Wirtschaft | Immobiz
08.02.2018

Was können Nachbarn gegen Baulärm tun?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Nächster Termin: 19. Februar 2018

Ich wohne in einer Anlage über dem Kaisermühlentunnel, der derzeit umgebaut wird. Der Baulärm ist auch nachts zu hören. Besteht Anspruch auf Mietzinsminderung?
Katharina Braun:
Ist eine Baustelle baubehördlich bewilligt, ist sie als solche hinzunehmen. Gibt es jedoch von der Baustelle ausgehende Einwirkungen (Immissionen) die ein ortsunübliches und unzumutbares Ausmaß erreichen, entsteht für den Nachbarn ein verschuldensunabhängiger Schadenersatzanspruch. Etwa wenn durch die Baustelle nachweislich höhere Putzkosten entstehen.

Den Schadenersatzanspruch kann der Nachbar auch dann geltend machen, wenn er nicht Eigentümer sondern obligatorisch Berechtigter, also Mieter ist. In diesem Zusammenhang ist es möglich, den Mietzins zu reduzieren. Der Mieter ist für die Dauer und in dem Ausmaß der Unbrauchbarkeit der Wohnung vom Zins befreit. Hierbei handelt es sich um Einzelfall-Entscheidung. Das Ausmaß der Zinsbefreiung ist im Vorhinein meist nicht eindeutig abschätzbar: Es kommt darauf an, welche Teile des Objekts in welchem Umfang vom Lärm betroffen sind. Der Baustelle abgewandte Räume sind oft weniger oder gar nicht betroffen. Hinzu kommt, dass in der Stadt ein gewisser Baulärm eher hinzunehmen ist als im ländlichen Bereich.

Wichtig ist, dass ab Auftreten des Baulärms der Mietzins nur noch unter Vorbehalt bezahlt wird. Den Vermerk „unter Vorbehalt“ am besten direkt bei der Überweisung angeben. Weiters ist es wichtig den Vermieter über den Baulärm in Kenntnis zu setzen. Oft kommt es zu einer außergerichtlichen Einigung, indem der Bauherr (Auftraggeber der Baustelle) den benachbarten Eigentümern den Baulärm abgilt und diese in weiterer Folge die Abgeltung im Wege der Mietzinsreduktion an ihre Mieter weiterleiten. Hilfreich ist auch über den Baulärm genaue Aufzeichnungen zu führen, wann dieser auftritt. Auch Tonbandaufzeichnungen haben sich bewährt.

Ich habe eine voll möblierte Wohnung auf drei Jahre befristet vermietet. Die Mieterin zahlt seit Monaten keine Miete, zudem hat sie unerlaubt die Möblierung aus der Wohnung entfernt. Kann ich den Vertrag vorzeitig kündigen?
Katharina Braun: Durch ein derartiges Verhalten werden sowohl die gesetzlichen Kündigungsgründe der Nichtbezahlung des Mietzinses (§ 30 Abs 2 Zif 2 MRG) als auch der Begehung einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen den Vermieter (§ 30 Abs 2 Zif 3 MRG) erfüllt sein. Hiergegen ist mit einer Mietzins- und Räumungsklage vorzugehen. Weiters wäre eine Strafanzeige zu überlegen. Diese kann auch bei der Polizei erstattet werden.

Mein Mieter möchte auf Eigenkosten eine neue Küche einbauen. Wie ist die Investition abzulösen, wenn das Objekt nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegt?
Katharina Braun: Im Gegensatz zu Hauptmietverhältnissen über Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes sind Ersatzansprüche für nützliche Verbesserungen vertraglich abdingbar. Oft wird vertraglich ein Investitionsersatz nach buchhalterischen Ansätzen für Abnutzung vereinbart.Eigentum

Wie oft muss eine Wohnungseigentümerversammlung abgehalten werden? Kann sie durch eine Versammlung der Stiegensprecher ersetzt werden?
Katharina Braun: Grundsätzlich ist eine Eigentümerversammlung alle zwei Jahre vom Verwalter einzuberufen. Tag und Zeitpunkt sind so zu wählen, dass voraussichtlich möglichst viele Wohnungseigentümer daran teilnehmen können. Überdies können mindestens drei Eigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes dafür die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen. Eine Abweichung von der zweijährigen Einberufung müsste ausdrücklich vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen worden sein. Grundsätzlich können Beschlüsse aber auch außerhalb einer Eigentümerversammlung auf andere Weise, etwa auf schriftlichen Weg (sogenannter "Umlaufbeschluss") zustande kommen. Hierbei erhält z.B. jeder Eigentümer den zur Abstimmung gelangenden Beschluss schriftlich übersandt und schickt ihn mit dem Vermerk "einverstanden" oder "nicht einverstanden" unterschrieben zurück. Damit ein Beschluss rechtswirksam wird, setzt dies voraus, dass allen Eigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist.

In unserer Wohnanlage sind die Elektroleitungen auf den Allgemeinflächen desolat. Es gibt keine Rücklage für die Reparatur. Können den Eigentümern die Kosten vorgeschrieben werden?
Katharina Braun: Ist dafür eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nötig?Die Behebung von ernsten Schäden wie die Sanierung elektrischer Leitungen fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung. In diesem Rahmen entscheidet die Mehrheit, wobei diese nicht nach Köpfen oder Wohnungen berechnet wird, sondern nach Miteigentumsanteilen.

Ich bin Franzose und lebe und arbeite in Österreich. In Paris besitze ich eine Wohnung, welche ich vermiete. Wo sind die Mieteinnahmen zu versteuern?
Katharina Braun: Wenn Sie in Österreich mit ihrer Familie leben – hier also ihr Lebensmittelpunkt ist, hier die Kinder zu Schule gehen – sind Sie in Österreich ansässig. Das gesamte Einkommen ist dann in Österreich im "Ansässigenstaat" zu versteuern. Damit es in diesem Fall nicht zu Doppelbesteuerungen kommt, gelangt das sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen zur Anwendung. Auskünfte hierzu, insbesondere zur Berücksichtigung der Auslandseinkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehalts im Inland (diesfalls Österreich) bietet u.a. die Arbeiterkammer.

In unserer Wohnanlage gibt es sechs ebenerdige Eigentumswohnungen mit zugeordneten, deutlich abgegrenzten Gärten, die Zubehör zum Eigentum sind. Bedarf die Errichtung einer Stiege in den eigenen Garten einer Zustimmung?
Katharina Braun: Wenn ein Eigentümer Veränderungen in der Wohnung und/oder am Zubehör vornehmen will, so ist das prinzipiell seine Angelegenheit. Hierbei darf es weder zu einer Schädigung am Haus kommen noch dürfen schützenswürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer oder das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigt werden. Die Errichtung einer einzelnen Rampe, dies in etwa um den Garten für einen Rollstuhlfahrer zugänglich zu machen, bedarf daher grundsätzlich nicht der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer.

In meinem Mietvertrag ist eine Indexanpassung vorgesehen. Wie wird dieser berechnet und welche Basis wird dafür herangezogen?
Katharina Braun: Sie können den Wertindex ganz leicht mit einem Indextool berechnen. Diesen finden Sie zum Beispiel auf www.statistik.at. Hier geben Sie ein: Den anzuwendenden Index, Ausgangsmonat, Vergleichsmonat sowie den Wert beziehungsweise den Mietzins.

In unserer Wohnungseigentumsanlage hat eine Mieterin ihre Terrasse zum Wintergarten umgebaut. So entstand zusätzlicher Wohnraum. Eine Zustimmung der Miteigentümer hat sie nicht eingeholt. Ist das rechtens?
Katharina Braun: Hier handelt es sich in der Regel um eine bewilligungspflichtige Änderung, die nur mit Zustimmung aller anderen Eigentümer erfolgen darf. Wer eigenmächtig ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bzw. des Richters einen Wintergarten errichtet, kann von jedem einzelnen Eigentümer auf Beseitigung und Unterlassung geklagt werden. Es wird dann nur noch die Genehmigungsbedürftigkeit, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit des Wintergartens geprüft werden, sodass in der Regel mit einer Stattgebung der Klage gerechnet werden muss. Ein illegaler Wintergarten kann dann sehr teuer kommen.