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Wirtschaft Immobiz
10/25/2021

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution unrechtmäßig einbehält?

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Laut der geplanten Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die im Jänner in Kraft treten soll, muss ab Jänner eine Rücklage in Höhe von 90 Cent pro m² Nutzfläche monatlich eingehoben werden. Der Betrag darf unterschritten werden, „wenn ein Gesamtbetrag in dieser Höhe entweder wegen des besonderen Ausmaßes der bereits vorhandenen Rücklage oder wegen einer erst kurz zurückliegenden durchgreifenden Sanierung des Gebäudes zur Bildung einer angemessenen Rücklage nicht erforderlich ist. Bei uns war es bisher üblich, 30 Cent pro Nutzwert (der immer etwas höher als die Nutzfläche ist) einzuheben. Gibt es schon Expertenmeinungen bezüglich einer angemessenen Höhe für Neubauten?

Rechtsanwältin Sigrid Räth: Nachdem die Novelle noch nicht beschlossen ist und zwischenzeitlich angeblich einige Änderungen im Entwurf erfolgt sind, bleibt abzuwarten, welchen Wortlaut die neue Bestimmung tatsächlich haben wird und was in den Erläuterungen vorgegeben wird. Im Anschluss daran wird abzuwarten sein, was die Judikatur im Laufe der Zeit zum Vorschein bringt. Auch wird es individuell unterschiedlich sein, ob ein Neubauprojekt voraussichtlich keinen Erhaltungsaufwand haben wird oder ob dieser bereits absehbar ist. Wenn beispielsweise ein Bauträger in Konkurs geht und keine Gewährleistungsansprüche mit Aussicht auf Erfolg geltend gemacht werden können, wird es auch im Neubau notwendig sein eine höhere Rücklage einzuheben.

Ich bin Mieter eines Reihenhauses in einer Anlage mit 400 Einheiten einer Wohnbaugenossenschaft. Die Reihenhäuser haben Flachdächer und würden sich ideal für die Installation einer Fotovoltaikanlage eignen. Wir Mieter hätten gerne diese Anlage, aber die Wohnbaugenossenschaft ist dagegen. Kann dieser Mieterwunsch durchgesetzt werden und wenn ja, wie?

§ 9 Mietrechtsgesetz räumt dem Mieter die Möglichkeit ein, Veränderungen durchzusetzen. Dazu ist es notwendig einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Gericht einzubringen. Wenn eine zuständige Schlichtungsstelle besteht, ist der Antrag bei der Schlichtungsstelle einzubringen.

Meine Tochter wohnte gemeinsam mit einer Freundin bis Ende Juli in einer Mietwohnung. Die Wohnung wird seit Jahren vom Vermieter an Studenten vermietet, daher ist sie recht abgewohnt. Beim Auszug wurde die Wohnung gereinigt zurückgestellt und Ausbesserungen vorgenommen. Bei der Endabnahme im August wurden vom Vermieter keine Beanstandungen vorgebracht, daher habe ich ihm auch alle Wohnungsschlüssel ausgehändigt. Einen Teil der Kaution zahlte der Vermieter mit wochenlanger Verspätung zurück, ohne Zinsen. Den anderen Teil behielt er ein (150 Euro), mit der Begründung, dass die Endreinigung nicht erfolgt wäre, vor allem die der Fenster und weil zwei Glühbirnen fehlten. Aus meinen Recherchen weiß ich, dass dies auf keinen Fall Gründe für die Einbehaltung von Teilen der Mietkaution darstellen, zumal dies, wie bereits oben erwähnt, nach der positiven Abnahme der Wohnung erfolgte. Was kann ich tun?

Bei einem ungerechtfertigten Einbehalt von der Kaution gibt es grundsätzlich zwei verschiedene Vorgangsweisen. Entweder wird dieser Betrag eingeklagt, oder es wird im Außerstreitverfahren ein Antrag bei Gericht (wo vorhanden vorher bei der Schlichtungsstelle) eingebracht. Im Hinblick auf den verhältnismäßig geringen Betrag würde ich aber zuvor noch ein ultimatives Aufforderungsschreiben an den Vermieter richten, auch den restlichen Betrag zurückzuzahlen.

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