Was tun bei Baumängeln?

Ich habe eine neue Wohnung gekauft und vor zwei Monaten übernommen. Jetzt sind mehrere Mängel aufgetreten. Was kann ich tun?

Wichtig ist, dass alle Schäden schriftlich und fotografisch umfangreich dokumentiert werden. Für Defizite, die innerhalb von sechs Monaten ab der Übergabe auftreten, liegt die Beweislast beim Bauträger. Er muss belegen, dass er die Mängel nicht verursacht hat. Nach Ablauf von sechs Monaten liegt die Beweislast beim Käufer. Der Bauträger ist gesetzlich zur Ausbesserung der Schäden verpflichtet. Geltend machen kann man sie innerhalb einer Frist von drei Jahren ab Übergabe. Sie sollten den Bauträger schriftlich zur Durchführung der notwendigen Arbeiten auffordern. Ist eine Behebung nicht möglich, kann eine Preisminderung verlangt werden. Wenn nichts passiert, kann der Haftrücklass gezogen werden (dieser beträgt mindestens zwei Prozent vom Kaufpreis und dient zur Sicherstellung von Gewährleistungs- oder Schadensersatzanspüchen).

In unserem Wohnhaus gibt es Saunen und Waschküchen. Laut Wohnungseigentumsvertrag sind die Betriebskosten und eine Rücklage für Reparaturen ausschließlich den Nutzern in Rechnung zu stellen. Dies hat durch die Ausgabe von "Marken" zu erfolgen, deren Preis die Hausverwaltung ermitteln und in der Jahresabrechnung bilanzieren sollte. Diese Vereinbarung ist auch im Verwaltervertrag festgehalten. Trotzdem weigert sich unsere Verwaltung, die Verträge einzuhalten. Wie kann man erwirken, dass sie ihre Pflichten erfüllt?

Es wurden hinsichtlich der Saunen und der Waschküche Nutzungsvereinbarungen nach dem Ursache/Nutzer Prinzip vereinbart. Die inhaltliche Richtigkeit der Jahresabrechnung ist auch dahingehend zu prüfen, ob die Vereinbarungen im Wohnungseigentumsvertrag eingehalten wurden. Ein solcher Antrag kann von jedem Wohnungseigentümer als Minderheitsrecht gemäß § 20 WEG Abs.3 in Verbindung mit §34 WEG beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. In erster und zweiter Instanz können die Parteien selbst vor Gericht handeln und sich durch jede eigenberechtigte Person vertreten lassen. In dritter Instanz muss ein Anwalt, ein Notar oder eine Interessensvertretung einschreiten.

Stimmt es, dass die Verwaltungsgebühren für Eigentumswohnungen an einen gewissen Prozentsatz gebunden sind? Wie lautet die gesetzliche Regelung?

Wird eine gewerbliche Immobilienverwaltung beauftragt, unterliegt das Honorar keiner Begrenzung und ist Vereinbarungssache. Es gibt jedoch eine Verwaltungshonorarempfehlung der Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Demzufolge soll das jährliche Honorar bei Wohnungseigentumshäusern zwei Promille des Neubauwertes betragen. In diesem Entgelt sind alle Leistungen der ordentlichen Verwaltung beinhaltet. In Eigentumsanlagen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen verwaltet werden, gibt die Entgeltrichtlinienverordnung die Obergrenze vor.

Die Einheiten unserer Reihenhausanlage werden über einen Gehweg erschlossen. Weil aber die Sträucher auf dem Nachbargrundstück stark wuchern, ist der Zugang nicht mehr ungehindert passierbar. Alle Aufforderungen, die Pflanzen zurückzuschneiden, wurden bisher ignoriert. Wie kann man dagegen vorgehen?

Führt das Tun oder Unterlassen eines Nachbarn zu Beeinträchtigungen, ist es ratsam, zunächst das Problem direkt anzusprechen und eine gemeinsame Lösung zu suchen. Gegenseitige Rücksichtnahme ist der Schlüssel zu einer guten Nachbarschaft. Sollte dabei kein zufriedenstellendes Ergebnis erzielt werden, so gilt für den geschilderten Fall Folgendes: Jeder Grundeigentümer hat das Recht, über seinen Luftraum hängende Äste abzuschneiden (Stichwort: Überhangsrecht). Dies hat fachmännisch und unter Schonung des Baumes zu erfolgen. Es ist zu beachten, dass dabei das Nachbargrundstück nicht betreten werden darf. Die Kosten dafür muss derjenige bezahlen, der die Arbeiten beauftragt. Nur dann, wenn bereits ein Schaden eingetreten ist oder offenbar droht muss der Eigentümer des Baumes die Hälfte der Kosten ersetzen.