn Obdachlosigkeit droht. In diesem Fall kann ein Räumungsaufschub gewährt werden. Für diesen Zeitraum muss allerdings Miete gezahlt werden. Das Gericht verständigt bei jedem Räumungsurteil die Delogierungspräventionsstelle, diese gibt es in jedem Bundesland. In Wien ist das die Fachstelle für Wohnungssicherung (Fawos). Diese unterstützt die Betroffenen dabei, die Delogierung zu verhindern. Sie verhandelt mit dem Vermieter etwa eine Ratenzahlung des ausstehenden Betrags und hilft dem Mieter beim Antrag auf finanzielle Unterstützungen.

Was Vermieter bedenken sollten

Ist der Mieter mit seiner Zahlung im Rückstand, dann sollte der Vermieter zunächst das Gespräch suchen. Eventuell ist der Grund ein vorübergehender Zahlungsengpass und man kann sich auf einen Aufschub einigen. Ist das nicht möglich, muss er den Mieter zunächst mahnen – am besten in Form eines eingeschriebenen Briefs – und eine Frist von ein bis zwei Wochen setzen. Ist dieser mehr als zwei Monate mit seinen Zahlungen im Rückstand und trifft ihn ein grobes Verschulden daran, dann kann der Vermieter eine Räumungsklage einbringen. „Von der Klage zum tatsächlichen Räumungstermin sind etwa sechs Monate zu veranschlagen“, sagt Simone Maier-Hülle, Partnerin bei nmh²-Rechtsanwälte. „Ein geschickter Mieter kann diesen Prozess um Monate wenn nicht um Jahre hinauszögern.“ Denn bezahlt dieser noch vor dem vom Gericht festgesetzten Verhandlungstermin die ausstehende Summe, dann kann die Delogierung in letzter Sekunde abgewendet werden.

Exekution beantragen

Ergeht ein Räumungsurteil, dann muss der Vermieter rasch reagieren. „Die Exekution muss innerhalb einer Frist von sechs Monaten beantragt werden, weil der Titel sonst verfällt und eine Delogierung dann nicht mehr durchsetzbar ist“, sagt Maier-Hülle. Im Zuge der Delogierung wird die Wohnung geräumt und das Inventar des Betroffenen eingelagert. Die Kosten dafür sind zunächst vom Vermieter zu tragen. „Meist wird ein Sachverständiger beigezogen, der die in der Wohnung befindlichen Gegenstände unter bestimmten Umständen für wertlos erklären kann, damit sie nicht mehr eingelagert werden müssen“, sagt Maier-Hülle. Das spart Kosten. Räumungsverfahren sind für Vermieter eine teure Angelegenheit, zum Verlust der Mieteinnahmen kommen Verfahrenskosten, die meist vom Vermieter zu tragen sind und vom Mieter nur selten zurückgeholt werden können.